楼市将现四大变化
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从2009年楼市的发展趋势看，市场的调整态势仍将延续。不过与此同时，国家和地方政府对房地产市场的支持力度却将进一步加大。在房价进一步回归理性的同时，改善性需求将推动市场成交量的回升。
刚刚步入2009年，记者便接到了不少电话，绝大部分都是来咨询今年房地产市场走势的。综合各方面的因素分析，当前的经济形势非常严峻，其对房地产市场的影响也是显而易见。但是在另一方面，记者在这里特别要指出的是，当前针对房地产市场的调控政策已经发生了根本的转向。其实在近期，无论是国家还是地方，都出台了一系列针对房地产市场的刺激政策，其效应也正在慢慢地显现出来。由此，市场的内在调整和外部的政策推动，将是两股胶着在一起的力量，从而形成2009年楼市独特的运行格局。
成交量仍然是关键
从2009年的市场发展态势来看，我们认为成交量仍然是最值得关注的焦点。其实近期出台的一系列针对楼市的刺激政策，其根本目的并非为了拉升房价，而更多的在于挽救出现明显下滑的成交量。
根据中房指数系统的统计，2008年商品房销售面积同比降幅由2008年上半年的7.2％，扩大到1～11月的18.3％。如果我们对2006～2008年这三年前11个月的住宅日均销售套数进行分析，可以看到，2008年前11个月日均销售住宅约1.3万套，比2007年同期下降了12.5％。另外从这些数据也可以发现，2008年销售面积的下降，一个重要的原因是套均面积的下降，或者说中小户型住房比例的增长。
而成交量增长的关键还是来源于自住需求，据中国指数研究院的一项年度抽样调查结果表明：2008年中国部分大中城市自住型购房比例平均达到81.3％，而2006年、2007年该比例分别为75.0％和70.1％。2008年投资型购房套数比2007年下降超过四成，而2006年、2007年和2008年日均销售套数中自住型购房分别为0.88万套、1.05万套和1.07万套，可见2008年自住型需求仍在增长。而从另一方面看，2008年前三季度国家严格执行了从紧的货币政策，开发、消费贷款都受到抑制，大部分房地产企业都感到了资金的压力。但这种压力不完全是企业没有资金，而是销售收入无法承担这么大规模的投资，导致整个行业资金循环受阻。可见，自住需求将会在未来的市场中扮演举足重轻的角色。在这种情况下，我们可以推断，2009年的政策面将会进一步通过推动自住需求，来拉升成交量的增长。
市场调整仍将延续
除了成交量之外，从2009年楼市的总体发展态势看，我们认为市场的调整态势仍将延续。中国社会科学院日前在北京的2009年《经济蓝皮书》中指出，2009年在国际、国内经济形势以及国家宏观调控政策的影响下，房地产市场将步入较长时间的调整期。蓝皮书指出，2009年将延续2008年房市的低迷，短期内房价面临进一步回调。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，从“救市”效果分析，整体上有利于房地产市场趋稳，但由于政策见效需要一个周期，短期难以改变市场下行的大势。而且，“救市”很难“毕其功于一役”，相关部委和地方政府的配套措施还将会陆续推出。而北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋则认为，国家刺激房地产消费的相关政策，只是降低了消费者购房门槛，然而能够真正对市场起到刺激作用的，依然还是价格的调整。中国楼市真实的购买力还是非常强劲的，价格调整到位，需求就将逐步释放，而如果价格还在高位，释放的需求必然只会被那些降价的项目消化。
不过与此同时，也有相当多的专家认为，2009年的房地产市场将在调整中形成一个底部。对此宏源证券分析认为，“救市”政策将在2009年二季度开始陆续显现效果。此次“救市”政策力度空前，通过研究历史上五种手段(首付款比例变化、购房贷款利率变化、通过言论改变预期的策略、货币供应量变化、商品房供应量变化)对需求的影响时滞，推断“救市”政策可能在今年二季度开始刺激需求增长。虽然房地产行业的调整格局将会继续，但积极因素正在逐渐增多。政策面和市场自身基本面将推动行业在2009年见底。
后市关注四个方面
通过对市场成交量和总体趋势的分析，我们已经对今年楼市的发展态势有了一个大致的轮廓，调整时期的市场既有风险，但同样也存在着机遇。而对于后市，中国指数研究院分析认为主要可以关注四个方面变化。
一是国家和地方政府将加大对房地产的支持力度在国际金融危机的环境下，中国必须提高内部投资和消费需求，才能确保经济的稳定发展。为保障整体经济的稳定，2009年国家和地方政府将加大“救市”力度，但手段将更加灵活审慎。如进一步降低交易税费、下调贷款利息、购房退税、鼓励部分购房者合理的投资需求、鼓励开发商适度调整销售价格等，也不排除在必要时出台政策“托市”，包括以财政资金购买商品房用于廉租房等手段。
二是房价将进一步回归理性以目前的房地产销售能力来看，土地市场的存量以及施工面积共能为市场提供6年以上的新增供给，供过于求的局面已经形成，其主要原因是有效需求太少，但如果价格能进入合理的区间，必然会出现供求两旺的局面。从目前市场情况来看，大部分城市的房地产市场对于价格非常敏感，很多楼盘由于定价比较合理，几乎在开盘时即销售一空。在这种情况下，理性的开发商必然会顺应市场潮流，合理调整价格，加大促销力度。预计2009年房地产市场成交量回升，价格将进一步回归理性。
三是改善型购房将成为市场生力军2008年12月21日国务院办公厅的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》规定：“对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。”明确了国家鼓励改善型购房的导向。随着中国经济的发展，居民收入水平提高，进一步改善住房条件已经列入很多市民的日程，预计2009年国家将进一步出台鼓励改善型购房的政策，降低交易成本，不仅通过市场，同时也通过保障性住房，满足改善型购房的需求，改善型购房将成为市场生力军。
四是开发投资增幅将进一步下降 由于销售额低于投资额，2009年房地产企业的资金将更加紧张，而且大部分房地产重点企业对于目前的国内国际形势都有较深入的了解，虽然对房地产市场长期看好，但同时也认识到短期内房地产市场发展并不乐观，必然下调开发投资计划。预计2009年房地产开发投资增幅将进一步下降，但不会出现负增长。
在市场调整和政策利好的双重作用下，不少购房者已经开始捕捉楼市中的机会。根据上海中原对旗下150余家分行的抽样调查显示，元旦长假三天里日均上门客户比12月上涨2成以上，带看客户比12月也是同比增长。同样，来自21世纪不动产上海区域市场中心的门店调查也显示，元旦节日期间市民看房较为积极，其中以房源总价较低的自住型板块为主。而在当前，记者认为除了房价之外，购房者要更多地关注利率的变化。对此，上海凯弈投资拓展部总监赵炜表示，从目前银行的贷款政策以及贷款利率差异化操作原则来看，今后各家银行自主定价的空间越来越大，所以购房者一定要充分了解各个银行的优惠利率标准，选择最适合自己的产品。另外既然利率水平目前处于下降通道，那么现在准备贷款购房的客户可以尽可能用足贷款额度，把流动资金灵活运用在收益更大的投资领域或者适当的消费，毕竟资金成本低了很多。