心理净值 第17期

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在美国，买第二套房子用来度假、退休后居住不仅是经济学含义，还关乎人们对生活方式的理解和对生活品位的追求。

在美国，最近有一项关于富人阶层购买高档住宅的研究表明，在计划搬家的人中，有43％想要定居在临近海滩、港湾或其他滨水地区，有41％的人想要更靠近休闲娱乐设施，如高尔夫球场、网球场，所有这些都显示，搬家的人更多的是趋向生活方式的改变，而非生活场所的改变。与此紧密相关的是，40％的有钱人打算在未来一年内购买第二套住宅，这个数字比去年上升了10％。而第二套住宅的选择集中于旅游度假区，其用途主要是度假和退休居住，很显然，这同样与生活方式紧密相关。

所以，在美国的住宅市场中，鲜明地存在着日常住房和假期住房这样不同的品种，日常住房有明显的“第一套”意味，而假期住房则是清一色的“第二套”。有意思的是，在相关的研究中，假期住房与退休住房总是被放在一起统计，用来和日常住房相对照，看来，度假和退休这两个用途被紧密地结合在第二套房产中。统计数据表明，购买度假住房的高峰年龄主要分布于50岁以后的区段，想必绝大部分购房者都考虑到即将到来的退休，因而有着双重的购买意图：现在用来度假，退休后用来长住。

还有一个有意思的现象，假期住房的购买者中，只有52％的人向银行申请贷款，而购买日常住宅的人中，申请贷款的比例高达94％。这一方面进一步证明了日常住房的“第一套”特性，另一方面，也说明对生活方式的追求与财富的积累是成正比的。但是，如果你认为购买假期住房只是富人的“专利”，那你就错了。根据调查，购买假期住宅的人并非全部来自富裕人群，而是分布于各个收入阶层。其实这也不难理解，每个人都不是等到富裕之后才开始对享受的追求，这两样东西从来都是互相推动，就像一支没有尽头的“大麻花”，永远拧在一起，相互拖曳，向前伸展。

尽管数据显示假期住房在美国住宅销售中只占6％，但任何研究者都不敢忽视它，因为日常住房极有可能随行就市、随时变现，在退休前后就被卖掉；而这6％的假期住房则很少转卖，通常会被持有到退休甚至更久，经过多少年之后，这类房产的累积数量也许会非常惊人。我在想，20年后，如果有人统计那时美国的财产继承人所继承的房屋类型，会不会发现假期住房在其中占有很高的比例呢?特别是，在美国这样房屋市场相当成熟的国家，房产净值普遍占家庭净资产的50％以上，那么对于一个家庭而言，第二套房产在净资产中的占比更是个不可忽略的数字。因此，有研究者认为，这6％的份额现在看来似乎微小，但它却预示着未来庞大的市场规模，并将成为持续不衰的热点。

中国人刚开始购买自己的住房，按理说，现在还处于还款高峰期，房产净值应该普遍为负。但房子在国人心目中占有特殊的地位，如果说家庭资产有“心理净值”的话，那么房产在中国人心中的“心理净值”肯定为正，而不管贷款有没有还清。不过，随着这几年中国房价的快速上涨，不少房产的“实际净值”在很短的时间内由负转正。这的确提高了很多人家庭净资产中的房产比例，但同时也提高了后来买房者的成本和负债比例，真是几家欢乐几家愁。可是，这却丝毫没有压低后来者的入市猴急。也许这就是中国人对房屋特有的“心理净值”在起作用，或是因为每个后来入市者都预期未来房价将继续上涨。

未来房价是否继续上涨我不知道，但我非常相信，起码在今后的三五年内，中国房市涨幅不会超过股市涨幅。可大部分有闲钱的人不敢把钱放进股市，更不想放在银行，继续挺进房市似乎成了唯一选择。所以，现在国内也出现大量的“第二套”购房者，但似乎都不是为了假期休闲或退休享受，而是等着涨价变现。惧怕炒股却又把房子当股票来买，这大概也是源于国人心目中股票和房产有着不同的“心理净值”。

不知美国人对于家庭资产是否也有“心理净值”，但看起来，假期住房或退休住房在美国同样不仅是经济学含义，它关乎人们对生活方式的理解和对生活品位的追求，它存在于各个收入阶层，为不同的人憧憬不同的未来人生。也许把这叫做“情感净值”更为贴切吧。