江苏省房地产市场价格的影响因素分析
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摘 要： 近几年，江苏的房地产市场的价格持续上扬，房地产市场的供求矛盾突出。本文对影响江苏房地产市场价格的各个因素分别进行了分析，结合影响房地产价格的主要因素进行了论述，认为影响房地产价格的因素不是固定不变的，随着经济的不断发展，不同城市房地产市场都会根据自身城市的发展状况，有着不同的表现形式，并提出了根据居民的收入等总体实际科学发展房地产的建议。
一、引言
随着我国城市的建设和发展，房地产业在国民经济中占的比重越来越大，逐步成为我国经济发展的支柱性产业。据统计，我国GDP每年都在以8%以上的速度增长，其中房地产业对GDP的贡献率占到1.9%―2.5%，房地产既是生产和生活的必需品，同时又是一种资产的象征。房地产关系到一般老百姓的生活问题，也关系到一个城市发展的潜力，更关系到国家宏观调控的各项经济政策。在住宅房地产市场飞速发展的江苏省，房地产真正开始于2000年，当时，商品住房的均价约为1000元/平方米，2004年江苏加大了房地产市场投资力度，使得房地产市场成为投资的热点。2009年，江苏省房地产市场投资热度再度提升，成为热点，房价也在一路飙升，商品住宅的价格持续高升，个别地区的房价过万，上涨的幅度较大。
二、江苏省房地产发展现状
江苏省房地产产业的发展十分迅速，对房地产的价格现状进行必要的分析，可以对江苏省房地产市场的发展整体有一个概括性的了解。
（一）江苏省城市房地产发展状况
江苏省的经济发展在近几年中取得了很大的成绩。在区域经济发展方面，社会的整体发展水平上有了较大的提高，社会保障能力也有了较大程度的提高，取得了十分显著的社会、经济效益。城市总体的功能在逐步上升，城市化程度也在不断提高，城市房地产业也有了较大发展。
在上图中我们可以看到江苏省城市房地产2006年的总产值是5 424.85亿元，比上年增长23.3%；2007年总产值为7010.57亿元，同比增长29.2%；2008年总产值为8 308.46亿元，同比增长18.5%；2009年总产值为10 264.92亿元，同比增长20.1%，施工房屋的总面积也在不断增加，2006年的施工房屋面积为63 140.49万平方米，2009年的房屋施工面积为99 659.92万平方米，比2006年增长了约31.6%，这一系列的因素，造成了江苏省城市房地产业的不断发展。
（二）江苏省各地区房地产价格比较
江苏省房地产价格在各个城市有着明显的不同，苏南地区的房价在单价上要高于苏中，苏北地区。下面是苏南、苏中、苏北地区较有代表性的城市2005―2010年房地产价格均价图。
（资料来源：江苏统计年鉴2005年至2010年）
在上图中，我们可以直观地看到，苏南、苏中、苏北各地区之间的房地产价格有着明显的差据。
三、江苏省房地产价格影响因素与分析
江苏省房地产价格受多方面因素的影响，在经济不断发展的今天，房地产价格的上涨也越来越多地和社会的各方面发展因素联系在一起。
（一）经济因素对江苏房地产价格的影响
1.经济发展对房地产价格的影响
国民经济的增长速度，国民生产总值，居民的收入水平，物价等经济因素对房地产的价格有很大的影响，在国民经济增长较快，居民收入水平高，资金充足的地区，国民生产总值用于投资、消费的部分也就大，用于生产性、投资性或消费等方面的房地产支出也就增加，从而促进了房地产的繁荣，带动了房地产价格的上涨。
（资料来源：江苏统计年鉴2004年至2009年《江苏区域经济发展差异的实证分析――2009年三大区域社会经济状况》）
由图可见，近年来，江苏省各区域人均GDP均呈现出上升趋势。尤其是苏南，增速加快，人均GDP远高于三区域平均值。但苏中和苏北两区域的情况均低于平均值，尤其是苏北的人均GDP在2005年才突破10 000元。2009年人均GDP最高的苏南与最低的苏北差距高达45 444元。各区域实际差距逐渐拉大，也就给各自地域的房地产的发展带来了不同程度的影响。
2.居民的人均可支配收入对房地产产业的影响
