我国房地产证券化的思考与浅议
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摘要：文章结合我国房地产证券化发展的现状，指出我国在发展房地产证券化业务方面的制约因素，提出自己的意见与建议，使我们能够理性地看待房地产证券化，吸取国外的经验和教训，结合我国的国情，审慎创新，完善我国的资产证券化理论，使我国房地产证券化能够更加理智、健康地发展。在有效监管下，探索出一条适合中国特色的房地产证券化之路。
关键词：房地产证券化；国际金融；信用工具
中图分类号：F832 文献标识码：A 文章编号：1674-1723（2013）03-0098-02
房地产证券化自20世纪80年代在西方国家迅速发展，并成为房地产投资融资的主要信用工具，是金融银行业实践结构变化和新的国际金融工具创新的主要内容之一。随着我国社会主义市场经济体制的逐步建立与发展，房地产证券化市场已有一定程度的发展。但是我国目前对于房地产证券化还处于研讨和摸索阶段，房地产证券化的发展还存在很多问题和局限。深化金融体制改革创新，建立开放统一的房地产金融体系，为房地产资产证券化创造了一定的环境，同时可以探索出一条适合中国特色的房地产证券化之路。
一、为房地产资产证券化创造良好的环境
改革开放以来，我国的金融市场从形式上看已经建立了比较完善的金融体系，但是资产证券化是以流动性来实现收益和分散风险的，一定规模的债券市场是资产证券化顺利实现的基础。而我国各种金融机构的组织和功能离市场经济要求还有一定距离，资本市场发育不良，行政干预金融市场的情形大量存在。因此需要加快金融改革进程，尽快建立符合现代市场经济发展需要的金融体制，让市场机制充分发挥对金融市场的基础性的调节作用。结合当前市场化取向的利率机制改革和优化企业资本结构对企业债券市场发展的要求，大力发展我国的债券市场，从而形成一定的市场规模，是实现资产证券化的必要基础。只有打破价格双轨制，开发利率，建立统一的房地产金融体系，消除资金流动的障碍，推进深层次的以产权改革为核心的体制改革，才能加快金融体制的改革步伐，进一步深化商业银行的产权制度改革，有效地转变国有银行的经营机制，从根本上提高我国商业银行的真正竞争力。同时，强化我国商业银行的内部管理机制，建立健全科学的决策机制、内部约束机制和激励机制，是提高房地产金融体系运转效率的有效途径。最后，借鉴国际金融业的发展经验，调整经营管理理念和发展战略，加快中国房地产金融创新，提高房地产金融资源的运营质量和效率。需要引起重视的是由于投资者对于市场信息披露不真实或者不完全而对证券的价值产生质疑，削弱了投资者的投资热情。所以，只有加快发展债券二级市场的速度，扩大市场规模，制定完备的机制和措施来保证信息披露的真实性、有效性和完整性，才能更好地进行住房抵押贷款证券化。
二、加强金融监管，规范市场主体行为，完善房地产资产证券化的法律法规
资产证券化交易中的真实出售、破产隔离等重要核心环节都需要法律的有力支持。这不仅要求制定《住宅法》、《住房抵押贷款法》、《住房抵押贷款担保与保险法》、《房地产抵押法》、《强制搬迁法》等与住房抵押贷款初级市场相关的法律法规，保障贷款机构利益。而且要求那些监管机构如人民银行、证监会、银监会等要对相关法律法规以及资本市场的运作进行监督和管理，以促进资产证券化在我国的健康发展。
目前的法律法规丞待解决的主要有：资产出售的会计处理问题、资产转移的税收问题以及在抵押贷款发放和证券化过程中的征收的各种费用问题。美国的“次贷危机”警示我们，出于追逐利益的需要，虽然存在着较为完善的金融监管法规体制，发达国家的金融机构也经常是倾向于创造出新的规避管制的金融产品，忽视监管规则和风险因素，在促进金融市场繁荣的同时也增加了自身所存在的风险。当经济情况出现恶化的时候，积累的风险就会随之暴露，进而引使危机变得不可避免。为了避免危机发生，我们必须要遵照市场经济发展的客观规律，借鉴国外成熟市场房地产金融法律法规，根据国家宏观经济发展目标和房地产业发展的需要，完善房地产金融法规，尽快构建和完善房地产金融市场的法律法规体系，规范市场主体的行为，制定和完善包括房地产抵押贷款、住房储蓄、住房公积金、住房金融市场的运作管理等法律法规，为房地产市场发展提供法律保障。
三、积极培育投资主体，提高地产金融资源的利用效率，提供多种住房抵押贷款证券产品
房地产业是一个需要成熟的房地产金融市场作为支撑的资金密集型行业。因为投资者的风险承受能力和风险偏好的不同，各银行可以根据购房者年龄、收入、家庭状况、地区分布，以市场需求为主导，在贷款的期限、类型.利率等方面作出调整，丰富贷款品种，扩大市场规模，创造出期限不一、利率不同、还款方式多元化的产品，增加可证券化的住房抵押贷款资产。
