王小广:房地产急需刹车装置
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裁员，抛售项目，信托集中兑付；保障房资金压力；房产税试点效果低于预期……分析认为，2012年房企的资金链恶化程度将超过2008年。而当这场暴风雪席卷过后，将可能有超过6000家开发商消失。
未来的房地产行业到底是在博弈中前进还是会迎来跑路潮？国家行政学院决策咨询部研究员王小广接受《中国地产总裁》杂志专访时认为，中国的房地产行业实际上缺少“刹车”装置，从长远来说，房产税将会代替限购政策，发挥有效作用。
“天经地义”的税在中国的缺失
郎咸平曾指出，我们的土地是属于政府的，我们根本就没有缴纳房产税的私有化基础，并且认为“房产税的征收明显加大了住房保有环节的成本，对持有空置住房的投机人打击更大，使得他们从炒房中获得收益降低，从而可以将资金引向合理的经济领域……”的评论“基本都是扯淡”。
王小广对此表达了他的不同看法。他认为房产税是政府调控地产行业最有效的办法并且是天经地义的税种，在中国从来都是缺失的。“房价涨就多交税，而定位的一户一套住房制度之外要加重税，对于抑制那些投机投资的自然会起到效果。”
所谓的一户一套新住房制度，业内人士给出的定义是以市场化为基础，政府提供最基本的住房保障，只鼓励一户一套住房的住房制度，并相应地建立政府宏观调节与市场基础性作用相结合的房地产宏观调控政策体系。
王小广称，中国的房地产保障性住房是一条主线，政府一定要实施一个基本的、公平的一套住房制度，这里的一套住房可以是租房，并不一定要拥有。那些已经有一套住房的，不反对买第二、第三套住房，但一定不能和第一套掺和在一起，这是最基本的政策。一户一套住房制度，是所有国家都应该坚持的一个基本政策，而现在很多地方还没弄清楚。
他认为，一套以上的住房不是不优惠的问题，是要严格抑制，不仅贷款成本高，还要缴纳重税。一套住房者可以免税，5到10年内免税都是可以的。但是从古到今，我们对于土地、对于农业这些都是收税的，唯独对占有大量公共资源的房屋缺少税种。
“亚当斯密在《国富论》一书中多次阐述关于房产税的观点，表明房产税在18世纪已成为重要税基。当时的窗税、灶税等实际上就是房产税的概念。比如规定的一个窗户多少钱，相应的交多少税，住的面积越大，会交的越多。房产税本是一个天经地义的税种，但在中国从来都是缺失的。”王小广表示。
房产税或成有效刹车装置
王小广认为1998年为了促进房地产行业的发展，培养新的经济增长点，国家开足马力来促进消费二套住房，没有制定一套住房制度。鼓励购置二套三套住房的结果就是富人拼命买房投资赚钱，而赚的这个钱却不需要交税。同时国际金融危机后，我国采取的宽松货币政策，刺激了房地产行业，这一“油门”开的很大，但是中国房地产行业却严重缺乏刹车装置。
研究资料表明，1998年住房改革以后，我国的住房供给是朝着市场化方向发展的，但同时也存在两个明显问题。一是房价销售是市场化了，但土地供给由于土地财政的制约出现了非市场化的垄断供给；二是对市场化缺乏制度的或政策的约束。
对于这个根本的制度或政策缺陷，王小广称中国的房地产行业如果用汽车作比，就是缺乏最核心的保障其安全行驶的刹车系统。他分析，汽车之所以成为大众化安全可靠的交通工具，主要是因为其系统设计和性能的完善，汽车包括4个子系统，一是动力系统，通过踩“油门”为其提供行驶的动力，如为了刺激房地产发展而采取的一系列金融等方面的政策。二是电子系统。三是车身系统。四是刹车系统，这是保障行驶安全的最主要的装置。
汽车的刹车系统包括四种选择，一是刹车片，二是离合器，三是手刹，四是ABS装置。他认为中国的房地产行业的发展，在一开始就忘记了最重要的刹车系统。而房地产行业的刹车系统到底是什么？王小广给的答案是，税收。他认为中国的房地产之所以不安全，之所以有泡沫就是因为缺少两个税，一是不动产税，就是所谓的保有环节的税收。二是房产投资的增值税收。
他举例分析，在中国工资达到一定水平，个人要交个人所得税。企业要交企业所得税，每个交易环节都有税收，就是把钱存入银行还需要利息税。唯有一件事情不用交税，而这个事情还是最赚钱的，那就是炒房。
在他看来，2003年就提出通过金融杠杆调控房地产行业，那个时候征收房产税还不是很困难的事情。到了2008年的时候同样有一次机会，但是又错过了。而现在利益集团已经形成，国家推行房产税势必会产生一些困难，加上本身推行的力度不够，必然会出现一些问题。“现在征收的房产税还是太轻了，毛毛雨不会产生多大作用。”王小广认为重庆对高档住宅的征税还是太低。
数据显示，2011年重庆市地方财政收入超过2900亿元，增幅超过40%，其中，房产税收入仅有1亿元。目前关于房产税的争议仍在继续。王小广认为房产税要想从上海重庆推广到全国，国家必须“动真格”。他主张坚持一套住房政策，并提议第二套住房要征收1%的税，三套以上的征收5%。从长远来看，限购和房产税两个政策必须互相替代，限购是人为的手段，房产税才是真正的“刹车”装置。
房产泡沫已现“挤出效应”
王小广分析，中国的房地产行业的整个资金流偏向短期炒作，房地产泡沫实际上是从穷人腰包里掏钱给富人。房价被抬高以后，买房者买的根本不会是新房，到底还是通过二手房市场解决。房价成本的分配是投资者、银行、房地产商、政府各一份。原本50万的房子到购房者手中就是100万，而在购房者手中的100万能否涨到150万仍旧是个问题，事物的价格永远是由价值决定的。
在现行的房地产市场中，那些原本靠炒房赚钱的投资者如果仍是无限制地购房，即便不用交税都会亏死掉。他用具体数据分析，一套100平米的300万的房子，银行贷款利息是6%，也要18万。买后到租赁市场，以5000元出租，一年下来是6、7万，而银行还贷就是18万。而同样的金额，如果单纯地在银行，以3.5%的利息来算，一年也能赚到16、17万，如此算下来，一年便会亏损10万。
同时，从现在的房地产市场反应来看，王小广认为抄底还不是时候。“未来房价肯定会继续下跌，理论值是跌50%，但也有可能是30%，当然60%也说不准。因为实际情况是非理性的。”
对于限购政策的效果，他认为限购对房价总水平不会有任何影响，只是对某一个地方有影响。北京限购后，廊坊的房价又会被抬高，如此类推。还应该注意一个问题是限购一般都是限在最高点，1万块钱的时候不限，1.5万时不限，到了3万才限。因此限购政策其实是在告诉大家房价还得涨。
分析近期的货币政策，一些房地产商会因为稍微放松的货币政策而认为上半年可能会难过一点，下半年会有所缓解，明年肯定会大涨，这种想法实际上是不可信的。他建议，聪明的开发商应该尽早把房子卖出去，快速回笼资金，保持畅通的现金流，这样即便利润减少了但至少不会受制于其他因素。