珠三角地区酒店式公寓的发展现状与对策

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摘要：酒店式公寓以独特精美的装修、周到个性的服务和方便快捷的交通在珠三角地区迅速发展，且形成了品牌连锁经营和单体品牌共同发展的局面，但也存在着一些问题。因此，本文在探讨珠三角地区酒店式公寓发展的现状基础上，进行SWOT分析，提出珠三角地区酒店式公寓的发展需继续推广连锁品牌经营，加大个性化服务和差异化竞争，加强行业监管，且合理定位目标市场。

关键词：酒店式公寓 珠三角地区 SWOT分析

酒店式公寓在我国的兴起是在上世纪90年代，国内最早出现是在深圳，然后在北京、上海、广州等地逐步拓展市场。随着经济的快速发展，国际大公司的进驻、各种经贸洽谈、国际展览、大型体育运动会等商务活动的频繁交流及旅游业的成熟经营，越来越多高级商务人士与外籍商人阶层汇聚珠三角地区，可观的商务消费能力对住宿的要求更加精致，而酒店式公寓这一新兴的物业正好填补了市场的空缺，它以高级酒店式服务包装着居家式生活寓所的表现形式受到了越来越多人的肯定。

一、酒店式公寓的概念

酒店式公寓，英文为“Service apartment”， 指提供酒店式管理服务的公寓， 意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性的提供秘书、信息、翻译等商务服务，集住宅、酒店、会所等多功能于一体，是综合性很强的物业。它包含酒店式管理、兼具居住和投资功能、产权分配等特点。

二、珠三角地区酒店式公寓的发展现状

珠三角地区包括广州、深圳、中山、佛山、珠海、东莞、肇庆、惠州和江门九个市。深圳是我国酒店式公寓发展最早的一个城市，带动珠三角整个区域酒店式公寓的蓬勃发展。截止到目前，本区域共有酒店式公寓170家，出现了她他会酒店式公寓、深港酒店式公寓、E居、私享家等众多知名酒店式公寓品牌，呈现出连锁经营与单体品牌共生的繁荣局面。

纵观珠三角地区酒店式公寓的发展，可以将其划分为三个阶段：20世纪90年代为珠三角地区酒店式公寓的起步阶段，深圳及广州都逐渐推出了一些酒店式公寓，但整体市场份额不大；2000年至2006年，属于发展阶段，广州、深圳等地较快取得经营成效，并扩大了市场份额，在酒店业上占有重要位置，酒店式公寓发展已经逐步成熟，出现了众多自行连锁经营品牌，或者其他知名品牌经营管理的公寓；2007年至今，相当于酒店式公寓的发展小高峰，为了迎接各种重大盛事，广州、深圳、东莞、佛山等地都相应推出了酒店式公寓，如东莞的曼克顿酒店公寓和佛山的奥尼斯酒店公寓，既缓解了珠三角中心城市的客流量，也为当地带来了可观的经济收入。

三、珠三角地区酒店式公寓发展的SWOT分析

（一）优势

1.产品专业优势

酒店式公寓一般都会选择在地段较为优越的中心区域，并且采取连锁经营或者聘请专业的物业管理公司管理，有一定的知名度，可以带动相关的客户源；同时还可以保证服务质量，降低了经营风险。酒店式公寓兼具商务和居住两种功能。相对于其他住宅物业，酒店式公寓还有相对完善的硬件设施，如会所、超市等。让人们既能享受家的私密性和生活氛围，又有高档酒店的良好环境及专业服务，最重要的是还能提供一个商务气氛浓重的环境。

2.成本优势

酒店式公寓精美的装修在很大程度上能够给予购买者及租住者视觉中的享受，而且酒店式公寓的价格相对于同等服务的星级酒店要低廉，相对于普通住宅又具有相对完善的配套设施。随着人们生活品位和质量的提高，人们不再限于单纯居住的需求，而把目光投向于一种生活理念。

（二）劣势

1.市场混乱，缺乏统一规范

在市场上，酒店式公寓一直缺乏行业监管，而且酒店式公寓的标准化程度非常低，所以很多唯利是图的商人在看到酒店式公寓高额利润回报的发展空间后纷纷上马酒店式公寓项目，只要提供一个房子，稍微提供一些基本设备就被冠以“酒店式公寓”对外出售，形成珠三角地区酒店式公寓服务质量良莠不齐的局面，对整个酒店式公寓行业的影响非常大。

2.缺乏整体规划

分布不均是首要问题。珠三角地区的酒店式公寓主要集聚在城市的中心商业地带，密度较大，边缘地带的分布则相对稀疏；而客流过密，在某些特殊繁忙时期可能会导致严重的堵塞现象，这都给城市腹地的生态环境和交通造成较大压力。珠三角地区中，不仅仅是广州、深圳等地，而东莞的曼克顿公寓酒店、佛山的奥尼斯酒店公寓等都选择了市中心或城镇中心来建造，开发商们都首先意识到优越的地理位置对酒店式公寓经营的好处，而往往忽略了整个地区酒店式公寓的统筹规划。

（三）机会

1.经济生活水平的普遍提高

社会的发展、可支配收入增加、消费水平提高，这都影响着人们的生活方式，随着社会潮流的脚步往前进，目前的生活和消费方式已不能满足人们的现实需求，转而对酒店式公寓有重新的认识和定位，增加一定的需求量。

2.旅游业的高度发展

广州地区作为一个历史文化名城，历史文化底蕴深厚，源远流长，吸引不少游客前来旅游；深圳、珠海、东莞等地的旅游发展也日渐成熟；旅游业是带动珠三角地区的其他产业发展的支柱产业。

3.国际大型交易会、体育盛事的落实

随着2008年在北京成功举办后，2010年在广州举办亚运会，规模宏大；接着2011年又在深圳举办大学生运动会等；在广州还承办着每年两度全国规模最大的商品交易会。这些盛事都对全国乃至全世界产生影响。随着沟通交流意识的增强，互动平台需求增多，会展经济发展，都在一定程度上促进酒店式公寓市场蓬勃发展。

（四）威胁

1.现有竞争者威胁—高星级酒店和单身公寓

高星级酒店在珠三角地区也广受大众顾客的欢迎，它以其知名度的品牌效应、完善的设备设施、人性化周到细致的服务等等，一直都拥有着稳定的顾客群，并借着良好的口碑效应吸引越来越多的客人。单身公寓从装修标准到物业配置都比较简单，而且一般户型较小，在50平方米以下，总价较低，适合年轻人的购买需求，因酒店式公寓的配套服务和水平与单身公寓具有相似性，所以在一定程度上对酒店式公寓的市场热度和销售都有影响。