陈政高 坐镇防涨防跌的火山口

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临危受命坐上火山口

近几年住建部被媒体誉为是“火山口”，住建部部长被戏称为“屁股坐在火山口上”的部长。这不仅与国内楼市牵扯的复杂关系有关，还与住建部的事权与地权、财权缺失有关。当下正执中国楼市面临低迷时期，各大城市的救市政策纷至沓来，要求中央政府出手救市的呼声越来越高。而就在这个节骨眼上，原辽宁省省长陈政高火线加盟，接掌烫手的住建部部长一职。

房地产业一头连着经济，一头连着民生，房地产调控是一个复杂的系统工程，虽说名义上是归住建部管，但实际手段上包括土地、财税、金融等，都归其他相关部门负责，住建部很难影响其他部门。前任部长曾坦言：“我们部有两个任务，一是搞好住房保障，一是会同有关部门促进房地产市场平稳发展，但是很难。自己在任的几年里，头发都熬白了。数年调控下来，房价越调越涨，社会上不满情绪高涨，住建部和我有坐上火山口的感觉。”

据内部人士透露，任职住建部，陈政高异常低调。从上任以来，陈政高一直在外密集调研，包括安徽、贵州、四川和湖南四省都留下了他的身影。在安徽调研时，选取的对象是蚌埠、合肥的棚户区改造和安置房建设工程；6月9――10日的贵州之行，调研选取的又是遵义铁合金厂棚户区改造项目；6月18日在四川调研时，选取的还是成都市内燃机总厂棚户区改造项目；此后到湖南，在长沙、株洲、湘潭调研的也全是棚户区改造项目。

“棚改大将”的新任务

陈政高被坊间称为“棚改大将”。其在任职沈阳的近8年时间中，参与并主持了全国最早的棚改实验，成绩斐然。而今，这些都将是宝贵的经验。

业内专家普遍认为，棚改操作起来，难度非常之大。从目前来看，辽宁做得很好。“政府主导，市场运作，多方参与”是解决低收入居民住房问题的较好形式。

陈征高曾明确表示：“棚户区改造不仅是一项重大的民生工程，也是稳增长、拉动经济发展的必然要求，更是推进新型城镇化的具体体现，意义非常重大。有这些年创造和积累的棚改经验，我们一定能够打好这场棚改攻坚战，让改革发展的成果惠及广大百姓。”

谁也不曾想到，让前任部长头痛不已的房价狂飙问题，如今却变成了“防涨更要防跌”的新难题。让楼市保持平稳运行，对陈政高来说，或许更加不容易。梳理陈政高任职以来的一系列动作，不难发现这样一个特点：其目前的关注重点并非“楼市调控”，而是棚户区改造。这或许是其执掌住建部后一段时期的工作重心所在。

“双向调控”需要更高的施政能力，在发挥市场作用的同时，政府要有所为有所不为。如何平衡和定位政府和市场的关系，是摆在陈政高面前的新试卷。所谓“双向调控”，既可以理解为分类调控，同时也可以理解为“托底盖帽”，即政府一方面提供最基本的保障住房为市场“托底”，同时为因过度投机导致的房价过快上涨而“盖帽”。

以前是“政策很复杂，市场很简单”，现在是“政策很简单，市场很复杂”。市场动，政府之手不动，棚户区改造，政府之手主动，这一明显的变化凸显着新一届政府对“市场与政府的关系”的更高定位和执政理念的改变。动与不动，折射出了房地产市场的变局和调控转型。当然这是一道“老而新”的考题，对陈政高而言更是如此。

调结构去库存

日前，部长陈政高，召开了其上任后的第一场全国住房城乡建设工作座谈会。会上陈政高对2014年下半年房地产政策完善提了三点落实意见：1、千方百计地消化库存；2、进一步加强房地产结构调整；3、完善房地产项目周边配套设施。

