房屋两次买卖何者有效的纠纷及启示

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基本案情

上诉人章俊、A银行股份有限公司广州体育西路支行（简称“A银行”）与被上诉人王兵侵权纠纷一案，因不服达成市人民法院一审民事判决，向二审法院提起上诉。

广州盛丰坤房地产有限公司是达成市和丰镇白成山庄小区的开发商。2005年3月17日，王兵向广州盛丰坤房地产有限公司认购位于达成市和丰镇白成山庄百合花路10号房产，当日，王兵支付了购房定金3万元给广州盛丰坤房地产有限公司。2006年11月19日，王兵与广州盛丰坤房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，约定王兵以100万元的价格购买广州盛丰坤房地产有限公司开发的位于达成市和丰镇白成山庄百合花路10号房产。合同签订当日，王兵支付购房款97万元给盛丰坤房地产有限公司，广州盛丰坤房地产有限公司立下《收据》给王兵收执。加上王兵已支付的购房定金3万元，王兵共支付购房款100万元给广州盛丰坤房地产有限公司。广州盛丰坤房地产有限公司在收到购房款当日将涉讼房产交给王兵，但未为王兵办理房产登记手续。王兵接收涉讼房产后，对涉讼房产进行装修，并在2007年下半年开始居住至今。2007年4月13日，广州盛丰坤房地产有限公司将已转让给王兵的涉讼房产产权转至广州白成山庄物业管理有限公司，广州白成山庄物业管理有限公司领取了涉讼房产的《房地产权证》（证号：粤房地证字第C4670743号）。

2007年6月14日，广州白成山庄物业管理有限公司（甲方）与章俊（乙方）签订《房地产买卖合同》，该合约定：甲方拟将位于达成市和丰镇白成山庄百合花路10号的房地产转让给乙方；甲乙双方议定该房地产交易总金额为120万元，付款方式为支票；双方同意于乙方办好房产证后的两个月内由甲方将该房地产交给乙方使用。合同签订当日，章俊通过广州市黄埔区粮油储备购销公司在中国农业发展银行汇款126万元给广州白成山庄物业管理有限公司。广州白成山庄物业管理有限公司在当日立下《收据》两张给章俊收执。2007年6月21日，章俊到达成市土地房产交易所办理涉讼房产的交易过户手续。2007年6月28日，章俊领取了涉讼房产的《房地产权证》（证号：粤房地证字第C5666547号）。2007年6月23日，章俊委托广东公评房地产与土地估价有限公司对涉讼房产的月租金价格进行评估。2007年10月19日，广东公评房地产与土地估价有限公司作出粤穗公评（估）字（2007）2712531号《房地产租金估价报告》，评估结果为涉讼房产月租金为6000元。2007年10月26日，章俊向原审法院提起本案诉讼，请求法院判决：（1）王兵立即搬出位于达成市和丰镇白成山庄百合花路10号的房屋，交还给章俊。（2）王兵支付房屋使用金24000元（按评估的每月租金6000元计算，暂从2007年7月起至2007年10月止，共4个月，以后计至被告搬出日止）给章俊。（3）本案诉讼费以及评估费3000元由王兵负担。

另外，2007年7月15日，章俊与A银行签订《个人住房（抵押）借款合同》，约定章俊抵押白成山庄百合花路10号房产，产权证编号：粤房地产证字第C5666547号，向A银行贷款人民币280万元，贷款期限为300个月，即从2007年8月23日至2032年８月23日，贷款利率为6.12%。2007年8月21日，A银行在达成市国土资源房屋管理局对涉讼房产办理了《房地产他项权证》（证号：粤房地他证字第C2040117号）。2007年8月23日，A银行发放贷款280万元给章俊。当日，章俊立下《A银行个人贷款借款借据》给A银行收执。

一审法院依照《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，判决如下：驳回章俊的诉讼请求。本案一审案件受理费580元（章俊预交290元）由章俊负担。二审法院维持一审裁判。

