基于Excel的房地产企业开发产品售价土地增值税筹划

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我国现行土地增值税暂行条例规定：对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，就其所取得的增值额而征收的土地增值税税，土地增值税适用4级超率累进税率，因此，在房地产开发企业交纳的税种中，土地增值税占有较大的比重，房屋定价越高，增值额大，税率就越高，但在有些情况下价高未必利大。房地产企业在确定房屋售价时，如何处理好提高售价带来的收益与不能享受优惠政策而增加税负的关系？设想建立房地产企业开发产品售价筹划数学方程式，在excel的支撑下创建房屋售价筹划模型，通过其函数及计算功能，自动、快捷、准确测算不同等级的房屋售价临界点，在制定房屋定价时，根据不同档次的土地增值税临界点的税负效应，测算企业要承担的土地增值税税收负担，理性控制项目的增值额，使开发产品达到一个最佳价位。

一、建立房屋售价筹划方程式

我国土地增值税暂行条例实施细则规定：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算，房屋售价筹划也应以核算项目为单位来进行。增值额=销售收入总额-扣除项目金额，土地增值率=增值额÷扣除项目金额×100%，速算扣除数额=扣除项目金额×速算扣除系数。

第一，当销售额未超过除销售税金及附加以外的扣除项目金额的1.2848倍时，企业既享受免税优惠又获得较高价位。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%时，免征土地增值税，增值额超过扣除项目金额的20%的，应就其全部增值额按规定纳税。假定开发产品售价为X，营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，教育费附加为3%，除营业税金及附加外的扣除项目金额为K，则全部扣除项目金额为=K+5%X（1+7%+3%）=K+5.5%X，[X-（K+5.5%X）]/（K+5.5%X）

第二，增值率在20%～50%之间，税率30%，开发产品售价越接近1.6349K，现金流入就越多。假定房屋定价提高到X+X1（即1.2848K+X1），相应的销售税金及附加提高了5.5%X1，则允许扣除项目金额=K+5.5%X+5.5%X1，应纳土地增值税=[（X+X1）-（K+5.5%X+5.5%X1）]30%=30%X+30%X1-30%K-30%5.5%X-5.5%X1=6.42408%K+28.35%X1，其中X是增值率为20%的定价，此时增值率略高于20%，适用税率30%，若纳税人欲通过提高定价达到增加收益，就必须使X1>（6.42408%K+28.35%X1）+5.5%X1，解得X1>0.0971K此时开发产品售价下限为1.2848K+0.0971K=1.3819K，售价上限为[X-（K+5.5%X）]÷（K+5.5%X）=50%，X=（1+50%）（K+5.5%X），解得X=1.6389K。

第三，增值率在50%～100%之间，税率在40%，开发产品售价越接近2.2472K，现金流入越多。假定房屋定价提高到X+X2时，其中X是增值率为50%的售价，此时增值率高于50%，但低于100%，适用税率40%， ［X-（K+5.5%X）］÷（K+5.5%X）=100%，X=（1+100%）（K+5.5%

X），此时提高售价上限解为X=2.2472K，则增值率在50%～100%之间，税率为40%，开发产品售价下限为1.6389K，售价上限为2.2472K。

第四，增值率在100%～200%之间，税率在50%，开发产品售价越接近3.5928K，现金流入越多。假定房屋售价提高到X+X3时，其中X是增值率为100%的售价，此时增值率高于100%，但低于200%，适用税率50%， ［X-（K+5.5%X）］÷（K+5.5%X）=200%，X=（1+200%）（K+5.5%X），解得X=3.5928K，则增值率在100%～200%之间，税率为50%，开发产品售价下限为2.2472K，售价上限为3.5928K。

第五，增值率只要略高于200%，税率为60%，开发产品售价下限在3.5928K。

二、建立开发产品定价筹划模型

创建“房地产企业开发产品售价筹划模型”工作表，把工作表中sheet1命名为“房地产企业售价筹划模型” 把房地产企业开发产品售价筹划文本录入相应的单元格内。然后，定义单元公式，建立开发产品售价筹划数学关系式。 具体如下：

第一，增值额与扣除项目金额比率不超过20%普通住宅定价上限售价筹划方程式。C5=500（假设除营业税及附加外的扣除项目已达到合法合理最大化列支），D5=C5，E5=D5，F5=E5，G5=F5，C6=G6，输入5.5%， C7=20%， D7=50%， E7=50%， F7=100%， G7=200%，C8=

（C4-C5-C4×C6）/（C5+C4×C6），C9=IF（C8

40%， IF（C8

5%， IF（C9=50%， 15%， IF（C9=60%，35%）））） ，C11 =C4-C5-C4×

C6，C12=（C4-C5-C4×C6）×C9-（C5+C4×C10）×C10，C13=IF（（C4

-C5-C4×C6）/（C5+C4×C6）

C6）/（C5+C4×C6）

C12）），15=（C7+1）/（1-C6-C6×C7），C16 =C5×C15，C17 =C16-C5

-C16× C6，C18=C16-C17，C19 =C17/C18， C20 =C17×C9-（C5+C16

×C6）×C10，C21=IF（C19

-（C20-C21），C25=C23-C24， C4=C16-0.0001。

第二，增值额与扣除项目金额比率不超过20%～50%定价下限售价筹划方程式。利用自动填充功能，选中C8～C14单元格，按住C14单元格右下方的“+”填充柄往右拖拽至G14，系统根据这7个单元格默认的公式，在拖拽到的单元格内一次填充有规律的数据。D15=C15+（C15×D9-C15×D9×D6-D9）/（1-D9-D6+D9×D6），选中C16～C25单元格，按住C25单元格右下方的“+”填充柄往右拖拽至D25，系统根据这10个单元格默认的公式，在拖拽到的单元格内一次填充有规律的数据。

第三，增值额与扣除项目金额比率超过50%～100%下限、100%～200%下限、200%下限售价方程式。E15 =（E7+1）/（1-E6-E6×E7），选中D16～D25单元格，按住D25单元格右下方的“+”填充柄往右拖拽至E25，系统根据这个单元格默认的公式，在拖拽到的单元格内一次填充有规律的数据，又选中E15～E25单元格，按住E25单元格右下方的“+”填充柄往右拖拽至G25，系统根据这11单元格默认的公式，在拖拽到的单元格内一次填充有规律的数据。

第四，D4=E16-0.0001，选中D4单元格，按住D4单元格右下方的“+”填充柄往右拖拽至F4，系统根据这个单元格默认的公式，在拖拽到的单元格内一次填充有规律的数据，此时，增值额与扣除项目金额比率超过50%～100%售价下限、100%～200%售价下限自动生成， G4只要录入数据超过1747、4072万元，，假设为5000万元。

上述模型已经形成，任何一家房地产开发企业使用该模型时，不需要设计公式、不需要编程，只要在模型的单元格C5输入自身开发产品中除营业税金及附加外的扣除项目金额后，模型中不同档次的接近最佳定价的销售收入就自动显示出来。如图1所示。

参考文献：

［1］俞金山：《谈房地产企业土地增值税的筹划与产品定价技巧》，《中国集体经济》2010年第19期。

［本文系2011年贵州省教育厅高校人文社会科学研究拟立项目——基础项目（编号：11JD002）的阶段性研究成果］