成都房产投资客或迎新机遇
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据权威机构统计，自1月份以来，由于销售持续低迷和库存高企，保利、招商、恒大等房企陆续启动较大规模的降价促销活动，新一轮降价促销潮来临。经历了一个多月的降价促销后，标杆房企以价换量的效果逐渐显现。近期各地相继释放出一些对楼市政策进行微调的信号，随着越来越多的房企加入降价阵营，房产投资客或将迎来新一轮投资机遇。
买房吃力，开发商压力陡增
2011年，中原集团研究中心重点监测的十大标杆房企发展速度明显放缓。十大标杆房企的总销售面积和总销售金额分别为4860万平方米和5328亿人民币，两项指标的同比增长率均为14％。销售面积和销售金额的增长速度分别较2010年同期下降约6个百分点和27个百分点，在近5年的时间内仅略高于2008年。2012年初，受传统春节销售淡季影响，标杆房企供应锐减，销售显著回落。1月，保利、富力、金地、绿城等房企的销售面积均跌入近两年来月度销售的最低点。经历了春节销售淡季后，2月标杆房企供求双双回升。中原监测到的十大标杆房企供应量环比和同比分别大幅增加126％和284％。总销售面积约为294万平方米，环比和同比分别增加22％和21％。虽然市场的交易量出现小幅回升，但从成交量的绝对值来看，2月份的销售面积仅相当于2011年标杆房企月度平均销售面积的6成，市场依然处于低位。
分城市来看，根据中原集团研究中心监测的十大标杆房企在46个城市在售项目库存量显示，标杆房企在二线城市的库存量增加最为迅速。与2011年5月底相比，二线城市的库存量增加了77％，三线城市增加了60％，一线城市增加了39％。回顾2011年房企的降价促销历程，标杆房企率先在一线城市展开降价促销，并逐渐蔓延至一些市场较为发达的杭州、无锡、南京、成都、重庆等二线城市，而广大的三线城市价格依然较为坚挺。由于标杆房企在一线城市降价促销的时间较早，持续时间较长，幅度较大，一定程度上抑制了库存量的快速上升。而对于广大的二、三线城市来说，由于前期促销力度较小，库存量日益高企使得标杆房企在这类城市具有较大的价格调整空间。
成本太高，二三线城市降价空间更大
通常来说，房企2011年下半年新开的楼盘将成为其2012年年内的销售主力。中原集团研究中心重点调研了自2011年四季度以来十大标杆房企陆续开盘的32个新项目，并将这些项目目前的销售均价与开发商购入时的土地楼面地价做对比来估测可能的降价空间。
总体来看，去年四季度以来标杆房企开盘项目的土地成本相当于目前销售均价的3成。分城市来看，标杆房企在一线城市的土地成本略高于在二、三线城市的土地成本。标杆房企在一线城市的土地成本约占当前销售均价的35％，而二、三线城市的土地成本约占售价的30％。因此，标杆房企在二、三线城市的降价空间大于一线。尤其是一些土地购入成本占比低于20％的项目，未来降价空间广阔。
中原集团研究中心认为，虽然较低的土地成本给标杆房企提供了一定的降价空间，但后期价格走势依然取决于项目本身的定价和销售情况。在目前的市场交易情况下，如果项目依然能取得不错的销售业绩，开发商就缺少降价的动力。
新一轮促销潮开启，优惠趋于灵活
农历新年以后，保利、招商、恒大等大型房企陆续启动较大规模的降价促销活动，新一轮降价促销随即来临。
据中原集团研究中心介绍，2011年大部分的房企也曾进行了价格策略的调整。当时房企的价格策略主要可以分为两类：第一，部分城市全线低价促销(包括新项目低价入市，老项目降价)；第二，部分城市部分项目低价促销。
然而，进入2012年以来，房企的降价促销活动较前期出现了一些变化，主要体现在以下三方面：第一，降价促销的城市和项目大幅增多。保利、招商等房企均制定了公司层面的整体销售策略，降价促销活动覆盖全国大部分城市和公司旗下在售的大多数项目。第二，促销策略更加灵活。在总公司整体促销策略下，各区域公司可以根据销售情况自行调整其销售策略，避免“一刀切”。第三，降价促销的方式更趋多样化。开发商频繁运用直接打折、团购活动、限时抢购、特惠房源、买房送车位、现金直接抵扣等方法。
品牌开发商普遍降价一到四成
经历了一个多月的降价促销后，2月多家标杆房企的销售业绩明显回升。保利、富力、招商、金地、中海5家开发商的销售业绩环比均出现较大幅度的增长。其中，招商、金地、保利的销售业绩环比大幅上涨超过1倍。
中原集团研究中心重点考察了十家标杆房企2012年2月销售面积在本月公司总销售面积中的比重排名前10位的共100个在售项目。监测数据显示，有47个项目目前的销售均价相对于其2011年月度销售均价有所下滑，降价成为市场的普遍现象。富力、华润、万科、雅居乐、保利和招商的降价项目较多，在销售面积排名前10名的项目中有超过一半的项目价格较前期均有所下滑。
现阶段，标杆房企价格调整幅度在1至4成之间。其中，有超过一半的项目价格调整幅度在10％以内，调整幅度较小。有32％的项目价格调整幅度在20％至30％之间，仅有17％的项目价格下跌幅度超过2成。在售项目价格调整幅度较大的开发商包括富力、万科、华润和金地。
从降价项目的城市分布来看，成都和天津两地成为标杆房企促销最为频繁的地方，入驻的标杆房企目前的在售项目销售均价普遍有约15％的下调。一线城市中的北京、广州的降价促销项目也比较多，但价格的下调幅度小于成都和天津两地，在8％至12％之间。
中海降价最早，卖得最快
中海是本轮调控周期中最早进行价格调整的开发商。早在2011年上半年，中海旗下的多个在售项目，例如深圳的中海康城国际、中海塞纳时光、上海的中海御景熙岸等，价格普遍较前期下调了10％至20％。中海的促销活动一直持续到2011年年底。虽然近期中海并未进行大规模的降价促销活动，但由于目前大多数在售项目的定价水平相对比较合理，再加上新推产品贴近市场刚性需求，在南京、杭州和深圳等地的新推项目销售率保持在6成以上，因此中海2月以131亿港元的销售额明显领先于其它标杆房企。
当下正是投资客放手入市时机
在目前的市场情况下，现阶段价格的小幅下调亦很难刺激市场需求的入市。房企唯有采用更加灵活的销售和价格策略，主动适应市场需求，销售业绩才有望继续回升。
近期，各地在银行贷款、住房标准、公积金、土地等方面释放出一些对楼市政策进行微调的信号，有利于刚性需求的入市。预计后续将有越来越多的房企加入降价促销阵营，而下一阶段二线城市将成为标杆房企降价促销的主力。一方面，二线城市降价条件已经成熟。近一年来二线城市的库存量增长较快，库存压力较大。再加上二线城市的土地成本相对于一线城市较低，降价的空间更大。另一方面，二线城市降价迹象已经显现。根据中原的监测，近期二线城市的降价项目逐步增多，降价的幅度也开始高于一线城市。由于标杆房企在二线城市项目布局广泛，销售比重高，因此，标杆房企在这些城市的销售表现，将在很大程度上左右各房企未来的业绩走势。因此我们可以大胆预测，现在或将是房产投资客放手一搏的好时机。