争议的焦点问题

本案争议的焦点问题是涉案房屋的两个买卖合同何者有效何者无效的问题，同时进一步涉及银行针对房屋买卖发放贷款而设定抵押是否合法有效的问题。

上诉人章俊认为王兵的购买合同是无效的，其理由如下：（1）一审判决未审查王兵造假的种种行为，包括签订合同日期以及交付房屋日期前后自相矛盾，价格偏低等，就认定其买卖行为合法有效，这是不负责任的审判。（2）章俊的购买行为属于善意取得行为，而善意取得者是不需要考虑上一手房屋出卖者的合法性的。而恰恰相反，只有上一手的违法行为、侵权行为、恶意行为，才有章俊的善意取得行为的成立。（3）上诉人章俊是合法的房屋所有权人，持有政府颁发的房产证，当然有权要求被上诉人王兵搬出房屋，交回上诉人执管。

被上诉人王兵则答辩称：上诉人的上诉不能成立，原审判决正确，请求二审法院予以维持。

A银行为维护其抵押权的合法有效性，在上诉中声称：（1）王兵并非涉案房产所有权人，对涉案房产不享有物权，而仅对盛丰坤公司享有债权。王兵与盛丰坤公司签订的《商品房买卖合同》并未办理交易鉴证手续，即《物权法》第二十条第一款中所说的“预告登记”。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生所有权转移的效力。由于没有经过预告登记，即使未经王兵同意，盛丰坤公司将房产转让之行为，仍发生所有权转移的效力。王兵与盛丰坤公司签订上述合同即享有对盛丰坤公司的债权，债权仅存在于债的当事人之间，不具有追及力，因此王兵仅可要求盛丰坤公司承担违约责任，而无权主张将已登记于他人名下的房产确认归其所有。（2）章俊享有涉案房产的所有权，上诉人亦享有该房产的抵押权。由于房屋已转移到章俊名下，根据《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还：不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的乙方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因章俊已善意取得房产，财产“不能返还”，该合同无效并不当然导致合同标的物即该涉案房屋返还被上诉人，而应由盛丰坤公司和紫云物业公司自行承担相应责任。不动产权属情况以登记为准，上诉人于涉案房产上设定抵押权时该房产权属清晰，上诉人抵押权应受到保护。请求撤销原审判决，维护A银行的合法抵押权。

一审中法院认为，本案是侵权纠纷。广州盛丰坤房地产有限公司与王兵签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，且已实际履行，合同有效，合同对双方当事人均有约束力，双方应当信守。广州盛丰坤房地产有限公司在与王兵签订《商品房买卖合同》并将房屋交付给王兵后，在未告知王兵或者征得其同意的情况下，又将已出售给王兵的涉讼房产过户到了广州白成山庄物业管理公司名下。广州盛丰坤房地产有限公司将涉讼房产过户到广州白成山庄物业管理公司名下的行为，显属双方恶意损害王兵利益的行为，属于恶意串通行为，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，该行为理应认定为无效，双方之间的买卖关系也随之无效。鉴于广州盛丰坤房地产有限公司将涉讼房产过户到广州白成山庄物业管理公司名下的行为无效，故广州白成山庄物业管理公司再将涉讼房产转让给章俊的行为也无效，章俊将涉讼房产抵押给A银行的行为亦无效。故章俊的诉讼请求，依据不足，原审法院不予支持。

另外，王兵以章俊、广州盛丰坤房地产有限公司、广州白成山庄物业管理有限公司为被告，A银行向为第三人向原审法院提起另案诉讼，请求判令：（1）王兵与盛丰坤公司所签《商品房买卖合同》有效。（2）盛丰坤公司出售给王兵的座落在百合花路10号房产全部归王兵所有。（3）盛丰坤公司、紫云物业公司的转卖行为无效，并予撤销。（4）盛丰坤公司在十五天内将办理权属登记需由盛丰坤公司提供的全部资料报送产权登记机关，为王兵申办产权登记。（5）本案诉讼费用全部由盛丰坤公司、紫云物业公司共同承担。原审法院受理后作出民事判决，判决内容为：（1）王兵与广州盛丰坤房地产有限公司在2006年11月19日签订的《商品房买卖合同》有效。（2）位于达成市和丰镇白成山庄百合花路10号房产归王兵所有。（3）广州盛丰坤房地产有限公司与广州白成山庄物业管理有限公司转卖位于达成市和丰镇白成山庄百合花路10号房产的行为无效。（4）广州白成山庄物业管理有限公司与章俊在2007年6月14日签订的《房地产买卖合同》无效。（5）广州盛丰坤房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内为王兵办理位于达成市和丰镇白成山庄百合花路10号房产过户登记手续。（6）驳回王兵的其他诉讼请求。章俊不服上述判决，向二审法院提起上诉。二审法院以（2010）穗中法民五终字第353号受理了该案，并与本案合并审理。二审法院（2010）穗中法民五终字第353号案件经本院审判委员会讨论，结果为驳回上诉，维持原判。

