投资别墅正当时

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有观察者认为,别墅因面积大,成交金额高,加之换手不易,所以在大量资金热炒普通住宅时,较能反应市场的真实需求状态。类似的物业形态还包括写字楼、商铺等商业用房。而且,从租售比上看,它们和住宅、公寓产品相比,具有明显投资优势。

别墅、公寓两重天

2009年,在普通住宅市场,恐慌性、投机性需求陆续入市,价格一路豪涨;而进入2010年后,上涨的预期继续放大了成交量和价格增幅。而与“凶涨猛于虎”的普通住宅相比,别墅产品的涨幅明显温和很多。可以说,别墅、普通住宅二者走出了冰火两重天的市场行情。

据易居CRIC系统统计,近13个月的时间,北京商品住宅的均价上涨了82%。而北京别墅上涨幅度仅在10%-20%。2010年3月,北京别墅的成交均价是22694元/平米,环比仅上涨2.6% 。而从历史数据看,别墅的每平方米单价基本上与城市公寓的价格是一一对应的。这说明,要么普通住宅的价格被提前透支,要么别墅价格被严重低估。

2010年3月,据北京房产交易中心数据,北京别墅成交总金额27.7亿,环比增长1.24倍。销售套数为420套,环比上涨103.88%。4月,北京春季房展的信息反映,京城别墅经过几年的累积,300万以下别墅已难觅踪影;传统的中央、西山、奥北等核心区,已昂首迈入千万时代。京郊打“性价比”牌的别墅开始大展拳脚,除了燕郊、涿州、固安等大家熟知的区域,香河、蓟县、大厂、怀来的别墅项目也崭露头角,售价较低。

第一太平戴维斯的最新报告也显示,2010年第一季度,北京高端别墅的平均售价达到33,500元/平方米,环比上涨13.1%。在租赁市场,高端别墅的平均租金上涨0.4%,达到每月116.7元/平方米。

老牌别墅区仍最吃香

从去年一整年和今年最新的成交数据看,在各区域中,西山别墅区由于上风上水的地理优势及稀缺房源的因素,一直一枝独秀。3月份,其以近3万9千元均价,成为北京最“贵”别墅区。

潮白河别墅区则以其水域、优越的自然环境及升值潜力受到购房者青睐,以2万9千平方米的成交量成为销售面积冠军。

中央别墅区,是北京最成熟的国际别墅区。从生活配套上来说,它是目前所有别墅区中最便利的,拥有空港和成熟的国际学校,随着新国展日渐成熟和地铁的利好,当地的别墅仍有潜力。日前,该区域某高端别墅新盘开盘均价为5万元/平米,而二手别墅的价格基本上在2-3万元/平米左右,仅从单价上看,这仅相当于城区五环内公寓的价格水平,非常有竞争力。同时,因为国际学校的存在,该区域的学区投资价值也超过其他区域,因此这个区域位置较好的二手别墅很值得特别关注。

与此相似的还有奥北别墅区。自然条件好,交通方便,尤其是经过近四五年的大发展,该区域日渐成熟,一般新盘售价维持在2-3万元/平米左右,从价格和涨幅看,都小于中央别墅区,二手别墅价格在1.5-3万/平米。易居中国的分析师周浩杰分析说:“该区域在政策方面有一个利好,昌平重资打造未来科技城,正好就在奥北别墅区附近,对于当地基础设施会有很大提升,而这些所有投入最后都会转化成当地楼盘的附加价值。寻找田园居所的中产阶级可以多关注这个区域。”

2009年的北京成交热点别墅区域中,北六环、中央及城南别墅区分别以510套、453套、444套位居前三。其中,城南经济型别墅因深受改善性购房者的关注而有旺盛的需求。但今年以来,该区域表现稍显平淡。该区域的购买需求,总体是根据实际的工作和生活需求来取舍;同时,由于上风上水的传统观念,其对高资产净值人士的吸引不如传统老牌别墅区。市场一旦出现风吹草动,他们总是首当其冲。

但是,对于一般有改善需求的别墅自住者而言,只要交通便利,时间控制在1小时以内,都是不错的选择。业内人士分析,京石第二高速开通以后,沿线区域将受热捧。正如当年京承高速开通,带动北六环、怀柔密云别墅价格飙升一样,京石第二高速的投入使用,将激发京西南高端山地别墅的开发与投资热潮。

