房屋修缮工程的特点及安全分析

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[摘要]：对于新建工程而言，修缮工程具有自身的特点和专门的技术措施。随着环保和资源能源利用效率意识的不断加强，修缮工程也被业界越来越重视。本文对房屋修缮工程的特点、房屋修缮的安全分析等做了简要的探讨。

[关键词]：房屋修缮；特点；安全分析

中图分类号：K826.16 文献标识码：A 文章编号：

1 引言

随着房屋的建成，损耗也就开始。随着时间的推移，房屋的结构、刚度、耐久性、安全性也随之降低，建筑功能以及设施的可靠性及功效也有所降低。房屋修缮就是对房屋进行拆改、翻修和维护，以保障房屋的住用安全和提高房屋的完好程度与使用功能。房屋自建成到报废整个过程中，为了修复由于自然因素、个人因素造成的房屋损坏维护和改善房屋使用功能，延长房屋使用年限将采取勘察、设计、施工、管理等一系列措施。

2 房屋修缮的特点和分类

房屋修缮设计和施工都是在一定范围内进行的 ，具有生产和服务双重特性。房屋修缮是大量的经常性的工作 ，其项目较多 ，涉及面广，较为零星分散。要根据实际情况 ，制定合理的房屋修缮计划 ；在房屋修缮过程中 ，节约与合理地使用财物 ，尽量做到少花钱 ，多修房 ；要从实际出发 ，因地制宜、因房制宜地进行养护维修 ，以适应住户在使用功能和质量上的需要。

根据房屋不同的损坏程度 ，一般把修缮工程分为小修、中修、大修、翻修和综合维修 5 类。凡是少量用工以及时修复使用过程中构件 ，配件和设备正常的小损小坏 ，综合平均费用为所管房屋现时总造价的 1% 以下 ，保持房屋原来完损等级为目的的预防性养护工程为小修工程 ；中修工程是指房屋少量部位已损坏或已不符合建筑结构的要求 ，需要进行局部维修 ，在维修中只牵动或拆换少量主体构件 ，一次费用在该建筑物同类结构新建造价的 20%以下 ，仍保持原房屋规模和结构的工程 ；大修工程是指需牵动或拆换部分主体构件和房屋设备 ，不需全部拆除 ，一次费用在该建筑物同类结构新建造价的 25% 以上的工程 ；翻修工程是指已失去修缮价值 ，需全部拆除 ，另行设计 ，重新建造或利用少数主体构件进行改造的工程 ，翻修工程的费用应低于该建筑物同类结构的新建造价 ；综合维修工程是指成片多幢大楼 ，一次性应修尽修其费用控制在该片建筑物同类结构新建造价的 20% 以上的工程。

3 房屋修缮工程的安全分析

3.1 房屋类型繁多，改造要求不同

一些情况下，仅一个小区的房屋便可分为花园住宅、公寓、新工房、新式里弄、旧式里弄和简屋等九种建筑类型。三是遍布全市建筑结构、标准和形式较差的，近期要维持其正常安全和居住功能的，今后应进行改造的房屋，包括旧式里弄的两种类型。

3.2 历史遗留问题突出

建国后，由于受到政治、经济和技术环境等特殊影响，过于强调住房的“节约”功能，面积小、不分户、厨卫公用、无起居室、耐久差、质量参差不齐等问题严重，同时缺乏完备的后续维修体系。改革开放后，我国各地陆续开展了大规模的房屋建设，但因设计、监理、技术和质量等环节存在着的问题，导致工程质量良莠不齐，从而在既有住房修缮改造工程中逐步地凸现出来，成为修缮改造工作的难点。

3.3 弱势群体的不同需求

老龄化需求方面 ：老年人已成为在住房中生活时间最长、对居住环境最为依赖的群体。低收入者需求方面 ：该群体具有年龄偏高、受教育程度偏低、家庭成员同住比重较大、住房拥有率偏低且面积偏小等特点，又因居住条件较差、设施短缺、自主修缮能力不足等原因，导致其对住房过度使用，住房老化和损坏现象严重，安全隐患突出，必须在住房修缮改造中予以重视。