二审法院认为，章俊在本案中提起侵权纠纷，依据是章俊是案涉房屋的合法所有权人，王兵是非法入住使用。根据本院（2010）穗中法民五终字第353号案件的判决结果，章俊与广州白成山庄物业管理有限公司签订的买卖合同无效，案涉房屋归王兵所有。章俊上诉要求王兵交还案涉房屋并支付房屋使用费，理据不足，二审法院不予支持。本案是侵权纠纷，章俊在本案中没有对A银行提出诉讼请求。A银行上诉请求维护其合法抵押权，由于章俊与A银行之间的抵押关系，不是本案的审理范围，本案对此不予审理。综上所述，审查原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。

对银行的启示

第一，不动产买卖并非以登记为绝对依据。从物权法的规定来看，对于不动产，标的物的转移占有并不移转所有权，只有经过登记才能取得所有权移转的效力，因此不动产经过登记以后法律自然就赋予了它具有公示效力。我国《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”我国《物权法》还对未能办理不动产权属登记前的预告登记做了规范，该法第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”但是本案中的房产第一次交易也不存在预告登记，如果存在预告登记则后来的房屋权属转让则不能发生。从本案诉讼过程及法院的裁判来看，尽管章俊是案涉房屋权证所有人，王兵是不具有权证而先行完成买卖手续且先占有和使用，但是法院并没有简单地认定不动产买卖以登记为准而否定不具有房产登记手续的先买卖。法院之所以否定了具有法定不动产交易手续的买卖，是因为广州盛丰坤房地产有限公司在与王兵签订《商品房买卖合同》并将房屋交付给王兵后，在未告知王兵或者征得其同意的情况下，又将已出售给王兵的涉讼房产过户到了广州白成山庄物业管理公司名下。这里突出了原房产所有人恶意多次转让和过户行为无效的认定，并明确认为广州盛丰坤房地产有限公司将涉讼房产过户到广州白成山庄物业管理公司名下的行为，显属双方恶意损害王兵利益的行为，属于恶意串通行为，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，该行为理应认定为无效，双方之间的买卖关系也随之无效。

第二，善意取得并非能得到法律的绝对保护。善意取得，通常是指无权处分他人物的让与人，不法将该物让与买受人后，如果买受人取得该物时出于善意，除法律另有规定外，则取得该物的所有权，物的原所有人不得要求受让人返还。我国《物权法》第一百零六条也明确肯定了善意取得，即“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”从前述规定来看，本案中上诉人的受让行为应为善意取得，但是法院并未从善意得角度认可其行为的合法性。原因在于第二次转让所依赖的房产所有权合法性有瑕疵，因为法院经审理认为盛丰坤公司与紫云物业公司的转卖和房产过户行为是基于恶意串通而完成，应该认定为无效。据此，无效权属的房产再次转让也当然无效，受让人的善意取得无法得到保护。笔者认为法院的此种裁判立意，虽然有助于保护先买先占主体的合法权益，但是对于善意取得的购买者权益保护则明显不足，其结果有助于维护和体现交易的实质公平，但是必然侵蚀市场交易的效率和秩序的稳定性，必然造成购买者不得不为核实权属证书背后是否存在瑕疵而付出高昂的成本。

第三，银行抵押权益面临权属证书是否存在瑕疵的背景审查风险。从本案来看，虽然二审法院没有对银行抵押权的有效性做出认定，但是本案判决所指向的第二次交易是银行抵押权赖以存在的基础，一旦买卖的合法性被击破，意味着提供抵押物担保的人并不是物的合法的所有主体，其当然无法针对该物设定抵押，由此银行的抵押权益无法得到保障。鉴于此，银行须在办理房屋按揭贷款时，不仅应该审理作为按揭标的物的房产权属证书的情况，而且应该认真审核房产的实物状况，是否存在出售或者租赁等关系，以及是否存在事实上的他人占有和使用情况。本案银行则是因为接受房屋抵押办理贷款中未能审查房产已经发生事实上的出售，导致抵押权面临已经出售的事实出售的挑战。

（作者单位：中国工商银行山西分行）