今年以来，一边是成交持续低迷，一边是项目供应不减，使得市场库存不断积压，供过于求的形势异常严峻。

从CRIC数据看，到6月底，28个典型城市中，12个城市的新建商品住宅库存消化周期超过12个月的警戒线，房地产市场整体风险不容乐观；从国家统计局数据看，过往三年全国房地产开发企业土地购置面积约11.55亿平方米，部分二线城市，如重庆、昆明、青岛及武汉等地仅2013年土地成交面积就全线超过3000万平方米。过往三年房屋新开工面积约56.86亿平方米，其中商品住宅新开工面积累计达42.26亿平方米。截至6月末，全国商品房待售面积达54428万平方米，同比上涨24.54%。接下来半年及未来两三年内，将有大批量的商品房入市，商品房供求失衡的压力更是“雪上加霜”。

如果坐视房地产市场风险扩大和延续，将影响企业资金回笼，从而将风险传导至土地市场和金融市场，甚至房地产整个上下游产业，进而影响整个宏观经济走势。为此房地产市场的稳定，对今年确保GDP增速保持在7.5%左右具有重要意义。

去库存，有两手政策可以并行，一手为促“销”；一手为限产、减产。促“销”可以通过调整限购、税收等政策刺激，而限产、减产就不是宏观整体面的政策可以解决的，必须深入了解各地“产供结构”。

目前，库存压力较大的城市，特别是部分二三线城市，存在供给结构严重不平衡的问题。首先，一些城市高库存来源于区域供求不平衡，主要是城市新区；其次，一些城市主要是产品结构不平衡；最后，一些城市存在物业类型供求严重失衡。

因地制宜，根据各城市供给结构特点，对症下药，或控制土地出让节奏；或合理控制土地出让、开工的区域布局；或控制土地出让产品类型结构，才能从根源上解决问题。今年下半年“去库存”的基调已定，而如何“去”法，则很难不引发我们的联想。

随着“去库存”基调确立，预计未来两个月库存压力较大的城市，“限购”松绑步伐将会大幅加快，多数二三线城市放松或取消限购可以期待。比如近期武汉、苏州已经明确部分调整限购政策。除此之外，我们预计，差别化实施税收优惠、购房补贴、公积金贷款等信贷支持的利好政策同样可期。特别是对于库存压力大，风险高的二三线城市，如宁波、青岛、沈阳、福州、常州等政策调整空间和调整力度有可能更大。

然而，政策调整是否能带动成交量的企稳回升？我们认为仍有待观察。当前市场成交萎靡，更多是由于供应量过快，有效需求被提前透支，及房价过高等市场内生因素所致。另一方面，调整结构更是一项长期工作，不可能对市场成交起到“立竿见影”的促进作用。

救市并非地产市场良药

业内普遍认为开发商已经形成了路径依赖，认为市场一旦下行，地方政府就会出手救市，市场调整进行一年半载就会回暖，只要资金链不出大问题，根本没必要降价。正是这样的惯性，让本该随行就市进行积极应对的房地产企业，并不主动应对市场变化，而是与政策和消费者博弈，坐等政府救市。

住建部高层明确表示，当前的房价并未出现实质下跌，救市更不是挽救房地产市场的灵丹妙药。业内应当摒弃政府救市的念头，那样房地产市场才会健康持久地发展。政府要做的，是引导房地产开发企业做两件事。

一是引导房企追求和改善品质。不能由于放开了限购就让好盘坏盘机会均等地互相竞争，品质差的产品不应借机浑水摸鱼。而改善品质要具体到前期创意规划设计、中后期的运营服务和消费居住等全过程多环节。新产品着力增加亮点，如旅游、文化等，已建成项目可以在能力所及范围内增添配套等。

二是引导全房地产行业向长效机制转轨。长效机制起效的前提就是精细调研，上一轮城镇化盲目疯狂造城，让很多如大同、鄂尔多斯这样本来具有优质资源的城市被房地产拖累。因而这一轮的城镇化，房企应在进驻开发前先摸底――这个城市的产业支撑是什么、总人口多少、常住人口多少、有房人口多少等，进驻之前要更加理性。文/记者 仲伊