楼市:泡沫正在放大

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2009年,在政策利好、信贷支持、通胀预期等多种因素的影响下,中国房地产市场摆脱了2008年的“低迷”,由一季度的“启稳”到二季度的快速“回暖”,到三季度的“继续增长但增幅趋缓”,走出了一轮波澜壮阔的行情。

需求:销售面积和销售额规模与增速均创历史新高

2009年1-10月,全国商品房销售面积和销售额分别达到6.6亿平方米和3.15万亿元,同比增长48.4%和

79.2%,与2007年同期相比增长23.9%和48.1%,规模与增速均创历史新高,其中销售额已超过2007年全年。

根据中国指数研究院的监测数据,截至11月22日,北京等十六个重点城市中除沈阳外均已超过2008年全年水平,其中杭州的成交套数是2008年的2.54倍。与2007年全年相比,已有上海、广州、天津、重庆、杭州等10个城市超过2007年全年水平,杭州是2007年的1.57倍。

供应:2009年施工和新开工面积低位增长,市场略显供给不足

2009年1-10月,全国商品房施工面积、新开工分别比上年增长16.4%、

3.3%(2008年全年增速16.0%和2.3%),连续两年保持低速增长,其中新开工面积连续两年增速远低于2000-2007年平均水平(20%)。

今年1-10月,全国商品房新开工面积是同期销售面积的1.23倍,但40个重点城市(直辖市、省会及计划单列市)新开工面积与销售面积持平,其中,成都、上海、深圳、苏州等多个城市的新开工面积不足同期销售面积的0.7倍,杭州、福州、重庆新开工面积低于同期销售面积,未来可能面临供给不足。

今年1-10月,北京、深圳等7个重点城市,除上海的新上市量与2008年基本持平外,其他城市新上市量均同比下降,其中北京同比下降39.8%,杭州、深圳、武汉降幅接近30%。截至10月底,主要城市可售面积较2008年底减少200-500万平方米,60%的城市出清周期下降10个以上,其他城市减少6-9个月,市场供给已显不足。

价格:房价止跌回升并逐渐突破历史最高点

从价格环比指数来看,今年3月,70个大中城市价格指数环比止跌回升,月环比增速稳定在1%以下。从住宅成交均价来看,截至今年10月,20个重点城市中已有北京、上海、广州、深圳、天津、重庆等12个城市先后突破历史最高水平,另外8个城市也已接近历史最高水平。与今年1月相比,20个重点城市中有深圳、厦门等8个城市成交均价涨幅超过30%。

银行贷款、资本市场融资、销售回款多方支持,企业资金实力显著增强

1-10月,房地产开发企业本年资金来源44034亿元,同比增长43.4%,其中国内贷款、定金及预收款和个人按揭贷款分别为53.0%、59.2%和119.7%。根据中国指数研究院的统计,万科、龙湖、绿城等13家企业在2009年获得多家银行授信,总额接近3000亿元。龙湖、恒大、花样年、金隅等企业成功上市,融资总额超过500亿元,保利地产、金地通过增发和发行债券,总融资额也超过了400亿元。对万科、保利地产、金地等上市公司三季报的分析表明,企业现金余额和经营性现金流入明显好于历史同期,资金实力大大增强。

土地市场:热度不断升高,部分城市溢价水平超过2007年

2009年1-10月,北京等10个重点城市中,溢价水平全部超过去年同期水平,其中上海的平均溢价水平达109%,超过2007年的65%,也是十个重点城市中唯一一个溢价水平超过100%的城市。截至2009年11月23日,全国土地成交总价前十名项目“总价”地王前十名平均总价达50.2亿元,与2007年的51.9亿元基本持平,但第十名总价达37.48亿元,高于2007年的第十名36.3亿元。“单价”地王前十名平均楼面地价达25249元/平方米,远高于2007年的16234元/平方米。从出让总金额来看,上海、杭州、北京、天津的土地出让金额均已突破600亿元,不仅高于2008年全年,甚至已超过2007年全年。

二手房:成交套数同比增长显著,多个城市交易量超过同期新房

今年以来,主要城市二手房成交套数增长显著。北京1-11月成交套数达23万套,较2008年增长近3倍。上海、深圳、天津和杭州等地成交量较去年增长也超过1倍。与同期新房成交量相比,北京、上海、广州、深圳、南京今年前三季度的二手房成交套数已超过同期新房。二手房市场的快速增长,与中心城区新房供应量减少不无关系,也与“营业税减免和利率优惠政策”即将到期的预期有关,这也是2009年11月北京二手房成交突破3万套的重要原因。

政策:促进房地产市场健康发展

2008年底,“131”号文拉开了政府“救市”的大序幕,地方政府、金融机构纷纷出台有关房地产业的各种优惠措施,2009年1-10月近9万亿的贷款和较低的利率水平,大大的缓解了企业的资金压力,降低了购房者月供负担,是房地产市场快速回升的重要原因。

下半年来,针对房价较快增长可能带来的风险,央行、银监会多次强调“二套房贷利率优惠政策需严格执行”,国土部出台相关政策打击囤地,住建部表示“不鼓励高房价,加大普通住房供给”。12月14日国务院常务会议决定在保持政策连续性和稳定性的同时,加快保障性住房建设,加强市场监管,稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨的势头。力争到2012年末,基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。

(中国指数研究院是目前中国最大的房地产专业研究机构。)

Tips

2009年中国房地产市场多变

回顾2009年的中国房地产市场,正如2007年从“过热”到2008年“低迷”的迅速变化,2009年各个季度分别呈现出“小阳春”、“量价齐升”、“继续增长但增幅趋缓”等不同特征。

正如2009年初时很难预料房地产业复苏如此强劲而又迅速,在宏观经济回暖基础不够稳定的大环境下,2010年的房地产市场是何种走向呢?

今年12月9日,国务院总理主持召开国务院常务会议,会议决定,从明年起将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,其他住房消费政策继续实施。这意味着,二手楼市出证满2年以上的楼盘可享免征营业税的优惠寿终正寝,而契税、印花税的减免优惠将延续。

总体来看,二手房营业税政策取消对于二手房投机可能会起到一定的打击效果,也会对房价起到抑制作用,2010年的楼市或许因此而稍稍“冷静”。