住宅不得用于经营 租房损失由谁承担

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2005年1月，沈虹伟与王小楠签订了《房屋租赁合同》，约定沈虹伟将位于杭州市某住宅小区的一间建筑面积为215平方米的房屋租给王小楠使用，租期为两年。王小楠租赁该房屋后，即投入8万元资金进行装修，准备在此设立某公司驻杭办事处。王小楠装修完毕，经营了不到一个月，小区物业管理公司通知王小楠，该房屋性质为住宅，不得用于商业用途，责令其立即停止营业。

于是王小楠与沈虹伟协商，要求解除合同，退还剩余房租，并补偿其装修损失。而沈虹伟认为双方有合同约定，王小楠不能提前退租，因此不同意提前收回房屋，并认为王小楠的装修投入与其无涉，不同意赔偿损失。双方遂诉至法院。

法院经审理查明，该房屋的性质为住宅，双方在签订《房屋租赁合同》中未对房屋用途做出约定。一开始，法院形成两种意见。一种意见认为，王小楠在租房时应查清该房屋能否用于商业用途，对于王小楠自己考虑不周全所造成的损失，应由其自行承担。而另一种意见认为，合同没有明确该房屋只能用作住宅，因此王小楠将其用于商业用途没有过错，造成这么大的损失让王小楠单方承担不公平。最后，一审法院经过慎重审理，做出如下判决，王小楠在租房时没查清该房屋能否用于商业用途，而擅自改做他用，对于王小楠自己考虑不周全所造成的损失，应由其自行承担，出租人沈虹伟不承担责任。

点评：许录勤（律师）

房屋租赁合同是指出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人在租赁期间应当保持房屋符合约定的用途，如因房屋不具备约定的用途致使承租人不能正常使用收益，出租人即应承担责任，承租人可以要求解除合同，赔偿损失。而承租人应按照约定的方法使用房屋，如承租人未按照约定的方法或者房屋的性质来使用的，属承租人的违约行为，出租人可以要求解除合同，赔偿损失。

因此，对于租赁房屋不具备相应用途所造成的损失，究竟应由出租方还是承租方来承担，首先是看双方对房屋用途的约定。在本案中，如果双方事先约定了房屋是用于商业用途的，那么当房屋不符合该用途时，沈虹伟就应该承担违约责任；相反，如果双方约定了房屋的用途是住宅的，那么王小楠自行将其用于商业用途就属王小楠违约，所造成的损失当然应由其自行承担。

而对于类似本案双方未对房屋用途做出约定的情况，合同法第二百一十七条规定，“对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按租赁物的性质使用。”依此规定，承租人对房屋的使用，有约定的，应按约定的方法使用；没有约定或约定不明确的，当事人双方应进行协商，协商不成的，应依习惯的方法使用；依习惯仍不能确定的，承租人应依房屋本身的性质来使用收益。本案中，该房屋位于住宅小区内，并且房产证也明确该房屋的性质为住宅，因此该房屋应按照住宅来使用。据此，法院认定王小楠未按房屋的性质使用租赁房屋，所造成的损失应由王小楠自行承担。

随着人民生活水平的提高，有越来越多的城镇居民拥有不止一处房产，房屋租赁现象频繁发生。在租赁活动中，出租方有必要告知房屋的性质，而承租方也有必要告知租赁房屋的使用目的，以尽早查清房屋能否满足使用需求，避免不必要的损失。