自建型旅游主题社区发展分析

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【摘 要】旅游业与房地产业都是第三产业中附加值高、关联性很强的产业。近年来，二者在发展过程中形成了渗透交叉发展的现象，也相应的伴随着出现了一些新事物，产生了一些旅游业界和房地产业界共同关注的新热点。旅游主题社区是旅游住宅地产的一个分类，本文分析了旅游主题社区的中的自建型旅游主题社区发展模式，进而提出一些思考。

【关键词】旅游地产；旅游主题社区；发展；发展分析

1.自建型旅游主题社区发展模式详析

1.1 自建型旅游主题社区的形成历程

自建型旅游主题社区的开发是在普通住宅要素的基础上，依托项目周边良好的自然生态环境，把房地产土地资源与生态资源、旅游资源、体育资源等进行嫁接，并在社区生活配套设施中导入休闲、健身、娱乐等多元概念，最终形成了旅居结合的、融旅游、休闲、度假、居住等诸种功能于一体的大型旅游休闲主题社区（参见图1-1）。这种开发模式不仅满足了现代人在居住方面的消费需求，而且一旦开发成功，则利润回报巨大。同时，很多旅游社区的主题营造会伴生文化产业，进而使开发商企业获得长期的成长与发展。

1.2 自建型旅游主题社区的开发模式

自建型旅游主题社区的发展模式就是：在确定开发主题并获得土地的基础上，前期以大规模、高水准的旅游项目启动，逐渐在区域内配套建设完善的市政基础设施，进而使开发区域成为最佳的人居社区和旅游商贸办公中心，在获得旅游收入的同时，通过社区住宅的销售获得丰厚的投资回报（参见图1-2）。

2.自建型旅游主题社区发展思考

目前， 对于旅游住宅地产经营模式的评价和分析绝大多数是从企业角度进行的， 这一模式对于企业获取高额利润具有十分明显的效果， 但如果从更大的范围、更多的相关利益群体来分析， 这一经营模式也存在有待探讨和认识的领域。

2.1 行业自身的脆弱

旅游住宅地产是经济快速发展驱动产生的新兴经营模式， 以短期内带来高额利润受到广泛关注。但从长期发展来看， 旅游业与房地产业都有着自身的不稳定性和脆弱性。

旅游景区作为一个产品有着自身的生命周期，一旦定位失误或进入衰落期将会导致经营困难甚至失败， 从而直接影响景区周边地价的变动， 依托景区发展的住宅地产项目也就不可避免地受到影响。另一方面， 房地产业的发展受到国民经济诸多因素的影响， 其行业的不稳定性更明显。旅游地产模式是在近几年房地产市场急剧扩张的宏观背景下兴起的， 也受到了一些超出常规发展规律的市场泡沫的影响。实际上， 旅游住宅地产中高端定位的特点使其面临的消费市场规模比较有限， 一旦市场波动必然导致经营风险。因此， 行业自身的脆弱是旅游住宅地产模式必须慎重面对的问题。

2.2 土地政策的变化

旅游住宅地产经营模式对于旅游景区外部正效应的利用实质上是获取土地的级差地租。虽然开发行为本身能够产生一定的开发效益， 对于土地增值具有一定程度的贡献， 但显而易见， 最根本的收益来源是土地用途转变以后产生的级差收益， 因为土地的不同用途能产生截然不同的经济效益[1]。由于旅游项目审批的土地价格远远低于房地产项目的土地价格（部分地区对于旅游开发征地还有一系列优惠政策）， 一些经营者借旅游之名行地产之实， 将低价征得的旅游用地违规转为地产用地， 从而轻易获得高额的级差地租[2]。前些年高尔夫球场建设热潮就是一些开发商以建球场为名圈占土地， 并以旅游度假村、会所等形式进行房地产开发， 用别墅项目获取级差地租以及回收投资所引发的[3] ， 这也是目前旅游住宅地产开发热潮出现的主要原因之一。目前， 国家已经实施了严格的土地管理制度， 相关土地招标及审批程序进一步完善和规范， 如对于风景名胜区、自然保护区周边的地产开发已有严格的限制。因此， 土地政策的变化将使旅游住宅地产市场恢复正常的利润水平[4]。

2.3 持续发展的空间

从旅游景区持续发展的角度考虑， 预留发展空间对于景区后期经营扩展是十分重要的。经营者将周边土地开发为住宅地产进行销售， 虽然能够获得短期利润， 但随着土地产权的转移， 经营者失去了对土地资源的控制， 在长期经营上失去了发展的空间，也就限制了旅游景区的持续发展， 使得整个区域失去了持续的整体发展和升值空间。虽然经营者通过跨地域经营可以再组织开发新的赢利项目， 但对于地域的不熟悉、新消费群体的反响、文化观念的差异等等， 都会增加项目的成本和风险， 这也是在企业长期发展角度下旅游地产经营模式所存在的主要机会成本。

2.4 相互之间的影响

相邻的旅游区与住宅区之间不可避免地会产生旅游与居住功能的影响。旅游景区的存在能够为周边居民提供优质的景观环境、完善的公共设施、高档的文化氛围， 对于居民的生活质量有积极的影响。但旅游景区的开放会引发大规模的人流， 随之而来的是局部地段的拥挤、治安情况的恶化、周边物价的上升等等问题， 这些负的外部效应成本将会由景区周边的城市居民直接承担， 从而导致居民日常生活成本的增加。因此， 旅游住宅地产经营必须根据项目特点考虑合适的聚集与居住比例， 达到旅游拓展与人居环境的和谐。

3.结论

自建型旅游主题社区就是先通过旅游开发带动旅游地基础设施、市政配套的完善，进而促进地价升值和地产开发，获得投资回报，最终形成以旅游项目为主题特色、环境优美的人文社区。从区域层面上来理解，我们可以把旅游主题社区的发展看作是用泛旅游、大旅游的概念参与经营城市的一种表现。旅游主题社区的发展不能仅仅考虑自身，还需要考虑其对所在地和周边地区社会环境的整体影响。这其中不仅涉及到对土地资源的科学利用，更涉及到旅游开发、城市社区和区域经济发展等诸多方面。

旅游需求的增长，为房地产业的渗透和参与旅游业的发展孕育和提供了商机，旅游尤其对定位高端的房地产项目更具有辅助和支撑作用；而房地产业的介入，则促进了旅游接待和服务设施的发展，提升了旅游业的产业装备水平和活动空间质量，从而在实践中逐渐形成了旅游与房地产互动的双赢格局。旅游休闲环境培育新的市场需求，市场需求增加引发了地产项目的成功，从而形成旅游与地产之间的良性互动循环。

参考文献：

[1]林家彬.对城市经营热的透视与思考. 城市规划汇刊，2004（1）： 10-13.

[2]巨鹏等.景观房产研究背景、现状与未来. 旅游学刊，2002（1）： 31-35.

[3]傅丁根.我国已建176座高尔夫球场 只有1座经国家审批，2004-02-23.

[4]刘滨谊，宋雁.风景旅游地聚居比与建设强度规划研究—以鼓浪屿发展概念规划国际咨询为例.城市规划汇刊，2004（1）： 62-65.