我国城市“夹心层”群体住房问题及其解决方法

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【摘要】随着我国住房保障制度的不断深化和完善，廉租房和经济适用房等低收入家庭住房保障体系基本建立，但是游离于保障政策之外的“夹心层”群体住房问题变得尤为突出。本文着重阐述了“夹心层”人群的产生及其形成的原因，并从完善住房供给体系与和优化住房政策两各途径探讨解决我国城市“夹心层”群体住房问题的措施。

【关键词】“夹心层”；住房保障；住房政策；解决途径

随着中国经济的快速发展，大城市住房价格的不断攀升，作为生活必需品的住房成了许多人眼中的奢侈品，让政府不得不关注城市居民的住房问题。为了满足中低收入家庭的住房需求，虽然各地政府纷纷推出廉租房、经济适用房、限价房等保障政策，但在商品房价格居高不下的情况下，这些政策却造成了相当部分中低收入“夹心层”人群既没有资格享受社会保障房又无力购买商品房的尴尬局面。因此，解决“夹心层”人群的住房问题已成为我国各级政府面临的难题。

一、“夹心层”人群的形成及其原因

（一）“夹心层”人群的产生

当前，我国城市新增住房资源配置可以划分为市场配置和政府保障两种模式。市场配置就是从住房市场购买或租赁普通商品房，政府保障型住房主要包括廉租住房、经济适用房和限价房。普通商品房、限价房、经济适用房和廉租住房是按收入层次依次构建了当前住房市场的供给结构，那些不能通过这四种供给途径获取住房资源的群体就成了“夹心层”。因此，“夹心层”并不是刚刚出现的新问题，事实上它是伴随着中国住房制度改革而出现的。

（二）“夹心层”人群的形式

目前，我国城市“夹心层”人群主要有三种形式：一是无力购买经济适用房，又不在廉租住房保障下的人群；二是既无力购买限价房，又不符合经济适用房购买条件的人群；三是既无力购买普通商品房，又不符合限价房购买标准的人群。前两种形式属于政策之内的“夹心层”，第三种形式属于政策之外的“夹心层”。

（三）“夹心层”人群的形成的原因

1．房价收入比过大。房价收入差距过大形成“夹心层”的直接原因。按照中国的金字塔形的收入结构，“夹心层”群体的收入处于中等水平。但是面对日益攀高的房价，工资的相对缩水就使之成为了面对房价望而却步的“夹心层”。根据发达国家的经验，房价收入比这个数字正常水平应为6到8倍，而我国绝大部分的房价收入比在10倍以上，深圳、上海等大城市的房价收入比已超过了20倍，远远超过“夹心层”的经济承受能力。

2．住房政策不健全。我国对中低收入群体推行以廉租房、经适房、限价房、商品房四个层次的住房供应体系。在这个体系里面，低收入家庭的住房问题主要通过廉租住房、经适房解决，中低收入家庭可通过经适房和限价房来解决，中等收入家庭则主要通过商品房市场解决。目前享受廉租房和经适房政策的人群比较少，不会超过15%，对待这部分低收入群体，政府有义务解决他们的住房问题并且“困难不大”。但是，现在最大的问题在于超过50%的“夹心层”被赶向了商品房市场，市场上却没有提供与他们收入水平相对应的住房产品。

3．城市人口流入量较大。随着城市人口流入量的不断增加，房价上涨较快，“夹心层”群体的数量也随之上涨，而且“夹心层”群体上涨速度快过住房保障对象数量的上涨。因此，随着城市人口流入量的增加，新增住房需求不断扩大，加速了“夹心层”群体的增涨。

二、解决“夹心层”人群住房问题的途径

（一）完善住房供给体系

解决“夹心层”人群住房问题的重要途径在于完善住房供给体系，即寻求住宅市场结构的多元均衡。主要包括：住宅增量与存量市场结构均衡；住宅市场产品结构均衡；住宅市场租售结构均衡；住宅市场区域间协调发展；住宅市场供给结构与需求结构均衡。具体措施如下：

1．降低房屋空置率。为了降低房屋空置率，充分利用各种房屋资源，可以对空置房屋征收房屋空置税。根据空置时间和空置面积设定税率，空置时间越长，税率越高；空置面积越大，税率越高。

2．加强保障性住房建设。采用“市场+保障”的双轨模式。一方面政府可以通过适当降低土地价格、税收优惠等政策措施，鼓励开发商在建设普通商品住宅的同时，承担一定比例的保障性住房建设；另一方面企业通过与政府的合作，既享受了优惠政策，又在合理赢利范围内扩大了市场，同时还树立了良好的社会形象。

