富力:押宝全产业链的悬念

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同样作为广东五虎之一的富力地产在这场政策调控之中相比较恒大要逊色不少,既不温不火,也没惨淡到离谱,上半年完成全年目标42%,富力必然要做最后的冲刺。富力地产董事长李思辟认为,有信心完成全年合约销售额目标300亿元。

销售和负债压力未退

富力地产8月26日公布2010年度中期业绩,上半年集团营业额增加49%至69.35亿元,净利润同比上涨348%至7.01亿元。上半年实现的营业额中,约62.2亿元来自房地产开发,其余刚来源于酒店及其他投资性物业。利润方面,有5.5亿元来自物业开发,占比达78%;富力地产在商业方面的投资贡献了超过20%的利润。

在商业地产贡献改善的同时,富力地产的物业销售方面并非表现突出。上半年销售额达125亿元,前七个月则为153亿元,分别占全年目标的42%和51%。

在中期业绩会上,富力地产董事长李思廉表示,有信心完成全年合约销售额目标300亿元。随着第十六届亚运会于今年下半年揭幕,李思廉认为,预期集团旗下广州酒店营运业务将会有进一步上升的空间。同时,富力将会推出一系列新的房地产销售项目,包括将于今年10月推出市场的亚运城第一期项目。

不过招银国际研究部认为,公司若想完成其先前制定的年度销售计划将较困难。根据招银国际研究部的跟踪,富力在广州、北京和海南取得良好业绩,但在成都和天津的销售进度表现并不理想。

“我们认为,公司位于广州和北京的主力项目具有一定市场竞争力,若假以降价促销将有望取得较快销售进度。例如,广州的富力公园28、富力国际商务中心和位于北京的富力十号项目在过去几个月中赢得较佳市场口碑并取得良好销售纪录。但是,近期政府在北京、上海等城市针对三套房贷出台要求银行严厉执行的相关政策,将会对富力的销售产生一定影响。”

另外,富力负债仍然存在隐忧。负债的攀升来自于富力在上―轮的激进扩张,2006年富力获得21幅土地,仅重庆一个项目土地就达到739万平方米,2007年富力制造了天津、广州、佛山等地王。在2008年调控中,富力就因资金链紧张而“悬念重重”,尽管此后相对放缓了步伐,但是负债改善并不明显。上半年净负债比率由去年年底的98%再度回升至105%,净负债金额上升至172亿元。管理层表示,今年年底目标控制为90%。然而即使如此,比率仍明显高于同业。

在中银国际分析师田世欣眼中,富力地产仍是首选卖出股票。“因为其杠杆较高,在下滑市场中处于不利的位置。”联合开发分散风险

富力也在想方设法化解压力。就在中报前,富力公告称,今年4月份70.5亿元拿下的300万平方米天津地王项目,将联合雅居乐、合景泰富和世茂房地产,合计4家房企联合开发。李思廉在业绩会上表示,这与富力分散财务和发展风险,以及利用合作伙伴专长策略一致。

不过,在很多业内人士看来,富力最大的风险还在于其全产业链模式。富力巨大资金压力不仅有其激进拿地,还有其赖以自豪、并声称有别于国内开发商不同的发展模式:集房地产设计、开发、工程监理、销售、物业管理、房地产中介等业务为一体。由于其产业链条都集中在房地产行业,在丰富富力产业结构的同时,在楼市调控期也变相增加了公司总成本。尤其是富力近年一直加码商业地产,虽然商业地产对富力贡献正在加大,并且商业地产稳定持续的资金回收对上市房企而言利大于弊,但正是这些大量待建的商业项目所需巨额的开发资金也令富力不能承受其重。较早布局商业地产的富力或许未来前景光明,但最关键的是必须挺过现在。