沙田:“被市区”的烦恼
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回顾香港的发展，卫星城市是不能不提的。最早的卫星城市，有观塘、荃湾。当时，作为第一代的卫星城市，政府没有严格规限那里的土地用途。为了方便基层的日常商业活动，政府反倒是容许部分楼宇可以“商住”两用。这样，一般市民可以在自家做小生意，例如为街坊理发，治疗跌打损伤、照相等等，在没有额外租金压力的情况下，自食其力。这些一点一滴的微型商业活动，随着时日累积，在邻合间建立了牢固的社区网络，增进了邻里隋谊。
但是，在1970年代政府开始检讨新市镇规划的时候，现代主义当道，以至于观塘和荃湾竟然成为了欠缺规划的样板。在规划者心目中，所谓“理想”的规划，就像电脑游戏里的仿真城市――住宅区、商业区、工业区，全应分得清清楚楚。沙田、屯门等新市镇，正是拜这种设计思维所赐。
新市镇的模范
具有讽刺意义的是，今天世界各地的建筑界都在反省现代主义的不足，而沙田却作为现代主义的代表，却被政府大力吹捧，视为新市镇的模范。
现代主义的代表人物柯布西耶有一句名言：“杀死街道!”他认为，地面应该让予车辆使用，行人则应在连接街道的高架天桥行走，这样的空间使用最具效率。
沙田弄成现在这个样子，也是时势使然。其实，沙田与九龙市区之间，只是相隔了一座狮子山，两者说远不远，加上沙田有火车站连接铁路交通，所以自1950年代末以来，一直有人倡议发展沙田。然而，当时政府的主流说法认为，应该先一步发展荃湾，让它和九龙市区融合。发展沙田的方案，就此一直搁置一边。直至1960年代末，政府为了把船湾淡水湖的食水输送到九龙市区，兴建了狮子山隧道，间接开通了九龙和沙田的交通，令沙田和九龙之间的行车距离大大缩短。
另一方面，1970年代初，当时的港督麦理浩开展了“十年建屋计划”，大幅增加楼房供应。在各种因素推动下，沙田成为了实施“十年建屋计划”最理想的地点。换言之，发展沙田，从第一天开始，就只是为了大量兴建房屋，以容纳港九市区无法负荷的人口。在这种政策背景下，最有效率增加楼房供应的方法，就是以一个个屋苑为单位，每建成一个屋苑，就安置一批人口，日常生活的供给，则依赖屋苑附近的商场。观塘、荃湾那种发展模式，在沙田的规划者看来，并不划算。
人为的市区
尽管早期的沙田仍然阡陌处处，一片乡郊风光，可政府为了吸引人口迁入沙田，便把沙田定位为接壤九龙的“市区”。例如，香港的交通政策，规定了的士必须分为“红的”和“绿的”两种。“红的”主要服务港岛九龙，同时可以进入新界，“绿的”则只能在新界行走，不能进入市区。沙田虽然位处新界，却被定为“红的”地区，“绿的”不能进入。这个措施，从最根本的交通层面人手，硬生生地把沙田跟新界切割开。当时，的士司机和沙田居民均反对这个措施。前者觉得沙田偏远，不愿驶入；居民则要求让“绿的”行走沙田。两种诉求，均未被采纳。
另外，沙田作为一个新市镇，受狮子山阻隔，只靠狮子山隧道连接九龙。如何增强沙田的对外联系，以免沙田居民坐困愁域，是一道难题。为此，港英政府想出了一个点子一一政府在沙田的中心地域拨出土地，邀请发展商投资，兴建了一个100万平方的购物商场，即现在的新城市广场。政府规定整个建筑物只能是商场，发展商不能在顶上兴建住宅大楼。一个如此巨大的商场，如果没有自己的屋苑，只靠附近的民居，是根本不可能支持日常运作的。为打破这个困局，发展商只得想方设法，提升新城市广场的知名度，使其既能服务本区居民，又能吸引市区的人到那里消费。几经周折，新城市广场邀请了当时最牛的日资百货公司八佰伴进驻，在香港开了首家分店，风头一时无两。
坐标：新城市广场
新城市广场的成功，令它成为了沙田区的坐标。
每个地方都有那里的坐标(注意：不是“地标”)。油尖旺的坐标是弥敦道，湾仔的坐标是轩尼诗道，大埔墟的坐标是广福道和林村河。沙田的坐标，是城门河和新城市广场。在大部分地区，大街就是那里的坐标，偏偏在沙田，由于当初的规划缘故，街道的作用只有步行、候车、上车、下车，与寻常百姓的生活关联度不高。问问沙田居民，自己居住的屋苑座落在哪一条街，相信大部分人都答不出。
一般时候，坐在车窗旁，都是看街上途人，但到了沙田，街道顿时变得冷冷清清，没有途人，只有商场内人流汹涌。所谓的街道，成了车厢和商场两个空间的分界线。
2003年开通了自由行后，新城市广场重新装修，引入名店，令那里成为最接近罗湖的名牌集中地。论款式，沙田的名牌店虽然不及广东道齐全，但胜在方便。从罗湖到沙田，半个小时就够了。
现在，新城市广场的租金翻了好几番，成为了发展商最赚钱的商场之一。为了让商场盛载更多人流，本来商场入口的书报摊和音乐喷泉都拆掉了，那些开设在商场角落的特色小店，也都不获续租。一个本来让沙田跟市区接轨的商场，一下子变成了“自由行”血拼广东道的中途歇脚站。鉴于新城市广场的成功，有人放言把沙田打造成一个成功的“中产小区”，即政府眼中新市镇的典范。其实，沙田也是有很多底层市民的。
自然，房价水涨船高。炒卖楼房的人，虽喜欢沙田，但并不属意沙田，扎根沙田的底层市民，不但没有获益于上升的房价，还少了一个本来应该只属于他们的购物商场。