别墅供需缺口拉大

4月,房产宏观调控重拳频出,但可预见对豪宅影响不大,因为富人的资金流通渠道与普通市民不同,受信贷政策影响小。而且对于投资者来说,任何情况下都会有机会。或许,从今年开始到未来几年,是人们和别墅梦想最接近的时期。

别墅是居宅之外用来享受生活的居所。别墅与普通住宅相比,除了基本功能相似还有很多不同之处,最基本的,这是一种带有诗意的住宅,代表着人类的某种理想。某种程度上说,拥有别墅,是成功人生的标准:1. 处于社会最富裕阶层或特权阶层,可看作是“富贵”的象征;2. 有闲暇享受自然自在的生活,既富贵且有闲。远离尘嚣,回归纯朴的别墅生活已成为广大精英之共识。

中国经济长期良好发展下,新财富阶层越来越多。4月《2010年胡润财富报告》显示,截至2009年年底,中国内地千万富豪人数已达87.5万人,亿万富豪5.5万个,其中北京以15.1万位千万富豪和9400位亿万富豪排名第一。胡润表示,“还有很多超级富豪潜在水下,不被我们所看到。”

这一部分人的居住需求和带给别墅豪宅的市场潜力显而易见。中国人“有天有地”的置业情结根深蒂固,对于“居风水,接地气”的追求,使得别墅成为财富阶层“由富而贵”的终极追求。分析人士认为,改善性需求会在未来长期稳定存在,从而有力支撑别墅保值升值。

然而,自2006年限制用地开始,别墅的总体供应量呈现渐少趋势,政府一再重申严禁向大户型和别墅住房建设供地。周浩杰分析说,2009年6月以后北京月均别墅成交量保持在500套,需求很大,而别墅供应不足的态势进一步凸显。2010年3月,北京别墅市场的新增供应量为0.26万平方米,成交量大幅上升,为12.69万平方米,市场供求比为1:49.7,供需缺口很大。

独栋一枝独秀

“资产配置”听起来似乎是一个“避免把所有鸡蛋放在同一个篮子里”的安全策略的老观点。别墅作为一种高尚的居住方式和投资品种,应纳入到“家庭资产配置”的大框架里来考量,做出更科学的安排。对别墅投资情有独钟的钟仰民先生说,通常情况下,投资者应用50%的资产购买别墅作长期投资,剩下的则可考虑用于投机,也可考虑购买地产股。而作为专业的投资客,别墅投资应该加大比例,把七成投入别墅市场,用三成资产保持平衡稳定。

如何寻找到一个保值且容易出手的“金牛”别墅项目?钟仰民说,有效的办法是以既定的投资额度,寻找价值洼地。价值洼地说的是潜力――是这个区域的未来,是这个地块克服自身缺陷提升价值的能力和可能性,只是眼下被低估了。此外,应该选择较扎堆的地段,孤零零的别墅区不利于居住,因为靠一个开发商无法提供业主所有的生活必须,只有量的积累才有可能催生当地教育、商业、医疗等配套的发展。

2009年的热销数据证明,热点别墅项目凸显出稀缺的地理位置、优越的园林环境、居住舒适度高、知名的企业品牌等特征。具有不可复制的因素是别墅的保值点,市场最新动态表明,购买别墅的客户最看重的稀缺资源,由过去从地段、交通、外观、使用功能等因素,转变到今天对天然景观考虑较多。

消费者买豪宅是为了提高生活质量,尝试新的生活方式。一度,经济型别墅,如双拼、联排、叠拼,来势汹汹,呈现出与传统意义的别墅分庭抗礼的趋势。这代表了一类需要初次感受别墅生活的人群,其受众面很大,基数增长很快。中产阶层队伍的壮大和收入的提高,为经济型别墅提供了广阔的市场需求空间。但也有专家认为,经济型别墅导致大量的落后模式,既浪费土地资源,同时也背离 “别墅”的真正含义。在市场上,今年以来,独栋别墅以220%的环比增长率将其他形态别墅远远抛在后面。

戴德梁行董事陈峰认为,若政策继续收紧,不排除普通住宅下调,但就高端住宅而言,不会有什么影响,当前这种形势下进行置业,购买高端房产是最佳的购房策略。