警惕二手房交易中的“五大瑕疵”

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李小姐最近很郁闷，通过正规中介购买的房子却被法院判无效，要求其将房子或者将买房钱归还给原房主的弟弟。

2006年12月，李小姐通过北京某知名中介公司买了套二手房，房主是位老太太。交易过程中，李小姐和中介公司签了份居间合同，由中介全权相关手续，李小姐只在最后签合同时见过老太太一次。

当李小姐钱款付清，拿到了房产证之时，她却莫名奇妙地收到一张法院的传单，她非法占用房屋，要求其归还或交还房屋款。原来，老太太早在2006年6月份就已立下遗嘱，死后将房子留给其弟弟；半年后，老太太因神志不清一直住在医院。委托中介公司把房子卖给李小姐的，其实并不是老太太本人，而是其养女；当初在买卖合同上签字的，也不是老太太本人，而是其养女让她婆婆冒充的。法院最终判李小姐当初的房屋买卖合同无效。

这是北京天如律师事务所接到的一个棘手案子，事务所主任孙律师告诉记者，目前李小姐正准备中介公司，整个纠纷是由中介公司当初在签订居间合同时，未尽其职责，对卖方的真实性没有进行认真审查造成的。

不断走高的房价使二手房成为购房人尤其是初次置业的年轻人的首选，尽管有不菲的杂项费用（约为房款的10%，其中包括税收、中介费等等），但正如购房者龚先生列举出的理由：“现在现房本来不多，买二手房能看到实物、不用看沙盘，听开发商画饼，住的方便不方便问问周围邻居就好，而且省得装修那么麻烦。”二手房的交易日益火爆，从一线城市大街小巷铺开的中介公司门面可见一斑，就京城来说，最近两年，北京的二手房每年的交易量都超过７万套。

但相对于新建商品房买卖来说，二手房交易风险较高，其具有操作不规范性、过户手续繁杂、交易双方多为个人等特点。记者通过采访银行、中介及房屋买卖双方时注意到，由于二手房有的使用时间比较长以及和卖房人之间信息不对称，不少投资者对购买二手房还是比较谨慎。正确认识二手房交易中可能存在的风险，对于有意出售或购买的双方来讲都十分必要。购买二手房要注意哪些风险呢？通过对采访链家房地产高级顾问叶先生和北京天如律师事务所的负责房地产交易的孙律师，记者发现二手房交易至少存在五项常见风险，而通过对这些风险的防范，购置二手房会更加顺利。

二手房性质的瑕疵：

1、房产权利有限制。如存在被抵押、涉讼、被列入拆迁范围、土地使用权性质为集体或划拨、属于安居用房等不能上市交易的问题。2、房产已被出租。买房应注意到该承租人在同等条件下可优先购买该房屋的权利。3、买方购买准备用作营业或办公的，应注意房产权证上的房屋用途限定。

风险防范：

购房者在投资之前，首先要验看该房的产权证正本，最好再到房管部门查询一下产权证的真实性。

其次，要了解该房是哪一年建的，还有多长时间的土地使用期限；是否欠物业管理公司的费用以及市政部门的水、电、煤气等费用。

再次，要核实产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处，要察看房屋的内部结构，看管线设置和走线情况，天花板是否有渗水的痕迹等。

最后，尤其要审查出卖人是否对标的房屋享有全部产权，弄清该房有没有共有人、产权有没有抵押等情况，这样就可以使购房人免受不必要的损失。

审查产权证时，应注意到以下几方面：

1、以优惠价、标准价购买的公房出售时要按成本价补足费用。许多职工购买原产权单位的住房时，都是以优惠价或标准价购买的。所以，购房者要确认该房屋是否已按成本价补足费用。按相关规定，以优惠价、标准价购得的房改房上市时，应该先补足标准价和成本价之间6%的差价。

