落实“国五条”需打破“土地财政”怪圈

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房价收入比一直被业界视为衡量房价合理性的重要指标，世界银行在上世纪90年代初发出预警，发展中国家的这一比值应该在3-6倍之间，否则房地产业就会面临泡沫破裂的硬着陆风险。

调查显示，2002-2012年中国房价收入比在6-8的区间波动， 2012年数值为7.3。总体上仍高于发达国家3-6的水平。

若单独以北京、上海等一线城市而论，其房价收入比高达20倍甚至更高。难怪一向慎言的万科集团董事会主席王石最近也忍不住“吐槽”：“如果房地产泡沫破裂，谁也不知道会发生什么。”

如何化解“泡沫”，王石并未接招，而是将“皮球”踢给了政府：“我相信最高领导层有智慧来解决这点。”

解决房价过高难题，政府的杀手锏是调控。

但没有哪一次的房地产调控，像“国五条”这般惹上如此多的争议：有人认为会误伤刚性需求，有人提出全国不能“一刀切”，还有人表示会推高新建房房价。

不过，更多的争议指向了一轮又一轮的房地产调控手段。

从2003年的“18号文”开始，10年里，国务院先后9次常务会议专题研究房地产调控。然而每一次房价在调控政策出台之后经过短暂的停歇，又继续上涨，被市场人士戏称为“十调九涨”。

限购、提高二套房首付比例、抑制投资性购房……纵观近10年的房地产调控政策，多是对下游的需求予以行政控制，并未对上游的土地供给环节“动手术”，导致地方政府对“土地财政”越来越依赖。

所谓“土地财政”，是指地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出，属于预算外收入，又叫第二财政。当前，以土地招商引资、用土地融资搞建设是中国地方政府发展GDP的主要基础和推手。

中央党校国际战略研究所副所长周天勇表示，从2001年开始把土地出让金算到房价里，现在房价里70%的钱是土地出让金和税费。

“土地财政”问题不解决，房价怎么会降得下来？

一边各地行政部门要按照上级要求严控房价，一边地方政府又放不下“土地财政”，面对房地产调控，只得尴尬地玩起“左右互搏”。

地方政府过度依赖“土地财政”的模式，严重扭曲了政府在市场经济中的功能和作用。政府本是公共利益的提供和服务者，但出让土地让地方政府成了“生意人”，某种意义上与房地产开发商捆绑在一起。

这种情况下，仅靠限贷、限购、限价等终端市场的调控能挤出房地产泡沫吗？百姓期盼“房价回归到合理水平”能够到来吗？

事实上，“土地财政”的另一种表现形式——土地抵押融资更让人担忧。地方政府以土地作为抵押获得巨额银行贷款。而一旦房价大幅下跌，则必然导致地价大幅下跌，届时甚至有可能引发金融危机。

尽管住建部部长姜伟新在全国“两会”期间表态：坚决执行“国五条”。但若不尽快解决地方政府过度依赖“土地财政”的格局，“国五条”或许也难以跳出越调越涨的怪圈。