浅析城市地下通道的商业潜力

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随着社会经济和城市建设的飞速发展，车流量和人流量迅速增长，原有城市的交通道路已不能满足社会的需求和发展。因此，在城市道路设计中，除了要对车流进行详细分析和合理渠化外，还充分考虑到行人交通系统，特别是行人过街系统――城市地下通道。城市地下通道是交通公共设施的重要环节，与城市居民和游客的出行紧密相关。目前，随着城市建设的发展，为了缓解交通压力，城市地下通道越建越多。因此对地下通道空间的合理利用问题就摆在了面前。在“十一五”期间，我国地下空间开发以每年15%～20%的速度递增。随着社会经济的发展，越来越多的具有商业开发潜力的地下空间不断被改造成商场，这不但创造了大量的就业机会，一定程度上为政府缓解了就业压力，而且给政府财政带来大量的经济效应。一些特色地下商城甚至还成为了城市有的商业文化，由此可见，改善城市地下通道功能的单一性，合理利用土地资源，开发地下商业环境具有积极的社会效应和经济效应。

一、城市地下通道中商业空间开发的可行性

地下通道空间与商业空间的结合，简单来说就是将地下通道的通行功能与商业价值相结合。随着城市人口的快速增长，土地资源紧张、建筑空间拥挤、交通堵塞、环境污染严重等问题在一定程度上阻碍了我国城市的发展。在城市化水平日益提高，空间资源日益紧缺的今天，大规模开发利用地下空间已势在必行。开发利用地下交通空间，不仅可以解决城市中心区交通阻塞、商业用地紧张的问题，同时还可实现资源的可持续利用。在人流量和车流量大的区域，建设地下通道以缓解地面交通压力，是现阶段多数城市交通建设中常用的方法。目前，像上海等一些发达城市在交通量大的道路下设置地下人行道或过街地道以疏解人流，已经将商业元素考虑进去。 一方面它可以作为地下交通缓解地面交通压力，另一方面也为城市带来了一定的经济利益，并解决了部分再就业问题。而处于城市繁华地段的地下通道，更具有商业开发价值和潜力。另外，地下交通的建立往往对附近商业环境布局起着导向的作用，而利用交通枢纽所带来的地价上升的优势,对附近地块进行综合性开发,将商业开发的回报补偿作为地下交通建设资金,还可以减轻对地下交通建设的资金负担。

二、城市地下通道中商业空间开发的优势

在人们的印象中，地下通道往往环境恶劣，阴冷潮湿，不适合作为商业空间。但现在的城市地下通道运用了新型建筑材料、新的设计方法，结构已与过去不可同日而语。现在的一些地下商场已经和地面商场没有太大差别，而且作为地下建筑的地下通道还具有比地面建筑更突出的优点，就是地下冬暖夏凉，更加节约能源，减少了资源的消耗且建筑结构坚固。相比地面商业空间，地下通道内商业空间首先造价低廉。地下商业建筑成本比地面一般要高三到四倍，像东京地下商业街的造价，每平方米平均是25万日元～90万日元，是地面同类型建筑的三到四倍。但是地面建设要加上土地的价值――每平方米300万日元的土地费，这样地下建筑的造价反而比地面建筑要低，仅为后者的四分之一到十二分之一。因为地面拥挤，地面土地的价格相应猛涨，这时开发地下空间的话，相反更便宜。而在市政地下交通设施中往往蕴藏巨大的商机，开发者可以在不影响其通行功能下挖掘地下通道中潜在的商业价值。若将地下通道中的交通空间拓展一部分作为商业用途，借助交通环境中的巨大人流量来满足商业上的需求，这样不仅可以让开发者减少投资，更能综合利用资源，一举多得。此外后继的商业赢利也能弥补前期的投入，总的统计起来开发地下通道中的商业空间成本优势十分明显。其次，地下通道是有效地连接城市空间地下交通枢纽，每天有巨大的人流量通过，因此也就蕴藏着巨大的商机。

