“铜九铁十”的楼价拐点信号

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国内楼市调控迄今，有关楼价将要出现拐点的乐观预测，几乎总在屡屡期盼中不断落空。而国家统计局最新的楼市统计数据，似乎让我们终于又看到了盼望已久的曙光：京沪穗深四个一线城市房价持平，连续两个月出现“停涨”。这些意味着楼价拐点极值的若隐若现，下跌大势将要确立。

地产商过去好日子当中的“金九银十”，在今年褪变成“铜九铁十”。已经有一大堆现象和数据，在明示或暗示着楼价或将变盘：

一、有指北京一、二手房的存量和增量合计数在10月份时，将逼近2008年金融海啸最糟糕时的天量数字14.8万套，而今年9月最新的30日“去化率”（销售率）却只有26.2%的冰点水平，排在京沪穗深四大城市末尾。当然，后三个城市的“去化率”也只在30%上下。

二、央行最新统计数据显示，只有23%的居民还有买房意愿。一家市场中介机构的统计结果是，“未来一季度有购房意愿的居民占14.2%，比上季度下降0.4个百分点”。该结果显然要大大低于央行的最新数据；万科的入户抽样调查结果，则更加悲观：北京现在只有3%的家庭有资格、有能力、有意愿买房。

三、多年以来的楼市卖方市场正在向买方市场逆转。在“金九”的各地房展会上，地产商加速推盘，优惠折扣力度加码不断，不论地产经纪如何巧舌如簧的卖力吆喝，也不论其打折和“五免”等大降价手法，如何的假摔与真跌、包括假哭与真笑。无奈具有置业能力的看客太多，而真正下单落订的买家则太少。

四、中小地产商老板携款“走佬”玩失踪、在建楼盘突兀停工和公司关张倒闭等事件开始屡见报端，包括南京市六合区、湖南长沙、天津新润和安徽宣城等处。这些曾经威风八面的房企，而今面临着高利贷和资金链断裂所引发的企业生死存废之虞。依据“丛林法则”，最先掉或倒下的，应该就是那些弱小的动物。按照去年底的数据，当时国内至少有大小开发商6万家以上，倒下三至五成的中小房企，其实也应该很正常。

笔者之前说过，地产商还有三个“逃生门”。这是针对房企按季度公布其销售金额前20强的情况，所得到的一些发现。至少在今年六月底之前，一、前20强房企的新建商品房不愁销路，前10强上半年按年平均的增幅在80%以上；二、有外资（私募股权）一直觊觎内房的市场及获利空间，而两者里应外合，当然也是双方各取所需，而对内房的资金“帮村”；三、预售楼花制度的继续存在。

现在来看，上述第二条的大门，已经被国家外管局在8月12日发文宣告收紧，要求“暂不受理”内房企为其境外子公司、在境外发行债券提供对外担保的申请。这就等同于关闭掉该“逃生门”，显示监管部门意在遏制地产投资领域的海外“热钱”，导致房企海外发债集资进一步受限。

上述第一条，前10强中，除老大、老二万科、恒大之外，其他房企的销售，在6月份之后大都有明显的衰退疲态。在调控政策方面，虽然近期动静不大，但也一直未见停歇。绿城集团所爆出房地产信托被查的坊间传闻，不论是否属实，但该公司负债比例已经高达163.2%的惊人数字，都在毫无争议的明示，市场的翻盘或许正处在风高浪急的前夜。

温总理本月在《求是》杂志发表文章指，房地产市场调控正处在关键时期，调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松。“即使面临欧债危机的情况下，中国对于房地产的调控也绝对不会放松”。都在证实业内之前盛传所谓“限购”将会取消的传闻和预期，不过只是一厢情愿的幻觉。

目前的残酷现实是，地产商若不大幅降价，房子根本就卖不动；大幅降价（幅度＞10%以上）既是迫不得已，又是变被动为主动的求生存之道，还是调控政策之目的和市场的预期所在。政府成套的政策措施和持久不懈的调控目前已经进入到最后决战阶段，博弈与较量已历经多时，肯定不会在当下缓颊。

正像生前讲过的那句名言，“往往有这种情形，有利的情况和主动的恢复，产生于‘再坚持一下’的努力之中。”