自由职业者家庭多套房产如何调整

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阿英和丈夫多年前到深圳淘金，一家三口和睦甜蜜。他们目前在河南老家投资了三套房产，而手中的流动资金却仍躺在银行里“睡觉”。面对未来收入的不稳定性，他们该如何增加家庭资产增值能力，在房产投资上是否应该做些调整?

阿英今年40岁，早年南下淘金热中，从老家河南洛阳来到深圳。经过10多年的打拼，阿英已经从职业女性蜕变成一个自由职业者，从事摄影工作，月收入20000多元。阿英的丈夫除了帮助她打理一些业务，自己也为一些杂志社写稿件，每月能赚2000元左右。阿英的丈夫虽然赚钱不多，但能从各个方面协助阿英的工作，夫妻俩过着悠闲自在的生活，感情非常融洽。当然，阿英5岁的儿子是家里最大的“开心果”，聪明健康，特爱搞笑。

从小吃苦长大的阿英，一向奉行“精打细算、节约为本”的生活原则。目前，阿英一家每月的基本生活费差不多5000元，其中2500元伙食费，1000元买衣服，700元交通费，500元通讯费，300元娱乐费用。

在儿子教育方面，阿英一点都不敢马虎，每月支出差不多1500元，而且阿英夫妻俩一有时间就会陪儿子学习。“我们更多时候用自己的方法来教育儿子，增加他的动手能力，我们小孩从来没有娇生惯养的坏毛病，非常棒!”阿英兴奋地如是说。

减掉各项开支，同时扣除每月总额5000元的房屋贷款，阿英每月还有10500元的结余。而在保险方面，阿英夫妻俩还是有所准备的。阿英购买了保额20万元的寿险，10万元的意外险。阿英丈夫购买了保额10万元的意外险，5岁的儿子则购买了保额10万元的寿险。

投资兰套房产

家庭总资产方面，除了20万元活期存款和借给朋友的26万元(2007年底应会如期归还)，就是4套房产了，其中1套是自住房产，另外3套是投资性房产。

目前，阿英在深圳有一套70多平方米的自住房。随着孩子一天天长大，阿英想在今年年底换一套140平方米的大房子。

阿英的投资性房产都是在老家河南洛阳。第一套是产权式酒店，买的时候是41万元，4成付款17万元左右，余额24万元按揭20年，月供1700元。这家酒店是五星级的，今年3月份正式开业。办完按揭手续后，阿英这套物业的银行还贷由酒店管理方从今后的营业利润中提出50％代缴，酒店管理方还要按季度提供财务报表。如果50％营业利润不足支付当季银行还贷的，酒店管理方补足余额；如果50％营业利润超过当季银行还贷的，超额部分为阿英所得。

第二套房产是办公楼，买价32万元，首付3成，其中前三年是按20元／平方米由房地产商包租，包租租金直接从三成首付中扣除。也就是说三成首付9.8万元，减掉3年包租租金7-8万元，阿英实际付款只需要2万元。首付之后的余款将近22万元，按揭20年，月供1553元。

第三套房产是公寓房，买价37万元，三成首付，其中前四年按8％的收益率进行包租，直接从三成首付中扣除。扣除4年包租租金8.8万元，阿英的首付只要2.3万元。余额26万元，按揭20年，月供1800元左右。

五大理财困惑

对于阿英来说，目前有五大理财问题困扰着她。第一就是今年年底朋友归还的26万元将来如何使用好?是拿这笔钱先将第三套住宅的26万元余额提前还贷，还是拿来投资股票或基金?

第二，今年年底，阿英小房换大房的计划是否可行?现在深圳的房价太高了，阿英对换房计划有些担忧。

第三，由于阿英夫妻俩都是自由职业者，收入相对不稳定，而且没有社保等福利，如何筹措养老金以及购买什么保险是一大难题。

第四，儿子的教育费用日渐增加，怎样才能轻松满足孩子的教育需求，阿英至今没有切实的把握。

第五，虽然阿英对自己的房产投资计划非常看好，但还是想请专家为自己的三套投资性房产把脉一下。