论公证介入房屋买卖活动的必要性

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【摘 要】随着房地产市场的日趋成熟，保障房产交易安全已经越来越受到买卖双方的重视，面对新情况，怎么样保障二手房交易的安全，规避二手房交易登记中出现的法律风险，提高房产登记工作效率，已成为全国房产登记部门面临的新情况与新问题。

【关键词】公证；房屋买卖；可行性

现在二手房交易中最主要存在的问题是：在二手房买卖登记过程中，现在依然大量存在着一房二卖，合同内容不明确，欺诈、胁迫、乘人之危现象依然在不断的发生。这些现象的存在即不利于二手房交易市场的健康有序发展，也不利于提高房产登记部门的工作效率，也可能因当事人之间买卖合同纠纷导致房产登记部门涉诉，买卖合同无效导致的房产交易被撤销的情况。因此，杜绝此类事件的发生已成为全国二手房交易相关部门的重大课题。有鉴于此，公证介入二手房交易及预告登记成为保证二手房交易安全的有效手段。

对于公证介入的可行性有以下几点分析：

一、公证员作为专业的法律从业者，具有草拟、代书法律文书的能力，通过对当事人双方意思表示及法律文书的审查，可以确保当事人所签订合同的真实性及合法性。进而保障当事人双方合法权益，减少因当事人因法律知识的缺乏而导致合同不能有效履行的机率。

二、为房产登记部门规避法律风险及审查风险。通过公证机构的核实及审查，确保了合同的有效性，房产登记部门可依公证书进行登记，通过此公证的事前审查，房产部门就可规避职业风险，房产部门毕竟不是法律部门，通过法律风险的适当转嫁，可提高房产部门的工作效率与社会诚信，改善执业环境。

三、公证介入有法可依，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。该预告制度可以从根本上源头上防范一房二卖的情况发生，也为公证介入提供了法律依据。

四、一举多得，共同发展。通过公证介入，可实现效率与效益的有效平衡，可实现相关机构的共同发展。举个例子，房产部门提前工作效率与涉诉率的同时、可保证当事人之间权益的最大化，而且可带动房地产中介部门业务、中介业务的快速发展。

五、快捷便利、易于被广大二手房交易者所接受。因公证处出具公证书之前已进行了大量的询问与审查，在房产部门登记时可简化登记程序，通过快捷通道，对有法律保障的合同进行优先登记，乐于被二手房交易者接受。

正因为公证介入有几上诸多优点，因此，各国都把公证引入到房产登记过程中，在我国经济发达的省份，也有不少有益的尝试。不可否认，现在该业务并未在全国发展起来，但并不意味着无事可做，相反，我们应该在其中看到机遇，有益的尝试可扩大房产部门的社会公信力与知名度，如果做出成绩，该项举措可在全国范围内树立起标杆，这正是科学发展观应有之意，政绩观之应有理念。

为了使该举措具有可行性，我有以下几点建议：

一、在二手房交易预告登记过程中，引入《房屋买卖合同》公证制度，通过公证机构的审查，房产登记部门可确保每一份登记的合法性、有效性。买卖交易双方可以确保无任何法律隐患，无任何合同内容上的偏差。事实上，在房产抵押登记中的《抵押合同公证》与该公证意义相仿，但二手房预告登记中的公证介入意义更加重大，反响将更为强烈。有了《抵押合同公证》的成功实行，更加证明公证在二手房交易中的大有可为，大有作为。

二、建立绿色通道制度，在公证处与房产登记部门之间建立绿色通道制度，建立绿色窗口，对需进行预告登记的二手房交易事项，进行先公证、再登记的制度。经公证的法律文书，房产登记部门免去审查责任，该法律风险由公证处承担。在减少房产工作量的同时，必将提高登记效率，缩短登记时间，反过来促使更多的当事人愿意并且乐于接受公证在其中的作用。因公证即可降低当事人的法律风险，又提高登记效率，通过二手房预告登记又可从根本上防止一房二卖的情况，从源头上避免了购房者的交易风险，实现该制度的有效互动，良性发展。

三、由相关领导牵头，设立专门负责人，建立健全沟通协调机制，把握具体操作时的具体问题，保证该项举措能够顺利实施。

“逆水行舟，不进则退”，只有积极的发展，以只争朝夕的工作精神及负责任的工作态度，才能保证房地产市场的持续繁荣与稳定。这就要求我们房地产领域的相关机构及领导有开拓性的思维，敏锐的洞察力及科学发展的理念。“机不可失，失不再来”，把握历史机遇，完善市场经济体制下的房产登记制度，即是重大的机遇，也是艰辛的挑战，但是，改革先行者的睿智与勤奋是成功的保证，中国房产事业必将迎来崭新的面貌。