旧房翻新卖个好价钱

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卖房之前如何装修?业内人士建议不必大鼓旗张地将原有装修推倒重来，而是花尽量少的成本，对存在瑕疵的地方进行修补，并适当增加一些软装饰，使得居家氛围更为浓厚，因而能吸引更多关注，更主要的是卖出不会被人“压价”。屋装修状况的好坏，对售价、市场接受程度甚至成交速度，都会产生或多或少的影响。因此装修之后再卖房，其实很划算。目前很多人在卖房之前，并不会考虑对自己手中的房产重新装修一番，但这种做法在有经验人士看来，却不是一种很合适的做法。虽然重新对房屋进行装修，会面临资金成本的投入以及耗费一定的精力，但如果从理财的角度来看，因为重新装修而能够卖出更好的售价，选择哪―种方式更为恰当就不言而喻了。

适当装修有必要

在有经验的人眼中，手里的二手房准备售出之前，一定要做一番修饰。刘旭阳是一个很有经验的房产投资人士，从2003年开始投资房产，同时还帮外地的朋友投资，五六年间，从他手里买进又抛出的房产多达数十套，因此对如何卖房很有经验。至于卖房之前到底要不要装修，在部分人看来，似乎没有必要，但他却不这么认为。

卖房之前有必要进行装修吗?这不但需要资金投入，还要耗费精力，初看之下似乎并不划算。但刘旭阳认为这种投入实际上是比较合算的。他给记者讲述了一个自己亲身经历过的小故事。那是在2006年的夏天，当时行情持续低迷，市场陷入僵局，因为需要一笔资金，他想要抛掉自己手中一套位于莘庄的老工房，挂牌一个星期之后，虽然有人看过房，但是都嫌这嫌那而要求他再次让价。其实这套房产的挂牌价略低于市场价，再让价有些不合算，那么怎样做到既不让价，又能打动购房者的心?刘先生最后想了个招，他买来涂料，并请了两个工人，把室内重新粉刷一遍，同时还请保洁工对室内进行彻底打扫，总投入不到千元。当他再次以原价挂牌出售时，不到三天时间就收到了定金，而且对方也并未要求他再次让价。

虽然通过装修并没有卖出更高的价钱，但是考虑到当时的市场行情，对方不要求他降价已等于有所收获。此后，每次刘先生抛售手中的房产，他总会根据实际情况对房屋适当进行装修，比如粉刷墙壁、修复破损部位等。这让他在议价时可以占据主动地位，可以防止对方恶意压价，当然，即使有时报价略高于市场价，购房者也会因为看到室内装修程度较为完整而忽略这种情形。

其实，并不仅仅只是有经验的人士采用这种办法，记者了解到，一些有经验的房产经纪人也会建议卖家在售房之前，先简单对室内装修情况进行一次彻查，对破损部分进行修补。

那么适当修饰的好处到底有多大呢?我们可以听听业内人士的说法。上海德佑地产市场研究部经理龙东平表示，房内装修状况保持完好，通常情况下至少可以使得成交挂牌到成交之间的时间缩短。当然，也有业内人士表示能适当提高售价。上海美联物业闸北区域经理刘庆霞告诉记者，房屋其他状况相同的情况下，装修部分是否存在瑕疵，差价可达2万元左右。

此外，记者在采访中了解到，目前越来越多的人开始关注装修过的房产，因为相对毛坯房来说，办妥手续之后便可入住，而无需再耗费精力重新装修，因此购房者对装修状况也越来越重视。

四大问题不可忽略

那么，哪些问题必须进行处理呢?业内人士表示，容易出现问题的地方主要有墙壁、卫生间、厨房以及室内其他家居设施等。不过业内人士告诉记者，由于目前国内消费者普遍认为装修必须亲历亲为才是最好的，因此建议卖家必须讲究适度原则，即投入的资金和精力都要控制在合理范围之内；同时还需注意的是不能加入自己的主观看法，越大众化越好。当然，营造温馨居家气氛必不可少，因为唯有这样的居住环境才能打动购房者的心。

墙面翻新：选择涂料更省钱

墙面容易遭到破坏，如水浸或者使用时间过长等别的原因等，都会导致墙壁上的涂料脱落，或者发黄甚至显得有些脏乱。那么对这部分进行重新装修时，到底是选择涂料还是壁纸呢?

