合众人寿董事长戴皓:民办养老社区可否“租赁结合”
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2013年，我国老龄人口突破2亿大关，其中“空巢老人”规模突破1亿人。与此不相适应的是，含公益机构养老在内，平均每千名老年人拥有养老床位仅20张左右，与发达国家60～80张的水平相比差距较大。
“未来8到10年，中国将迎来养老洪峰。”合众人寿保险股份有限公司（下称“合众人寿”）董事长戴皓对《中国经济周刊》说，届时，“80后”将首先面临养老压力，形成所谓“421家庭”，即夫妻二人要照顾四个老人和一个孩子。
就在中国老龄化状况日益严峻，如何养老让人们倍感焦虑的同时，养老产业也成为众多商家看好的蓝海。保险企业就是其中之一。
实际上，自2009年颁布的《保险法》允许保险资金投资不动产之后，国内已有8家保险公司投资养老地产。
去年9月13日，国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》提出，营造平等参与、公平竞争的市场环境，逐步使社会力量成为发展养老服务业的主体。这为险企投资养老地产注入更多活水。中国保监会保险资金运用监管部市场处处长贾飙表示，截至2013年10月末，8家保险机构投资养老地产的总计划投资额是150亿元。
去年10月，国内首个由保险公司投资的养老社区――合众优年生活养老社区在武汉开园。合众人寿成为业内第一个吃螃蟹的人。
据介绍，到2013年10月，合众人寿已在湖北、沈阳、安徽、广西4地落实用地并开工建设养老社区，北京、济南、郑州等地正在办理征地手续，海南、江西、福建、上海、杭州、哈尔滨、青岛、伊春等10余地正在洽谈之中。不过，在形势喜人的背后，戴皓也有自己的难题：“目前险资投资养老地产的政策是只准租不准卖，这是对保险行业最大的压力。”
“中产”养老大有可为
与不少保险公司、房地产企业打造的养老社区瞄准“高大上”人群不同，合众人寿将目标客户锁定在中产人群，价格也比较亲民。
据介绍，合众人寿设计的实物型养老保险，是将个人自愿性养老金与持续照料型养老社区相结合的养老保险计划。保险客户购买“合众优年生活实物养老保障计划”，就可提前锁定未来入住“合众优年养老社区”的权利。
以武汉社区为例，保险客户有两种选择：第一种每年缴费2.9万元，缴纳10年，70岁可以入住，可居住10年，相当于每月租金2500元。第二种每年缴纳保费4.8万元，缴纳10年，70岁入住，直至终身，假如活到90岁，月租金为2000元。“客户现在缴纳的保险相当于租金，锁定了入住权。下一步还要结合调研推出新举措，医疗等其他一些服务都会逐渐加进去。”戴皓告诉《中国经济周刊》。
“我们定位就是中产阶层。将来我们会出现中下和中上，最高的人群目前没有这种考虑，其他的公司去考虑。”戴皓在美国调研时发现，该国养老机构的服务是一样的，无论对穷人、富人都是同样档次，国家对穷人补贴得多，对富人补贴得少。
戴皓认为，中国的养老模式更多是量体裁衣。服务于高端人群的由专业公司去做。照顾低收入人群的应由政府“兜底”。保险公司办养老社区，服务于中产阶层更合适。未来随着经济的发展和人们生活水平的提高，中产阶层将成为养老市场中的主力军，消费潜力巨大。
合众人寿党委书记、副总裁刘校君透露， 未来10年，合众人寿计划在全国打造26个大型养老社区，规模在千亿元左右，届时可容纳46万老人养老。
养老社区需要土地政策支持
事实上，国内养老社区仍处在市场培育阶段。因为传统的养老观念，很多老人不愿意去养老社区，养老社区入住率不高，给投资方的盈利与发展带来阻碍。
现实的困难还远不止这些。作为全国政协委员的戴皓在今年两会上坦言：“在发展中我们不仅享受不到如非营利性养老服务机构的优惠政策，每年还要缴纳很大一部分房产税及其他一些税收，这样很难唤起商业养老机构的积极性。”
戴皓对《中国经济周刊》说，政府除了满足社会基本养老需求之外，还应该给商业养老，特别是非营利性养老多一些税收优惠政策，缓解养老社区机构的压力，等养老社区实现盈利时再用完全市场化手段调配。
戴皓认为，目前，我国养老保险制度建立在三大支柱之上，即基本养老保险、企业补充养老保险以及个人自愿性养老金。实物型养老保险是将个人自愿性养老金与持续照料型养老社区相结合的养老保险计划。给予实物养老型养老保险计划以税收优惠，引导个人自愿性养老金投资于养老服务业，将壮大个人自愿性养老金这一养老保险制度的第三支柱。
除了税收优惠，戴皓还建议，在养老社区建设拿地时，可单独列为养老类产业用地，单独对该类产业推出政策以促进养老产业的发展。
此外，在公共设施配套上，应满足养老社区建设和报建要求，按老人的现实需求，应配置医院、老年大学、幼儿园、小学等配套设施。“政府要给养老社区配套医院，出台强制政策和制度。”戴皓说。
“只租不售”铁律不利行业发展
对于保险资金投资兴建的养老社区，目前的政策红线是“只租不售”。按照保监会规定，险资投资兴建养老社区，不同于房地产商可以通过预售商品房或按揭贷款的形式一次性收回成本，投资细则要求“保险资金投资养老不动产项目，不得自行开发建设投资项目，不得以分拆形式销售养老项目产权，不得利用销售养老项目产权获得销售收入”。
这一“铁律”给不少保险公司带来了资金压力。保险业内预测，养老社区要达到盈利平衡，至少需要5到8年时间。
刘校君曾表示，以合众人寿武汉养老社区为例，预计15年可以收回土地及建设投资。
在戴皓看来，“只租不卖”是目前险资投资养老社区承受的最大压力。在合众人寿，客户可以通过保单形式锁定某套单元的使用权，“比如说70年都归你使用了”，但戴皓更希望保监会能出台允许养老社区“租售结合”的政策。
他说，目前国内养老社区大多采用租赁模式，但如果完全按照租赁模式，对于投资人来说投资大、收益低、周期长，很难调动社会资本投入的积极性。对于消费者来说不喜欢租房，更偏好购买，居住在自己家里。
戴皓建议，我国的养老社区应借鉴国际经验，可租可售。为确保老年人利益和社区品质，需要限制社区居住家庭必须有1名55岁以上老人，社区产权限定只能销售给符合年龄限制的老人，当老人离世时，经营商可回购，仍然出售给老人。
目前，保险资金投资养老社区，在拿地时可获得优惠政策，如果养老社区“可租可售”，如何保证保险公司专注养老，而不是炒房？
对此，戴皓认为，拿了养老性质的地，但确实经营不好，一部分需要变成房地产出售，这部分应当补缴相应差价。
“可能很多房地产开发商投资养老地产，会用开发的利润去贴补养老。保险公司也一样，用开发利润贴补支持养老，行业才会有后续的活力。”戴皓说。