浅议房地产开发项目中成本的管理对策

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摘要：本文对现今房地产开发企业在成本控制中出现的问题以及相应的解决方案进行阐述探讨，意在表明房地产开发企业进行开发成本管理的现实意义与指导价值，尤其是随着企业外部融资的困难程度提高时，这种必要的成本控制观念就显得更难能可贵，需要地产企业能够重视开源节流、加强留存收益与自有资金的控制，才能更好地抵御成本风险，为企业实现长远、为提高房地产开发企业的市场竞争力，实现企业可续持发展奠定坚实基础。

关键词：房地产；开发；成本；管理；对策

Abstract: This article discusses the present paper in the real estate development enterprises in the cost control problems and corresponding solutions, aims to show that real estate development enterprises development cost management practical significance and guiding value, especially with external financing difficulty degree increase, the cost control idea and this necessity becomes more praiseworthy for one's excellent conduct, real estate enterprises to attach importance to broaden sources of income and reduce expenditure, strengthen the control of retained earnings and capital, in order to better withstand the cost risk, for the enterprise to realize the long term, in order to improve the real estate development enterprise's market competitiveness, realize enterprise sustained development and lay a solid foundation.

Keywords: real estate; development; cost; management; countermeasure

中图分类号：[F235.91]文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2013）

一般而言，房地产企业开发成本主要包括土地征用及拆迁补偿费用、前期工程费、项目投产后的基础设施费、工程安装费用、以及公共配套设施费用等。也就是说，这些成本费用的管理与控制在当下已经成为了房地产开发企业的重要现实研究课题，只有加强对投资成本的有效控制，才能确保自身经营规模不断壮大，提升资产质量，更好地立足房地产投资市场。

一、房地产开发企业成本管控存在的主要问题

1.1 土地竞争理性缺失

当前国内的大中城市主要以一线、二线城市的地产开发比重占据最多。同样，随着近几年来全国商品房销售价格的不断疯涨，不少房地产开发企业加大了资金投入，不仅伴随的是一种疯狂拿地的姿态进行投资，而且还呈现一种非理性的竞争态势。也就是说，这种疯狂竞争的拿地姿态固然能够推动市场的竞争趋势，但是也不能否认的是，随着地产市场竞争的资金投入的比重逐年提升，其项目投资风险也在成倍提升。因此，投资风险不能有效控制，往往与其项目投资获利的高额利益不能有效兑现，即风险加剧会逐步大于利益所得，进而不利于房地产开发企业的长期生存与发展。

1.2 成本管理目标规划不健全

目标成本是房地产投资商所实现预定、确立、并在特定时间段内、以及经过不断努力开拓而进一步确定下来的成本体系目标。也就是说，目标成本能够指导房地产开发企业在未来一段时间内继续开发其他项目，是实现长期投资效益的指导依据，同样也是对各个项目各阶段运作后综合能力的体现依据。具体而言，项目在前期开发阶段，是以整个项目作为核算单位，并经过程序上的必要审核，确立出目标成本。然而，不少房地产投资企业往往被实现项目投资后的高额回报率冲昏了头脑，对项目的动态成本管理与静态成本管理概念浑然不知，即单纯的认为“计划成本没有变化成本来的快”，从而导致不少地产开发企业并没有一个完善、系统的事前、事中成本控制标准，仅仅过分看重事后核算。所以，在项目开工参建前，目标成本确立一事就只能不断搁浅，或者此时成本控制标准仅仅是流于形式，实际上并不能良好为项目建设阶段提供成本控制依据，进而随后就会引发设计变更、动工后返工、重修等一系列问题。

1.3 外部融资借贷成本偏高

1.3.1、借款金额大，利率较高。多数地产开发企业在前期的项目运筹、投资决策阶段的自有资金投入实际上并不能满足自身前期经营投入的要求与标准，因此向外部银行金融组织机构实行借款融资的资金周转方式，以求得自身能够进行项目开发、参建、运营等。但是，各家银行的基准贷款利率往往会比人民银行中转银行的基础利率上浮多出20到30个百分点。总之，不少地产开发企业由于注册、前期投入自有资金少，往往待到土地摘牌后还未能进入正式前期投入阶段，所以不得不向银行或民间高额借贷。

1.3.2、借贷时间长。销售回款的时间以及工程进程长短往往决定了地产开发企业借入资金的占用时间长短。而项目开发后商品房总价值又和销售回款时间长短有直接关系。所以，当大部分地产为了获得高额投资回报时，仅仅尽可能采取一切方式去提高售价并让消费群体购入销售房产去实现自身经济收入，但却忽视了因为自身提高售价而导致自身回款时间受到影响的这一事实问题，进而引致了一系列负面影响。另外，在销售均价上也能看出此负面影响。即表面上的均价虽然仅仅比周边或者同行同期项目的楼盘价格略微高些，但是实际上的净收入获得却远低于其他开发商。究其原因，是销售回款时间长导致了整体借贷时间长，进而给自身企业带来了利息负担。

二、房地产开发项目的成本控制详细措施

要切实为房地产企业节约成本，提高企业的经营效益，必须要将成本管理工作贯穿于开发项目中的各个部分，严格落实成本控制中的各项规定。在一些较大型项目上，如果项目成本管理工作得到全面加强，最终就可以取得良好的成效。

要探讨项目工程的成本控制管理，本文就从项目开发的两大阶段———决策阶段与实施阶段的各个环节中进行讨论。

2.1 决策设计阶段

首先，决策设计阶段是房地产开发项目的统筹阶段，尤其是在做投资估算时，必须要全面的了解市场动向，进而根据市场中的实际信息来分析费用和成本，这样才能确保投资估算结果的准确性。比如在项目的决策阶段，首先充分做好了项目可行性研究工作，通过认真的分析之后，拟定一个较深入的可行性研究报告。为了避免可行性研究工作出现“形式化”的现象，在制定项目的可行性研究报告时，要充分明确投资估算结果、经济效益评价结果等指标，并严格核查相关指标的准确性，为后续工作提供了有力的依据。比如在项目做投资估算之前，先派出多方面专业人员进行深入市场调研，充分掌握一手材料价格等相关信息，最后将各方面调查的结果进行汇总，从而做到结合市场实际情况来做出投资估算，为后续的工作提供了依据。