3.4 后续使用问题

建筑物使用寿命是建筑物建成后所有性能均能满足原定要求的实际使用年限，取决于建筑物的设计寿命、建设质量和维护管理。图 1 描述既有住房使用功能、损坏率和使用年限之间的基本关系。

如图所示，在不进行维修或改造的自然损耗情况下，既有住房的损坏及功能的下降极为迅速，若对其进行维修及改造，可延长房屋寿命。我国设计寿命为 50 年的建筑物，实际平均使用寿命仅为 30 年，与标准要求相差甚远。有的建筑物投入使用后不到 20 年就被拆除，造成了社会资源的极大浪费，加重了环境的负担。

3.5 设计、查勘的缺陷

为了提高房屋完好等级，改善房屋使用功能，需要对房屋进行修缮工程查勘与设计，也就是对所要需修缮的房屋作详尽的勘察，制定方案和编制预算，这是修缮房屋一个重要环节。查勘设计所提供的设计文件，不仅是房屋修缮的依据，还是施工的任务书。如果查勘出现错误，不但会造成施工的难度，还会造成管理上的混乱，那就会影响施工的进行或影响修缮的效果，为了确保房屋修缮的顺利进行，建筑质量达标且经济合理，查勘设计工作必须做扎实。查勘与设计所提供的文件，既是修缮改造方案和编制预算的依据，又是指导施工的具体任务书。以上海市静安区直管公房完损情况调查为例，经调查发现，直管公房完好率只有7%，基本完好的仅占 31%，损坏和严重损坏的占 62%，损坏隐患点与危险点分布整体呈现参差不齐的特征。因此，必须经过细致的查勘和设计并经业内专家讨论后形成完善的施工方案，才能实现其原有的施工目的。而目前查勘环节仅由实施单位自行组织，政府部门尚未出台具体管理办法，工程设计人员无法对施工各环节中的安全落实预防措施，具有一定的安全隐患。

3.6 施工难度条件

3.6.1 隐蔽工程质量的检查验收要及时、准确、真实

修缮工程中的计划管理，与新建工程相比，其预见性、可控性较差，特别是一些隐蔽工程不易发现，因此，对修缮工程的修缮项目的计量显得更为重要。而现状常为：施工单位对资料的管理不给予重视，不及时填写隐蔽工程验收单，工程结算时才补验收资料，造成资料记录混乱、丢项现象严重。

3.6.2做好工程隐蔽验收的基础资料工作

由房屋修缮工程的特点决定了做好资料工作的重要，作为施工方，对修缮工程隐蔽验收资料的收集整理工作，一定要在施工中完善。工程在施工过程中，因建设单位或现场的种种原因，常会出现一些设计变更或修改现象。要及时搜集整理好变更的有关资料。比如：周围的影响工程；临时的变更修改通知书；现场变更的签证手续；材料、设备型号规格的改变；材料的实际供应情况等。努力做到隐蔽资料工作与工程同步完成。

3.6.3 处理好与用户及周边住户的关系

房屋修缮工程是在原由房屋的基础上，恢复或增加其使用价值，以满足用户或住户的需要。要取得修缮施工的顺利进行，除与外部有关单位和内部间的协调外，还需以方便用户和住户为指导思想，了解住户对住房的想法、希望和迫切需要解决的问题等，根据情况，提出相应的对策。施工时既要做好安全防护措施，也要保证用户和住房的安全，进行文明施工，不断提高服务质量。

4 结语

由于修缮工程具有不同于新建工程的许多特点和独特的专门技术，它在建筑施工领域内的重要地位，越来越为人们所重视。随着科学技术的发展和工程质量要求的提高，提高资源和能源利用效率、减少材料消耗；提高工程的耐久性，延长使用寿命；加强工程质量管理，降低不必要的危险因素。重视房屋建筑的保护和维修，改善生活环境，保护和维护好各个不同历史时期建造的房屋建筑，保护和发扬有地方特色的建筑和建筑群风貌，就会为社会的可持续发展做出贡献。

参考文献：

[1] 《科学之友》邱蓓，山西省科学技术协会

[2] 《建筑科学》李亮亮，江苏科学技术出版社

[3] 《实践与探索》刘福平，中国社会科学出版社