相比较而言，壁纸的成本要高一些。记者走访了上海九星建材市场后了解到，目前中档壁纸每卷的价格在100～200元之间，而一卷壁纸基本上只能做5平方米墙面，因此业内人士估计，一套面积约130平方米的三房，所要花费的成本接近7000～1.5万元。而如果选择涂料的话，相同的装修面积，如果选用中档环保型乳胶漆，连同人工费和辅料，成本不会超过6500元。当然，如果选择普通产品，其成本还要降低。

不过涂料翻新施工周期比较长，卖家需要提前准备，以免与卖房时间发生冲突。据介绍，涂料翻新要求先将墙面铲平之后涂上具有防潮功能的界面剂，然后刮上防水油腻子，之后还要涂刷一层水性封闭底漆，最后才能刷乳胶漆，整个施工周期需要8～10天。

当然，对于原本为乳胶漆墙面，而且只是局部出现问题，如漆面脱落或被弄脏，可以采用局部修补的方法来进行翻新，如上海进念室内装饰设计有限公司推出的翻新业务中就有这样服务项目，对于滚涂面层涂料一层的情形，人工费为16元／平方米。

厨房：重在勾缝

由于厨房里经常油烟弥漫，因此厨房翻新的重点就是墙砖勾缝和墙面保洁。虽然所有的厨房里都已经安装了抽油烟机，但烧莱时产生的油烟还是会有部分飘溢出来并附着在厨房墙面上而形成油污，日积月累油层会变厚，虽然通过擦拭等方法能够擦掉墙砖上的油污，可墙砖接缝之间却的污垢却无法清除，久而久之，这里便会成为藏污纳垢的地方。因此重新勾缝，清除接缝间的污垢，成为厨房翻新最不可或缺的一道工序。据了解，目前有少数装修公司也推出了勾缝服务，费用为65元，平方米左右。如果厨房墙面为4平方米，花260元即可让厨房重新恢复干净。

如果厨具使用时间过长，柜门等因为附着太多油污而显得邋遢不堪，这样的厨房显然无法让人接受，因此装修专家建议可以通过更换柜门来达到“旧貌换新颜”的目的。记者在上海九星建材市场了解到，普通的橱柜门价格为350元，平方米(含人工安装费)。

当然，在勾缝之后还需要对厨房进行彻底的清扫，包括橱柜、台面以及厨房电器的擦拭等。如果台面因为长时间使用而黯淡无光，也可以进行翻新抛光处理，所需费用大概300元整。

卫生间：消除滴漏

一般情况下，购房者在考察卫生间时，尤其会注意是否存在滴漏情形。因此如果存在这样的隐患，一定要提前消除，否则会遭到购房者嫌弃。

卫生间安装有马桶、浴缸(或整体浴室)、花洒、洗脸台盆等，这些卫生洁具都与水管相接，如果接口密封程度不良，势必会产生渗漏现象，轻者出现水渍，重者影响使用。如果在售房之前发现渗漏情况，尽可能做到先行修理。有中介告诉记者，如果购房者发现卫生间出现漏水等情形，要么会以此为理由压价，少则三五千元，多则一两万元；或者主动要求卖家修理，如果遭到卖家拒绝，则交易难以持续。一般情况下，小区物业可以完成这些工作，而且收费也不会很高。

如果卫生间里的设施已经破损而无法使用，则必须更换，这需要请专业人员来进行处理。目前拆换浴缸的费用约400元，拆换台盆为300元。当然，这里需要提醒的是，卫生间出现面砖破裂或者镜面破裂等情形，这有可能对人体造成伤害，因此应及时处理。目前拆除原墙砖并铺设新墙砖所需人工费用为120元坪方米。

其他设施：也可更换

房屋内其他设施如出现故障，影响到使用，也可更换。

比较常见的有门把手无法正常使用、窗玻璃破损等，虽然这些小问题看似不起眼，但也常常被购房者做为压价理由而屡屡提起，因此为了不给别人这样的机会，最好是把这些已经出现问题的设施更换掉。

当然，如果实木地板出现发霉、起拱或者开裂等情形，也可请专业人员上门进行修理。对于实木地板已经老化，到底是进行翻新处理还是铺设实木复合地板，专业人士建议选择后者，因为对原实木地板打磨翻新，人工费约110元／平方米，而如果直接购买实木复合地板，成本只需70元，平方米左右。