建立一些多元化的房地产金融体系，是解决目前房地产金融市场资金来源结构单一，改变房地产开发企业融资和个人住房消费贷款过度依赖银行信贷的局面的关键所在。这就需要通过多渠道融资方式来满足房地产开发对资金的需求。第一，通过房地产股票、债券的发行和流通等证券融资的各种方式，降低房地产企业融资成本，改善资本结构。第二，大力发展房地产信托业务，开辟新的融资渠道。信托具有财产隔离的独特制度优势、避税等功能，并且募集方便，可提供房地产开发投资到流通消费的全程金融服务。为了促进我国信托业的健康发展、房地产融资市场的提升，提高信托计划的安全性，实现信托融资的创新，必须建立完善的风险保障措施，采用财产质押和信用担保双重保证，同时通过银监会加大对信托融资的监管力度，逐步规范信托投资市场。第三，应当依靠培育和完善房地产债券市场来解决房地产企业融资困境的，特别是要大力支持房地产公司发行融资期限较长并且低于银行贷款利率的公司债券，吸收社会分散的剩余资金进人房地产业，从而在资本市场上直接进行融资。第四，推行融资租赁，建立和完善抵押贷款管理公司。第五，积极引导国外资金进入房地产融资市场，拓宽房地产融资渠道。近年来，虽然房地产业的外资引进速度加快，但利用外资占房地产开发投资总额的比例是非常小的。增加国外资金的引进，使我国房地产金融市场发展走向国际化，有利于引进先进的运作和管理方法，进而提高投资的效率。第六，积极培育房地产金融二级市场，尤其是在积极推动住房贷款证券化方面，通过房地产金融市场上的投资者对证券化金融资产进行自主交易，把集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效地分散开来。
四、逐步建立规范的中介服务机构，加强专业人才的培养
目前虽然从大体来说投资银行业和会计业的行为较为规范，基本能够满足资产证券化的要求，但是资产评估业和资信评级业仍然存在较大差距。一项较为复杂的资产证券化交易往往会涉及到很多家中介服务机构，其中投资银行、会计事务所、资产评估机构和资信评级机构都是所有资产证券化交易都必须涉及到的，也是最重要的中介机构，必须应当规范我国的资产评估业和资信评级业的发展。目前我国资产评估业存在着很多问题：资产评估管理尺度不一，评估机构又过多过乱，评估管理行业不正当竞争现象严重；评估业务重复收费，都加大了企业正常经营成本等。中国资产证券化要想实现又好又快的发展，就必须对资产评估业严加规范。作为我国新兴行业，资信评级存在一些问题：资信评级机构信誉及其独立性差、投资者对资信评级机构认识不足。这些问题不仅导致现有的评级机构做出的评级结果在投资者心目中影响力小，而且也使得资信评级无法充分发挥，大大降低资产证券化的实际作用。建立一个以评估基本准则为纲、若干应用准则为目的的资产评估标准体系的同时，借鉴国外资信评级业的发展现状，走“少而精”的发展模式，着重培养几家在国内有权威、在国际有影响的资信评级机构，是我国面对当前资产评估新形势的最佳办法。我国现行教育模式培养出的人才。基础薄弱，专业口径狭窄，又受人才流动机制的限制，导致我国现有金融人才无论是数量还是质量上都难以满足房地产证券化的要求。房地产证券化是一项集技术性、专业性和综合性于一体的新型融资方式。它涉及包括金融、证券、法律、信托、地产、保险等很多专业领域，需要一大批既有理论基础知识，又有实践操作经验的复合型人才。建立一支既精通金融业务.又了解房地产市场.熟悉业务运作的专门管理人才队伍是当务之急。
在担保机构上，应当成立政府抵押贷款担保机构，在一级抵押市场上为住房抵押贷款提供担保，充当无条件偿还贷款的保证者和保险者，在二级抵押市场上对住房抵押贷款组合进行强化担保，以提升住房抵押贷款证券的信用等级，解决投资者的“后顾之忧”。受到不断变化的经济大环境、信息源、自身的知识结构、判断能力等因素的制约，投资者对证券化资产的各方面信息不尽了解，此时信用评级机构所出具的资信评级会很大程度上影响投资者的决策。从美国“次贷危机”中，我们看到尽管有着国际知名评级机构对住房抵押贷款债券进行评级，但由于其评估缺乏客观性，其应有的指导作用并没有得到发挥。所以，在这个意义上可以说建立一个独立、客观的信用评级体系是资产证券化的成败关键。由于我国的信用评级还处在初步阶段，建议国内评级机构和国际著名评级机构加强合作，学习先进的信用评级技术，借鉴国外的丰富经验，提高我国评级水平，引导投资者开展业务。证券化业务中，金融电子化可以帮助处理大量的材料和数据，加强相关人员电子技术的应用可以大大促进住房抵押证券化的发展。设立专门的教育模式，采用多种渠道，针对性的培养有关人才，对人才进行定期培训，资产证券化发展较成熟的国家有关方面的操作程序和法规建立，建立一支能够把我国基本国情和先进金融知识相结合专业化队伍，并对相关证书实行严格的年审制度，来满足证券化的实践需要。
参考文献
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