随着江苏省住房市场的不断改革，房屋可以说成为居民日常重要的消费品，房地产价格与居民可支配收入之间的关系密切，一方面，购房者的数量逐渐增加，越来越多的居民开始具有购置房产的经济能力，另一方面，随着居民可支配收入的增加，对房屋的面积，地理位置、质量上的要求也在不断上升，如果想降低房价，在不打压房价的情况下，只有尽快提高居民的收入水平。
（资料来源：江苏统计年鉴《江苏区域经济发展差异的实证分析――2009年三大区域社会经济状况》）
由上图我们可以看出苏南、苏中、苏北城镇人均可支配收入的分布，在不同程度上可以看到居民的人均可支配的收入状况对房地产市场的影响。苏南地区由于人均可支配收入的上限较苏中、苏北地区要高出一筹，因此在城市的发展中，房价逐渐上升的同时，居民的人均可支配收入在一定程度上可以满足房地产消费，而较之苏中和苏北地区，居民的可支配收入相对于苏南，上限要低得多，因此居民的人均可支配收入远不能满足价格过快上涨的房地产市场的消费，因此房地产的价格较苏南地区上涨的幅度较小。
3.消费水平对房地产产业的影响
在社会实际生活水平中，决定消费水平的有诸多的因素，如个人收入水平，商品的价格水平，消费的偏好，以及消费者的年龄结构等多个方面的因素影响。在既定的收入状况下，消费结构的变化在一定程度上影响着房地产商品的需求水平。在现实生活当中，江苏省大多数人购买商品房具有一定的困难，根本原因在于收入水平的基数低，收入水平达到人们消费结构的高度还有较大的差距，这一情况在短时间内不会有很大的改观。
4.金融业对房地产价格的影响
房地产和其他商品一样，也有着资金运转的全过程，在连续不断的过程当中，房地产对资金的需求量大，周转期长，这就决定了房地产产业对金融业的依赖。而房地产市场也是金融业很好的投资方向，在现实社会中运转过程中，金融业在房地产产业中扮演着提供资金的角色，与此同时房地产市场的盈亏对金融业的影响同样巨大，这使得房地产的任何动作对金融业的影响都是不可忽视的。房地产企业依靠贷款来开发盈利，银行也靠房地产信贷业务获得快速发展，互惠互利，形成了一荣俱荣、一损俱损的关系。
5.土地价格对房地产的影响
从土地的角度看，在我国社会主义制度体系下掌控土地资源的是政府。土地的供给水平直接影响了房地产的供给量，也就对房地产的价格产生了直接的影响，而在房地产的开发上，政府的成本却是零。正是这种成本和收益的极端不对称性，使得政府成为推动中国房地产业快速发展的动因。尤其是在实行“土地使用权招标拍卖出让”政策后，土地价格大幅上涨，土地交易价格上涨自然增加了房屋开发成本，也就推动了房屋销售价格的上涨。
6.房地产开发商对房价的影响
作为房屋的主要供应者――房地产开发商，其投机心理强。房地产开发商，包括专业的土地开发企业，资产负债率都很高。这就使得房地产开发商急切地希望楼盘开发后能尽快取得收益。而制定高额的房价，不但能使开发商的负债压力减轻，而且能取得高额的利润，这也使得房地产开发商不遗余力地宣传房地产，在市场上造成了房地产的火爆局面，使消费者投资房地产的热情急剧上升，致使房地产市场的销售出现供不应求的局面，这又促使房地产开发商们不断提高房价。
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（二）政策因素对江苏省房地产价格的影响
1.制度的不断改革对房地产市场的影响
改革开放以来，我国住房制度不断地改革，改变了原有的一些制度、政策和原则。住房制度的改革为房地产市场的形成创造了条件，从制度上保证了房地产市场体系的建立。随着社会潮流的不断发展，居民改变了住房观念，使得买房成为了老百姓目前首要关注的问题。这也使得住房的需求不断扩大。需求的扩大也就使得房价逐年上涨。房信贷不断开放，住房金融制度随着住房制度的变革和房地产的不断发展，也在不断地发展并发挥着作用，改变了大多数群众的住房观念，逐步形成了新的住房观念，提高了居民购房的能力，拉动了房地产产业的快速发展，使得房价在原有的基础上持续上涨。
2．城市的发展规划对房地产的价格影响