三、城市地下通道中商业环境现状

良好的商业环境是吸引消费者的重要因素之一，在现今国内大部分城市的地下通道商业环境内，都还存在不少突出问题，严重影响了地下通道的商业空间发展。首先，废气多、卫生状况差、照明系统混乱，以及一些视听污染的现象很普遍，使原本良好的商业环境沦为街头地摊，脏乱差成为现阶段地下通道内商业环境的代名词。其次，多数地下通道内的商场中功能分区不合理，缺乏很多基础设施，如卫生间、仓库、休息间、办公室、以及值班房等。同时商品品种和品牌单一化，导致消费者可选择的余地小，而且商品质量也得不到保证。再次，大多数地下通道没有设计无障碍设施。如残疾人通道、升降梯等。现如今的城市地下通道都比较深，其在作为交通通道功能时，人们就已经认为通过楼梯穿过地下通道，在分秒必争的时代太费时了，如果再让其具有商业功能，就更应该提供便利的交通设施，消除人们心中的顾虑，让人们情不自禁地，非常愉快地进入该空间。同时我国已经步入老龄化社会，据我国2006年统计，中国60岁以上老龄人口已达1.44亿，并正在以年均高于3%的速度增长，2051年将达4.37亿最大值，同时我国残疾人数量已经达到8296万人，因此这也是一个庞大的消费群体。因此无障碍设计在该空间中必不可少，这也是人性化设计的体现。最后，在现有的地下商业空间中氛围营造较弱，整个空间单调，没有良好的商业空间环境。

四、城市地下通道中商业空间的发展

地下通道与商业空间的结合是未来城市规划发展的一个趋势，这种通行功能与商业功能并存的市政交通开发模式在今后的城市基础建设中会越来越被青睐，具有很大的发展空间，它也将会成为城市未来商业发展的一个新模式。未来地下通道中的商业空间在设计规划方面首先应该科学合理、人性化。比如像地下通道过高的问题，可以通过各类电梯来解决，方便不同的消费群体。另外，地面装饰材料方面可以选择一些防滑、美观的地面材料。同时，在商业空间氛围营造方面，可以适当的设计一些景观设计，利用水、石、木等材料，采用动静结合、虚实结合的手段，借助现代化的灯光设施，打破原有地下通道阴冷、沉闷的空间氛围。为了方便人们消费，设计并合理安排一些休闲椅、休闲桌、公用电话等公共设施，也是必要的。在店面的设计方面应该时尚、色彩与灯光搭配合理。为消费者提供营造一个全新的地下商业环境。使人们无论是单纯的交通需求还商业需求，都非常愿意进入地下通道。在管理方面也应逐渐完善，形成一个健康良好的地下商业环境。同时，未来的地下通道商业空间也可以用于建设新型深层超大型商业空间的地下综合体。

总之，利用城市地下通道空间，解决城市部分公用设施用地问题，连带开发其商业价值是现代城市发展的需要，也是今后城市交通建设发展的方向。这种通道与商业功能并存的市政交通开发模式在今后的城市基础建设中会越来越被青睐，具有很大的发展空间。它在经营模式方面十分具有特色，可以为未来城市商业的发展建立一个特殊类别的体系，也可发展为一个具有特色的商业文化地。并且开发地下通道中的商业空间，能很好的综合利用城市现有土地资源，节约土地成本。因此地下通道与商业空间结合的可行性是不容置疑的，同时它也是未来地下商业发展的一种崭新模式，它的发展空间也是不容忽视的。

参考文献:

[1]彭一刚:地下建筑空间组合论.中国建筑工业出版社，2000

[2]荆枫:展示设计.中国建筑工业出版社，1997

[3]贡小秋:城市交通规划.中国纺织出版社，1990

[4]刘广洁:商业空间内部装饰.吉林美术出版社，1996

[5]宋德萱:建筑环境控制学.东南大学出版社，2003