“危改”之秘

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北京市旧城区四合院的拆迁，缘于上个世纪90年代开始的大规模“危改”――危房改造，其主要目的是“改善居民住房条件”。从1992年，北京市将危改项目审批权下放到各区起，危改开始逐步向城中心区发展，并出现了“扩大化”的趋势。

据介绍，危改“扩大化”的根源甚至早在20年前就已经种下了，原北京市规划局局长、总建筑师刘小石告诉记者：“1983年出台的《北京城市建设总体规划》曾经规定：整个旧城的建筑高度以四、五、六层为主，也可以建一部分十几层高的楼房，个别建筑还可以更高一点。”根据这一规定，“大量的传统四合院难免被拆除。”

据记者调查，现在城中心区四合院中毁损比较严重的房屋，主要有两种情况：

一是“公房”（除少部分外，大多数的“公房”只是房管局与私房主共同经营出租的房屋，房管局手中没有房产证和土地使用权证）。这部分公房由房管所负责维修管理，费用则从房客的租金里支出。由于历史原因，这部分公房的房租极其低廉，根本不够修葺房屋，导致四合院内的公房出现了毁损。

二是四合院内大量的“自建房”。之后，知青返城，旧城区人口密度急速增大，四合院内搭建了许多“自建房”，原来的四合院逐步演变成了大杂院。这部分后来搭建的自建房，才是造成四合院成为危改对象的主要原因。

为何“危改”的范围越来越大？刘小石介绍说：“当初大家认为这（危改）是块难啃的骨头，肯定赔钱，积极性并不高。可没想到，搞到最后，还赚了钱，劲头一下子足了起来。”

据了解，北京市目前的危改主要有三种形式：一是开发带危改，也就是开发商为主体，以房地产开发为目的进行的危改，如西城区金融街改造等；二是通过市政道路及重点工程建设拆迁实现危改，如平安大街；三是以“房改”带危改的形式进行的危改，这是2000年以后新推出的危改方式，包括崇文区磁器口、花市等区域的危改。

三种形式中，“开发带危改“更为常见。在开发带危改中，发生的一切费用都由开发商支付；地方政府则坐享土地出让金和开发带来的商业收益，被拆迁居民的拆迁补偿通过与开发商谈判协商解决。

这其中，被拆迁居民与开发商之间是一种以商业利益为主的交易关系，政府居于中立协调地位。然而实际中，一些政府官员常常坐偏位置，向开发商需求倾斜。有些大城市把危改权力下放给基层，形成了开发单位选好一块地，然后由房管部门鉴定危房率，即确定为危改区，并随之立项的状况。由于缺乏必要与有效的监督，好房子也会被“鉴定”为坏房子，开发商只要看中哪里，哪里就成了“危房”。

一时间，开发公司纷纷“圈地”、“炒项目”赚钱，其结果是真正急需改造的危房区未能得到改造，而一些具有较高经济价值的地段则借危改之名进行商业开发。

根据现行的危改程序，危改是由房管部门对所辖区域危旧房情况进行普查，也就是俗称的“危房鉴定”，然后在此基础上，编制所辖区域危旧房改造计划。按照建设部的规定，危房的鉴定标准相当严格，然而在采访中，不止一户的居民向记者反映，房管部门对危房的鉴定过于草率：“他们派人进到四合院，也不跟主人家打招呼，也不说自己是干嘛的，就四处转着看一看，最后你们家的房子莫名其妙地就成了危房了。”