“五权”抵押贷款的江苏实践
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林地、土地、农房、集体建设用地、海域等“五权”抵押贷款，有效激活了农村沉睡的土地资源，为“三农”发展提供了源头活水
为有效破解广大农村地区一直存在的担保难、贷款难问题，2003年以来，江苏省涉农银行业金融机构在各级政府的支持下，积极探索、尝试集体林地承包经营权、土地承包经营权、农房（宅基地）使用权、农村集体建设用地使用权和海域使用权（以下简称“五权”）抵押贷款业务，有效激活了农村沉睡的土地资源，为“三农”发展提供了源头活水。截至2014年4月末，江苏全省涉农银行业金融机构累计办理“五权”抵质押贷款15364笔、64.34亿元，贷款余额8392笔、31.73亿元。
林地承包经营权抵押贷款
2008年，盱眙农商行会同林业部门制定了《盱眙县林权抵押贷款实施办法》（盱眙县森林覆盖率高达30.31%，绿化率96.7%），在全省率先开展林权抵押贷款业务试点，按不超过评估价值50%发放抵押贷款，一次授信可用3～5年。六年来，盱眙农商行累放林权抵押贷款2.34亿元，惠及1500余户农户和企业。
在盱眙农商行的大力支持下，盱眙县玉皇山丘陵山区农业综合开发有限公司利用林权抵押贷款3000万元进行林业综合开发，以租赁、承包、转让等形式，从周围村集体和150多户农户手中流转了荒山、疏林山3800亩，形成了种、养、收购、加工及林业观光一体化的综合经营模式，资产规模从2000万元扩大到8000万元，主要产品已走向国际市场，被江苏省政府列为全省农业综合开发示范工程。
截至今年4月末，江苏省涉农银行业金融机构已累计发放林权质押贷款2891笔、11.96亿元（余额793笔、3.36亿元）。林权抵押贷款将林业资源变为活资金，让林木真正成了“绿色银行”，为林业产业的科学发展搭建起了良好的融资平台，为农户增收注入了新活力。
土地承包经营权抵押贷款
2010年3月，新沂市棋盘镇大冲村农民侍虹谷、马贤伦用土地承包经营权质押向新沂农村合作银行分别贷款29万元和15万元，成为全省第一笔农村土地承包经营权质押贷款。2012年，为服务土地流转、盘活农村资产，东海县成立了全国首家县级农村产权交易所。
2013年5月，太仓市城厢镇东林、海丰、新闸、稻花香、怡源村五个合作农场专业合作社（由村委会、村劳务合作社、村农机专业合作社联合发起组建）以两万亩土地承包经营权质押，向太仓农商行贷款9400万元（受益农户逾5000名，期限五年），用于高标准农田基础建设（标准化农田整理、农田水利建设项目、农机具设备购置和规模化、集约化、专业化种植养殖），成为全国合作农场中第一单土地承包经营权抵押贷款。为使农场专业合作社具备开展土地经营权抵押的法律主体资格，太仓市明确由市委农办承担土地中介服务职能，负责土地承包经营权确权发证和抵押登记工作，贷款资金使用由农商行、财政、农委等多方共同监管。通过贷款的支持，五个合作农场将工厂化育秧、特色林果种植、万头猪生态养殖和水域生态环境整治、生物物理防治等有机结合起来，全程实行机械化操作、科技化引领、生态化种植、企业化管理，建立起“猪―肥―稻”生态循环农业，实现了“以更少的人种更多的地”的现代化农业发展目标。
目前，江苏省涉农银行业金融机构已累计发放农村土地承包经营权质押贷款1400笔、4.41亿元（余额925笔、2.9亿元），有效支持了集约化、规模化的种养殖业的发展。
农房（宅基地）使用权抵押贷款
2009年7月，江苏新沂市委出台《关于开展农村“一权一房”抵（质）押贷款的试行意见》，明确农民可以用农村住房、土地承包经营权抵押向当地农村合作银行申请贷款，在办理抵押手续后，农民可获得期限不超过5年、额度不超过农村房屋评估价值60%的抵押贷款。为提高银行办贷积极性，新沂市政府按照1∶7的比例，安排一定的财政资金设立农村“一权一房”抵质押贷款风险基金，同时按照贷款金额的1%给予补贴奖励。
为扫除司法障碍，泗洪县人民法院根据《土地管理法》关于“农民房屋属于该农村的集体经济组织成员居住，经集体经济组织同意，可以在本集体经济组织范围内进行交易和转让”的规定，向银行作出“农民房屋可以在有限范围内抵押转让”的司法承诺，为农民房屋抵押工作开展提供了法律上的保障。为防范风险，相关农村中小金融机构择优选择信用好、经营项目有前景的优质客户；申贷户必须持有集体土地使用权证（宅基地证）和房屋所有权证，必须由所在地村民委员会出具“同意办理意见”；办理贷款时，必须由房屋管理局负责出具评估单、登记抵押出具他项权证。