3．繁荣二手房及租赁房市场。当高收入者有了更高层次的住房消费需求时，将条件较差、费用较低的住房过滤给中等收入水平者居住，而中等收入水平者又会将条件更差、费用更低的住房过滤给中低收入水平者，这就是住房市场的“过滤现象”。利用“过滤现象”既能降低房价又能提供不同需求的住房，优化供需结构。因此，规范二手房及租赁房市场的管理是繁荣二手房及租赁房市场关键。

4．平衡城郊基础设施投入。采用普通商品房和保障性住房混和建设，确保保障性住宅社区分散在城市不同地段，使不同收入阶层均具有享受城市公共设施改进的权利。因此，加大郊区配套服务和基础设施的投入，可以确保分布在郊区的保障性住房人群，能够在不增加交通成本的同时均等享用相关设施。

5．合理规划住宅结构。一个完整的住房体系应呈现不同的住房需求层次，不同收入水平有不同消费层次，购房者在不同阶段也有不同需求，不应该奢求一步到位。因此，开发适当规模的中小户型，符合居民收入水平和实际住房消费能力，有助于调节现阶段供求不平衡的现象。

（二）调整和优化住房政策

推行住房保障制度是政府重要的社会职责，保障公民基本居住条件是社会文明和政府职能的基本体现。因此，政府政策支持也是解决“夹心层”人群住房问题的另一重要途径，政府应进一步调整和优化住房政策。

1．优化经济适用房政策。第一，扩大经济适用房的供应规模，把经济适用房建设计划的制定及实施纳入官员政绩考核体系中，以保障经济适用房的供应规模；第二，合理确定经济适用房的保障范围，真正解决中低收入群体的住房困难；第三，推行先租后售的方式，即经济适用房前期（5年或10年）只能用于出租，这样既保证了中低收入家庭能够租得起经济适用房，又解决了“夹心层”的住房困难问题，而且还会在一定程度上抑制高收入家庭骗购经济适用房；第四，成立经济适用房管理中心，加强对经济适用房的监管；第五，合理制定和有效控制经济适用房价格，使经济适用房名副其实。

2．实施住房补贴政策。住房补贴政策就是符合条件的“夹心层”家庭将领取到的住房补贴用于支付房租或支付购房款。目前，针对我国的实际，住房补贴政策涉及资金筹集和监管两方面。住房补贴资金来筹集渠道：一是将“夹心层”住房补贴纳入各级财政预算，中央或省级财政可根据下一级财政收支差异考虑分担适当比例的住房补贴支出；二是将经济适用房计划指标用地的拍卖收益直接转为住房补贴的资金来源；三是对现有土地出让金收入按一定比例提取；四是住房公积金的增值收益按一定比例提取。政府在多渠道筹集资金的基础上，还要建立健全住房补贴政策管理体系，包括界定住房补贴对象、划定住房补贴线、明确管理机构及其职责、制定申请审核制度、建立相应的法规和个人城信系统等。

3．施行区别化公积金贷款政策。借助于公积金贷款为“夹心层”分忧解难，可操作性强。按照国务院《住房公积金管理条例》精神依法推进“夹心层”所在的单位或社区为其建立住房公积金制度，降低住房公积金的门槛，让“夹心层”享受比其他职工要优惠的住房公积金贷款利息，同时在贷款额度和还款年限上也作相应调整。

4．完善公共租赁房政策。第一，政府要提供土地、税收、贷款等优惠政策，以吸引社会资本参与，扩大公租房建设的融资渠道。第二，政府适度引入市场机制，发挥部门机构、工业园区以及开发企业等多方面积极性，共同参与建设和管理。第三，政府通过相关政策支持，鼓励企业自筹自建。第四，做好公租房的监管。包括：设立合理的准入标准、制定严格审核制度和定期核查制度、建立公租房信用档案、形成规范化的操作程序、实施有效的退出机制等，不断提高公租房的使用效率。第五，做好公租房的规划选址和配套服务。公租房规划选址应按照安全卫生标准和节能环保要求合理布局，尽可能安排在交通便利、公共设施较为齐全区域，公租房的配套服务设施也应体现简约优化的特点，使公租房居住者的生活更加丰富祥和。

三、结语

我国国情错综复杂，中等收入群体规模庞大，已出台的各项住房政策尚不完善且均存在弊端，难以“以一治百”。解决“夹心层”群体住房问题的根本途径是在完善政策的基础上提高政策的灵活性，逐步调整住宅供应结构。同时运用宏观调控和市场调控使房价理性回归步入正轨，进一步完善住房保障体系，将“夹心层”群体逐步涵盖到保障体系中，实现“夹心层”的“无缝对接”，从而有效解决“夹心层”群体的住房问题。

参考文献

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