2、军产、院（医院）产、校（学校）产的公房必须经原产权单位盖章后才能出让。大多数这样的单位都不允许其职工向外人出售房屋。

3、远郊区县的乡产权房屋不能上市交易。乡产权房屋需经国家批准，征地开发，待土地性质由集体变为国有时，才能在二级市场上进行房产交易。如果是县城住房，土地使用证上显示是城镇开发的，则可以上市交易。

4、1998年以后颁发的产权证的封皮及内页颜色、尺寸、材质和所标注的字体、字样、字号、格式都有统一标准。红色塑料皮的房屋产权证，基本是1998年以前取得的，而大多数《房地产所有权证》均为1998年以后颁发。

此外，购房者还要注意：在房屋买卖交易完成的同时，应要求卖方及时协助自己到房地产管理部门办理房屋过户手续，以防卖方看房价上涨而毁约，给买方带来不必要的麻烦。

如果只有购房合同和发票，而未办理产权证的房子尽量不要购买，否则也可能因为开发商的问题而最终无法办理产权证。

卖方资质上的瑕疵：

1、卖方并非产权证上的所有人，也没有所有人的授权。2、卖方虽是所有人之一但未取得共有人同意，前面李小姐遇到的就是这方面的问题。

风险防范：

要搞清楚房屋的产权人究竟有几个。如果产权人有多人，而合同仅一人签字，一旦发生纠纷，法院原则上都会认定合同无效。因此，产权人是一人以上的，一定要有委托书，而委托书最好是经过公证的。

南京市有一个三口之家，儿子为了谋取不义之财，瞒着父母把房产证和私章偷出，同时还伪造了委托书，将房子卖出。事情败露后，买房人既搬不进，也讨不回钱。像这种情况，如果在事先能查明，完全是可以避免的。

其次，与业主约定迁出时间。专业人员认为，由于历史原因，譬如前些年的房改房，除产权人外还有共住人。他们虽然没有产权，但法律规定他们有居住权。如果未征得他们同意，届时他们不愿搬离的话，也会造成很大的麻烦。遇到这种情况，最好能和卖主约定迁出的条款，这样买房者可以主动些。

二手房价格上的瑕疵：

1、二手房价格应为周边区域新建商品房市价的2／3左右（具体视房子时间而定），过分高于此价格将存在贬值的风险。2、二手房售价中计算了违章搭建部分的价款，但实际上这部分面积并未载入房产权证。3、二手房存在未缴清的公用事业费、物业管理费等其他费用。

风险防范：

价格问题是二手房交易中的重要问题。卖方担心卖低了，总喜欢拿同地区商品房的房价来比较，因而差价不大；而买方总强调一个“旧”字，结果往往是买卖双方提出的价格相差悬殊，无法成交。其实，二手房估价则应从几个方面具体分析。

房屋因素。房屋竣工后即进入折旧期，此外，楼层、朝向、平面布局等对价格也会产生相当的影响。

环境因素。在同一地段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区，比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等，旧房都要大打折扣。

另外，地区居民的结构、文化氛围、配套建设、有无物业管理、小区是否独立封闭等也会对房屋价格产生较大影响。

去年8月份购房的丁小姐于去年11月底与业主办理完过户手续。当丁小姐拿到新的房产证准备开始过自己新的生活时，物业公司上门来收供暖费和物业费了。拿到单据后丁小姐傻了眼。原来该房屋原来的业主拖欠了近两年的供暖费和物业费，全部算下来有将近10000元。丁小姐拒绝交费，并打电话与原先的业主联系，可是业主拒不接电话。打电话找中介公司要求解决，中介公司却称，房屋交易已经完毕，交易过后所有的事情都与该公司无关。由于全部房款早已支付给原先的业主，无法从中扣除前业主所欠费用，并且房产现在也已经变更为丁小姐名下的产业，因此丁小姐只好自己承担了全部的物业供暖费。