城市的规划在现今经济不断发展的情况下，对一个城市的发展尤为重要，在很大程度上决定了房地产产品所构成的城市形象和整体功能，在区位的选择上，房地产的增值空间受制于城市的规划。在不同的区位规划上，土地的出让价格不一，这一系列多个方面都对房地产有着影响。合理规划城市的土地，是实现城市不断发展的动力源泉。
3.金融政策对房地产价格的影响
当存款利率上调时，会吸引其他投资市场中的部分资金。江苏省也或多或少受到存款利率的影响，存款利率升高，会使得炒房群体减少，从而对房地产价格产生一定影响，就目前情况而言，这种影响是微弱的，因为投资房地产的收益要远大于存款的收益，并且投资房地产相对风险较低。图5显示的是江苏省三个区域的人均存款图。
（资料来源：江苏统计年鉴《江苏区域经济发展差异的实证分析――2009年三大区域社会经济状况》）
从上图中我们可以看到，苏南、苏中、苏北地区的人均储蓄存款数差距较大，就目前的银行存款的利率来看，银行存款的收益远不如房地产市场的投资，造成了存款数在地区上的差异，在地区上苏南的人均存款数相对而言较高，造成这种现象的原因是房价增长过快，居民在选择投资房地产时，都处于谨慎观望的姿态，而苏中、苏北地区的人均收入较苏南还有一段距离，房价的上涨幅度较苏南地区不是很大，但有上升的空间，因此部分居民希望投资房地产，以达到增值的目的。
（三）区位因素对江苏省房地产价格影响
区位因素一般包括城市交通，城市设施，居住环境，以及城市中心影响程度，等等。商品住房的地段，环境，出行是否方便，商业服务业的繁华程度，随着城市的发展，不是永恒不变的，随着城市的规模，发展时间，城乡差距的不同而有差异。在现实生活中，住宅受到区位、环境、交通及服务的设施的影响较大，在江苏省大部分城市，中心区位的住房，一般交通便利，生活设施完备，房价一般较高，而处在城市郊区的住房，一般来说房价较中心城区适中。由此可以看出，房价的影响因素上，区位因素对房价的影响还是占很大的成分的。下图分别是苏南、苏中、苏北三个地区的三个重要城市的房价图。
（资料来源：实际价格数据以2009年为例）
从上图中我们可以看到，由于城市的区域不同，功能和区位的不同，房价也是不同的，因此我们可以真实地看到区域因素对房价的影响也是很大的。
四、对策分析
从城市的发展看，影响房地产价格的因素不是固定不变的。随着经济的不断发展，不同的城市的房地产都将会有不同的表现。本文根据江苏省发展模式提出一些房地产方面的对策。
（一）针对江苏省城市化进程中人口增加的情况，及时增加住房供应量，提高居民的收入水平，与此同时改善居住的条件，在房价上涨的形势下，加大投资需求。控制房地产开发的总量，调整好市场的结构，增加居民的收入，努力提升居民的购买力，这有助于江苏省房地产市场的良性发展，有效地提高江苏省整体的发展能力。
（二）改变住房供应的单一渠道，对土地出让的价格进行必要的评估。根据市场的需要投放土地供应量，防止土地过量供应。根据市场供求矛盾的变化，适当增加土地的供应，能有效缓解市场的供需矛盾，在另一方面能够达到抑制房价的目的。
（三）改变投资方向，加大对城市郊区的开发，加快房地产市场的发展。加强这方面的媒体宣传，在缓解城市中心的人口压力的同时，也使得城市郊区得到有效的发展，加快城市化的发展历程。
（四）打击房地产投机的行为，在税收上控制房价的过快增长，在对老百姓投资房地产行为上，加强政策的引导，避免老百姓非理性的投资行为，减少投资的盲目性。加强对市场的监控，准确把握市场的变动，加强信息建设，适时向外界披露房地产市场的信息，让老百姓在投资房地产时，能有一个很好的参考方向。这对抑制房地产市场价格有着一定的作用，可防止房地产炒房机构的投机行为。
（五）加大保障性住房的供应，缓解住房结构的矛盾。根据房地产价格不断上涨的现状，研究老百姓的收入结构，根据老百姓的收入结构，开发适合老百姓消费的住房。增加中小户型的供应，加大保障性住房的市场准入，使社会各阶层都能买得起房，住得起房。
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注：“本文中所涉及到的图表、公式、注解等请以PDF格式阅读”
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