目前，江苏省涉农银行业金融机构已累计发放农房（宅基地）使用权抵押贷款9407笔、15.46亿元（余额6374笔、10.52亿元），有效盘活了农民住宅资产。
集体建设用地使用权抵押贷款
2002年，江苏省政府选择南通海门市和昆山市作为集体建设用地使用制度改革试点，为集体建设用地使用权向银行抵押提供了可能。
2003年，海门市制定《集体建设用地使用权流转管理办法》，明确集体建设用地抵押的含义、抵押办理时限、抵押价格评估、办理抵押所需材料等，规定集体建设用地抵押的相关手续在严格参照国有土地办理流程办理的同时，抵押申请人必须提供土地所有者同意抵押的书面证明材料。明确规定，对符合土地利用总体规划以及乡镇建设规划的，以合法方式取得土地使用权并已领有集体土地使用权证、无权属争议的土地，方可办理抵押手续。
各商业银行根据土地的用途、地理位置、使用年限等综合因素确定集体建设用地使用权抵押价值。2003年12月，海门市银行业金融机构开始试办集体建设用地使用权抵押贷款业务，对不同区域的集体土地分别按本地区实际市场购买价的60%、50%、40%计算抵押率。
为解决银行后顾之忧，政府承诺托底收购确保变现。一方面，政府向受让企业承诺“集体建设用地同国有建设用地享有相同的权能”；另一方面，向商业银行承诺“如果集体建设用地抵押权变现遇到法律障碍或拍卖受阻，土地资产储备中心将按工业用地出让市场价收购，确保实现银行的优先受偿权”。
2003年以来，苏州市、海门市涉农银行业金融机构累计发放集体建设用地使用权抵押贷款1580笔、23.44亿元（贷款余额281笔、8.22亿元），解决了200多家小微企业的融资难题。
海域使用权抵押贷款
江苏沿海海岸线长达954公里，所辖海域面积3.75万平方公里，拥有广阔的海域资源。早在2004年江苏启东市就开始“试水”海域使用权抵押贷款。
2009年8月，为策应江苏沿海开发上升为国家战略，江苏省政府办公厅转发了江苏银监局、江苏省海洋与渔业局等部门联合起草的《关于推进海域使用权抵押贷款工作的意见》，对海域使用权抵押申请人范围、海域使用权抵押登记制度、海域使用权价值评估等方面作了规范性要求，规定已经依法取得海域使用权的个人或单位，可以用海域使用权为担保向银行业金融机构申请抵押贷款，贷款额度一般不超过评估值的60%，在全国首开海域使用权抵押贷款之先河。
2009年8月，南通龙臻滩涂开发有限公司以海域使用权抵押向如东县联社贷款300万元，成为国务院通过《江苏沿海地区发展规划》后首家获得该类贷款的企业。在海域使用权价值评估上，相关银行机构在实践中摸索出了成本法、收益还原法、市场法和假设开发法、协商商定法等方法。在抵押物管理上，通过保证金制度、国土部门出具证明、置换抵押物等过渡担保方式应对海域使用权证换发土地使用权证的有关风险。南通龙臻滩涂开发有限公司在如东农商行600万元贷款支持下，新建高效生态养殖梭子蟹池塘800亩、改造小白虾池塘2500亩，池塘的平均产值由过去的3000元/亩上升至7500元/亩，带动了101户承租户共同致富。
近年来，江苏省涉农银行业金融机构已累计发放海域使用权抵押贷款86笔、9.07亿元（贷款余额19笔、6.73亿元），有效促进了滩涂综合利用，支持了沿海规模化养殖。
目前，我国正在深化以农地入市为突破口的农村土地制度改革，江苏“五权”抵押贷款的成功实践，为解决“三农”抵押难、担保难的问题进行了有益探索，也起到了良好的先行先试的效果。但“五权”抵押贷款要在更大范围内推广，还需要国家有关部门尽快按照十八届三中全会和中央一号有关文件精神进行顶层设计，尽快完善配套措施，切实解决一些制约因素和制度，形成较为完善的市场和法律环境。一是修订完善相关法规。对《物权法》、《担保法》等相关法律中“耕地、宅基地等集体所有的土地使用权不得抵押”等条款进行修订，消除法律障碍。二是完善抵押登记制度。以尽快建立不动产统一登记管理制度改革为契机，将目前分散在县（市、区）农委、林业局、国土资源局、海洋渔业局等部门的“五权”确权、评估、登记、变更、注销等相关工作，统一到国土资源部门不动产管理部门办理，并建立统一、规范、透明的流转、处置制度，使农村“五权”资产能规范、方便地进行抵押、流转和处置。三是制定信贷管理办法。银监会、人民银行应尽快会同有关部门研究制定“五权”抵质押贷款管理办法。