购买房屋一定要有正规的物业交验过程，并且不要一次性支付全款给业主。先支付部分房款，在双方完成物业交验，保证物业交验的费用结清及房屋的验收工作后再支付剩余房款。如“我爱我家”公司，就会协助购房者与业主双方在房屋现场进行物业交验，并要求双方在交验当天填写《物业交验单》，确认签字无误后才会代购房者向业主支付购房尾款。

二手房质量上的瑕疵：

1、住宅本身的质量瑕疵。如存在漏水、墙面开裂、下水道堵塞、水压电压不足等情况。2、相邻关系上的瑕疵。如邻里之间存有公用面积纠纷、原居住人存有过度复杂的社会关系等。

一些购房者往往只看重房屋的地理位置和价格，而对于房屋质量问题却很少关注，也往往因此出现很多在房屋成交后才出现的漏水缺电情况。

风险防范：

购房者一定要对房屋质量仔细验看，除了实地考察外最好向左邻右舍、物业公司询问房屋是否做过大修或存在其他质量问题。特别是需要小心检查屋内水、电、气等设施是否完好，查看房屋的供电容量，以防冬夏空调开不了的尴尬，观察屋内电线是否有老化的现象。购房者对简单的新装修更要多一个心眼，有些新装修是为了掩盖房屋本身的质量缺陷，如墙壁上的裂缝，天花板的渗水痕迹等。

二手房交易过程的瑕疵：

主要为交易合同对双方的权利义务约定不明引发争议，或交易方利用合同进行诈骗，以及交易过程规范的风险控制。

2006年8月，金先生通过中介公司看中一套房子，总价156万元，但由于其本身已经有2套房子的抵押贷款，所以金先生担心自己不能再贷到款。但中介公司承诺跟银行很熟，办出贷款绝对没有问题，于是金先生就与上家签订了买卖合同，并开始办理贷款申请。然而没想到的是，多家银行都没有批准贷款。为了付款，金先生不得不将自己另一套房子匆忙出售。由于已经延期付款一个多月，他不仅向上家赔偿了将近20000元的违约金，而且所出售的房屋由于过于匆忙，也比市场价低了很多。但由于没有证据能够证明中介公司的承诺，所以无法向中介公司索赔。

从法律关系上来看，贷款合同与房屋买卖合同属于两个不同的法律关系，除非在买卖合同中约定未能成功，贷款可以成为终止合同且不用承担违约责任的条件。否则，一旦未能获得贷款，基于买卖合同付款方式的约定，购房者就必须以其他方式支付房款，否则就构成了违约。因此在签订合同之前，购房者应当充分考虑到自身的支付能力和银行信贷能力，如果中介公司承诺贷款的，应当要求其出具书面承诺或者作为付款担保人。

风险防范：

对于金先生在交易时出现的这一问题，专业人士指出，二手房交易的风险在二手房按揭过程中同样存在，交易双方应尽量规避。

1、一般情况下，办理二手房按揭，交易双方应在办理过户手续之前就申请，而在办理过户手续之后再申请，就会造成交易不成的危险。银行在审批贷款时除了要调查买方的经济状况，有无还款能力外，还要求双方提供房屋的评估报告，取评估价和交易价中较低的价格确定其贷款金额。买方需要支付不少于30％的首期款，同时贷款年限还要以房屋的使用年限等因素进行确定。买卖双方不清楚这些环节都有可能导致交易失败。

2、办理二手房按揭，需要办理完过户手续，产权人的名字由卖方更换为买方后，才能以该处房产作为抵押申请贷款。一般情况下，在办理过户手续前，买方支付的首期款应存入银行指定的房产交易机构在该行的账户，由银行冻结，这样可以避免类似买方恶意拖延办理按揭手续的时间，卖方迟迟不能收到卖房的尾款或卖方收到首期房款而迟迟不办理房屋过户手续等风险。

随着北京市房地产业的不断成熟和升级，二手房以它价低、质量可靠、风险小以及即买即住的优点吸引了越来越多的人青睐。其投资潜力也逐渐显现出来，希望以上介绍能够为准备投资二手房的投资者清除一些盲点。