明年房价走势将现分化

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房价渐趋稳定

气温已经下降，但楼市有望形成“暖冬”，房价逐渐趋于稳定。

据汉宇地产统计数据显示，截止到11月25日，11月全上海市商品住宅交易量已基本接近80万平方米，如果在接下来的一周时间里，市场销售速度保持原有水平，那么11月交易量有望赶超6月份今年交易量最高纪录。

就在最近一段时间里，记者发现大型开发商推盘的积极性并不是很高。截止到目前，包括万科、雅居乐等在内的房企，销售计划完成率不足八成，也并未看到他们发力。对此有业内人士指出，开发商已不再坚持此前的“以价换量”策略，转而采取“保价缩量”策略，等待下一波行情。

市场预期发生变化。在刚刚结束的由本刊主办的“第十届上海理财博览会”上，前来参加房产“名家讲坛”的人中，有超过六成的人认为明年房价有可能会回升。更是有超过半数的人相信，经过两年多时间，市场已经消化了调控所形成的影响。在会场上，记者通过交流发现，人们对调控的认识，也已经发生了不小的变化。此前人们一边倒地认为调控就是为了把房价打压下去，而现在，人们已经认为调控是为了让市场保持长期平稳发展。

而与此同时，楼市中另外一个主体——二手房市场，已经出现卖方市场苗头。记者从沪上部分中介公司了解到，包括市中心区域、地铁站点附近的房源，因为房东惜售，开始出现“跳价”现象。虽然目前“跳价”幅度不大，以三五万元居多，但这却被业内人士解读为楼市向好的初始反映。

反弹压力不小

明年房价存在反弹压力。

在两岸房地产评论家蔡为民看来，拉动中国经济的，除了外贸、投资和消费之外，还包括房地产。基于这样的背景，明年想要房地产市场“趴下”，已无可能。虽然目前房地产业已不再是支柱产业，但在经济转型尚未真正实现的前提下，它对经济的拉动作用仍然会受到重视。不过，如果想要房地产市场出现大涨也不现实，因为保持市场平稳发展仍是主基调，所以调控仍是常态。

另外一个不可忽略的因素就是全球范围货币超发。由于美国启动第三轮量化宽松，全球货币出现“大爆炸”现象，如欧洲央行推出了新的量化宽松策略OMT（直接货币交易计划）；日本央行也宣布，将进一步加强量化宽松措施，追加10万亿日元扩大80万亿日元购买国债的基金规模，这些变化都将使得中国面临较大的输入性通胀压力。在这种情况下，将造成热钱流窜的局面，从而导致资产价格的不断上涨，这其中就包括房产的价格。专家表示，目前国内可供实现保值增值的投资渠道并不多，因此房产仍然面临着投资资金觊觎的局面。

各地走势分化

在专家看来，未来一段时间里，房价走势将会出现分化局面。总体而言，一线城市房价保持上涨态势，而部分未限购的二三线城市，则很有可能面临房价回落的风险。

蔡为民表示，在2013年，以上海为首的一线城市房价进入上涨通道，但二线以下城市房地产原则上切莫触碰，因为限购城市与非限购城市之间有着诸多区别。在此之前，大量资金进入二线以下城市，使得这些城市楼市呈现股票化趋势，在增量和存量都出现暴涨的情况下，明年将面临非常严峻的考验。

蔡为民认为未来市场将形成螺旋式和锯齿形攀升，整体涨幅会被控制在名义GDP和实质CPI之间，即5%～8%之间。高端房会蓄势待发，供应增加，价格稳步上涨。“高端房价格已经被压制了两年多，而就在中档房价格与高端房逐渐接近的时候，高端房价格还会停滞不前吗？”他这样反问。

应对策略各异

由于各个地方的市场走势可能会各不相同，所以应对策略也各不相同。

专家表示，以北京、上海为首的一线城市，在最近两年内房价一直处于调控的作用之下，房价水平并无明显上涨，因此在市场建立新的平衡之后，会达到一种新的平衡状态，此时房价便会出现新的变化，温和上涨的可能性极大。在这种情况下，购房者可考虑积极入市，而不必等待观望。

而对于手头拥有多套房产的房东来说，如果区域租赁市场不振，考虑到未来增值空间不会很大，而且房产税的开征又会增加持有成本，专家建议可以将这类物业售出。

对于之前房价出现快速上涨的二、三线城市，由于并未采取限购措施，投资需求过度导致房价出现泡沫。在这种情况下，此类市场可能存在调整的风险。因此不管是出于保值增值目的，或者是自住，在2013年都需要谨慎对待。而对于极少数已经出现明显下跌迹象的城市，如温州，因为无人接盘，房价一直阴跌不止，目前房价水平与高点时期相比，接近腰斩，更是不能触碰。