土地供应难降房价

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房价早已是民生一困。抑制房价飞涨，也成了政府工作的重点。不过，房价会不会继续涨？房市是否有泡沫？房价飞涨的原因是什么？对这些基本问题，至今仍然众说纷纭。

近期的《经济学人》刊载了全球房地产的专辑，引述了诸多的研究，颇值得思考。在几年前房市泡沫的顶端，《经济学人》就刊载了封面故事，不仅预测了房市的崩解，而且预示了房市崩解给全球经济带来的严重后果。

哈佛大学的经济学家曾有研究指出，住房供应比较充足的地区，房市泡沫比较少。道理很简单：房价一高，就有人造房子，增加供给。这样很快就把房价泡沫压下去。而那些对房子需求高，但土地紧张、规划限制严格的地方，则出现供不应求的情况，把房价无限推高。中国的房地产商也经常说土地供应过紧是房价高的原因。

这次《经济学人》对全球房市崩解的分析，则挑战了这一传统理论。事实证明，土地供应充足，规划比较灵活的地方，往往会制造大泡沫。原因是在高房价的刺激下，这种地区的房地产商想盖房就盖房，缺少束缚，进而不停地提高供应，却压不下价格来。爱尔兰的房市，就是一个例证。

为什么会如此呢？按一般的市场规制，商品的价格由供需所决定。房价高刺激住房建设，增加了房子的供给，价格就会应声而回落到理性的水平。怎么在供过于求的状况下，房价还能持续猛涨相当一段时间？

这在于房子并非一般的产品。一般而言，商品价格的上涨，会抑制人们对这种商品的需求。但买房子带有很大的感情因素。拥有什么房子，往往成为人们身份、阶层的标志。房价一涨，没买的人马上恐慌，觉得自己可能因为买不起某种房子而被从某一阶层中排斥掉。结果，房价上涨不仅不抑制需求，反而刺激需求。相反，当房子供过于求时，有房子的人则并不愿意减价出售，宁愿在那里挺着。这些都扭曲了房市中供需的信号。所以，在人们普遍为房子发疯时，增加土地供应的效果往往是刺激投机。这种投机行为，只能使房价进一步上涨，并且掩盖了过量生产的现实。这是发达国家从这次经济危机中学到的重要一课。中国近年来出现的土地囤积、投机等现象，说明中国并不能自外于这一规律。

许多分析家指出，到2006年，美国30岁以下的人就没有房价下跌的记忆。这大概是泡沫能吹这么大的原因之一。中国在这方面也有类似之处。中国的大城市居民，只见过房价上升，就好象每天早晨太阳都从东边升出来一样。在这种心理状态下，如果土地供应的控制放松，过量建设就在所难免，很可能形成巨大的房地产泡沫。

抑制房价，是明智的政策。但是，抑制房价的目标，很难通过增加土地供应而达成。