境外资本为何唱空中国楼市
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[最近一段时间以来，2004年曾经一度引发全国性大讨论的中国楼市衰退论又开始盛行。此次唱空对象已经从当年的上海扩大至全国范围，包括著名投资大师吉姆?罗杰斯，全球最大的银行集团花旗集团等境外机构人士纷纷放出言论唱空中国楼市。]
花旗：地产商倒闭潮到来
全球最大的银行集团花旗集团亚洲房地产业主管何艾文近日宣称，由于受到压制银行借贷的影响，若干大型的中国地产开发商如果上市计划失败，可能会沦为竞争对手或基金的收购对象。
有40家非上市中国开发商已经进行了结构化投资，包括可转换债券，投资者正将去香港上市作为他们的退出策略。
但是如果这些公司没能很快上市的话，他们将不得不再次融资，因为投资可转换债券预计需要15%到20%的内部收益率才能补偿更高的风险，一年前这一收益率在12%到15%之间。
由于资本成本太高，那些公司正承受巨大压力，从今年下半年开始，一些公司可能需要将自己出售给拥有更多资本的上市开发商或者私募基金。在香港上市的中国地产股已经大幅下滑，从去年10月以来的3个月时间里已经下跌了50%。
最近，中国主要城市商品房市场整体成交量出现了大幅萎缩现象，各主要城市的房价也有较明显的波动。许多开发商都在通过销售现有楼盘来为新项目融资，分析人士相信已经有数千家开发商倒闭。
罗杰斯：调整就在今年
罗杰斯是量子基金的共同发起人之一，继去年“建议不要到上海买房”之后，著名投资大师吉姆?罗杰斯再度对中国楼市悲观公告。其在2月19日在新加坡召开的IMAS投资会议上预计，中国房地产市场将出现调整，会有部分投资客在2008年破产。
他还称：“中国政府一直尽力抑制房地产市场的投机现象，他们对此非常认真。因此，我预计，今年有些中国房地产投机客将会破产。”
去年9月，罗杰斯就在北京表示，中国央行出台的加息、上调存款准备金率等紧缩政策，可以看出监管层已经意识到楼市中存有泡沫。
这种境外机构唱空中国楼市的现象并非首次出现。2004年，全国房价飞涨，政府开始启动一系列宏观调控措施。当时担任摩根士丹利首席经济学家的谢国忠预言楼市聚集泡沫，而这一泡沫将在短期内破裂，不过大摩却在这一背景下投下数亿美元收购了多个上海地标性物业，时至今日，其资金回报率超过100％以上。
万科9.5折：引发楼市恐慌
过去几个月中，万科几乎是全国每个城市降价的先锋，由于其拥有的全国地产老大地位，万科降价之后基本都引起当地房价的全面下调。
虽然在今年元宵节房产特卖会优惠幅度达到5%以上，但万科方面依然否认了降价一说。上海万科办公室主任许青川表示，万科对于楼盘的定价一向采取遵循市场的原则，而这次元宵特卖仅是针对万客会成员进行的一次回馈活动，并且仅此一天，今年暂定也不会有类似的促销，所以上海万科并没有降价，也不存在公司为了加快回笼资金而进行特卖的说法。
市场反应：开发商开始跟风
沪上一家大型开发公司负责人表示，此次万科促销有着一定的标志性意义。作为业内地产老大，万科此次促销活动一旦取得成功，就可能引发后续开发商的跟风效应。一些需要回融资金的开发商就将跟进打折以促销售，更多原先观望的楼盘，也会调整价格后上市，但市区优质楼盘则可能会更加坚定“观望”。万科特卖吸引了不少其他开发商、商的相关人员前来打探行情，他们多以购房者身份拿着万客会会员卡进入。
而他们看到的火爆场面已经开始让不少人心里打起算盘。不少商表示，从这个局面来看，目前楼市滞销并非由于购房需求减退，“看来市场还是在的，只是怎么去启动了。”
一家即将开盘的房地产公司负责人表示，他们公司将视万科此次促销效果，来考量公司推出楼盘的定价问题。由于之前已经积累了一批意向客户，并报出估计开盘价格，因此公司很可能采取的策略是，虽然定价不会比前期已经向意向购房者公布的价格做大幅度调整，但有可能在这一价格的基础上以活动形式进行一定幅度的折扣优惠，优惠幅度最大可以达到10％甚至15％。
而几乎在万科促销同时，另一家龙头企业绿地集团也向客户以短信形式通知推出部分房源优惠，其优惠幅度达到6万元，接近总房价的10％。
3月或出现打折高峰
佑威房地产研究中心主任薛建雄表示，由于目前楼市还没有出现大面积的降价现象，反而还有个别楼盘借新推房源之机报高价格，所以多数开发商的打折促销只是一种吸引眼球的手段。从一些促销的楼盘来看，市场并未出现大量成交，而基本保持低迷成交量。由于市场对房价的短期预期从看涨转为看平，甚至看跌，所以在开发商没有给出实质性优惠的情况下，购房者并不情愿出手。
近一轮的楼市调整始于去年的10月份，4个月以来市场交易持续平淡，从春节后前5个交易日来看，5天只成交了198套商品房（剔除动迁配套房），不足去年同期402套的一半。因此，在往后的一两个月内，开发商还需以各种手段来激活市场。预计4月份之后，楼市有望回暖，届时促销也可能会减少，估计今年楼市总体不会再像去年那样红火。
目前新上市的楼盘相对同区域内其他楼盘均降低了报价，估计这一现象将维持一段时间，其原因主要是市场行情相对低迷，开发商只能采用稳健的“低开高走”策略，先以相对低价试探市场，待行情好转再逐步提高价格。
业内人士：地产业面临“拐点”
面对持续3个月的滞销僵局，一部分地产商的心理防线开始动摇，最前面的几块骨牌开始倒下。“从最近的贷款申请来看，已明显感觉到比以前更难了，不仅对开发资格审查更严，对贷款额度也限制很多。”某楼盘副总经理表示。他同时表示，贷款难，资金压力就大，为了维持正常的开发程序，只有让楼盘尽快“出货”，否则资金链将断裂。而加快销售的唯一办法就是降低楼价，幅度估计至少5%以上。
货币从紧政策不仅给发展商带来了资金压力，也给需求带来抑制，“一些二次或二次以上的多次置业者再买楼，银行的贷款审批难度将更大，这样一来，买家的买房欲望将大大降低。”
对于今年的楼市走势，焦点房地产网近期的调查数据显示，64%的受访者认为 “楼市正步入下行通道”；仅14%的受访者认为“楼市还会回升”；另有13%的受访者认为“很难说”。
连一向坚定的“看多派”、华远地产董事长任志强也口风有变。“我国房价有向下波动的风险，但房价不会出现大幅下降。”任在春节前早些时候表示。这与去年还认为“房价还要再涨十年”的强硬表态判若两人。
上海春之声置业有限公司董事长朱大鸣认为，现在楼市中许多的购房者都在盼望着房价的下跌，而且是最好越低越好。他们的心情是可以理解的。但在市场经济的层面，除非房市崩盘，房价才会急剧下跌。
中国指数研究院华中分院首席分析师李国政认为，楼市的“政策市”特征日益显现，而受世界经济和国内宏观经济的影响也日渐增大，所以，包括加息、物业税等政策都有可能发生进一步的变动，这都加大了未来市场的不确定性，这些因素无疑将影响到楼市的发展，并导致持续的盘整态势。
一位业内人士指出，如果商品住房销售面积高于竣工面积，而新开工面积持续下降，这就意味着可供市场销售的房源在减少。因此，下一步商品房价格走势不容乐观。