大兴步入2万元房时代

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首都第二国际机场选址大兴余音未落，各知名房企已群起奋进，挺进大兴。继绿地、保利、金地、旭辉地产在大兴接连拍下天价地之后，2009年7月27日，瑞典企业宜家家居以7.9亿元，成功拍下了地铁大兴线西红门商业综合区二期用地。宜家集团亚太区总裁杜福延8月27日表示，宜家在大兴的投资规模将达30亿元，打造亚洲最大的宜家旗舰店。至此，大兴这块曾经蛰伏了近十年的土地，已成为名企竞相争食的沃土。其屡收重金之后，未来必将由全市的“价值洼地”，迅速蜕变为全新的南城之星。

1997年起步楼盘自唱“独角戏”

大兴楼市的起步，始于1997年。当时，位于大兴黄村的兴涛家园，因引入名校北京四中而名噪一时。那个时期，兴涛家园以4000元／平方米的售价，被视为区域房价的标杆。此后四年的时间，提及大兴的楼盘，人们也仅仅能联想到兴涛家园。

2001年，知名房企华润置地率先进入大兴。尽管当时华润饱受了很多不被理解的目光，但后来翡翠城项目的热销无疑宣告了华润此战的成功。然而，作为品质被称道的低密度住宅，翡翠城当时的售价仅为4400元／平方米。

同年6月28日，连接南北的京开高速公路北京段建成并通车。至此，大兴区终于有了高速公路。尽管如此，交通的滞后，仍然是阻碍大兴楼市发展的主要原因。北京华润置地副总经理蒋智生回顾：“过去，从北京市区到黄村仅有两条路，一是京开高速路，当时，五环内高速路段还收费，因此，从市区走京开到大兴，还需要交纳5元的过路费；另一条是京良路，路况较差，时常拥堵不堪。”

就是在这样的路况中，翡翠城独自撑起了大兴楼市的门面，直至两年后的2003年，才终于迎来了“后来者”。

2003年12月8日，大兴黄村惊现“第一拍”，顺驰以9.05亿元拍下大兴黄村项目用地，当时楼面地价约为2057元／平方米。这个后来被命名为顺驰领海的项目，于2004年6月19日开盘，尽管之前业界预计该项目售价或达8000～9000元／平方米，但其当时实际售价仅为5000元左右／平方米。

顺驰的高调进入，使大兴楼市再度进入人们的视线。本以为雄心勃勃的顺驰，能“一石激起千层浪”，使平静的大兴楼市焕发新的生命。然而，事与愿违，第二代标王顺驰，并没有第一代标王富力进入双井那样，彻底改变区域楼市的命运，而是跟之前的翡翠城、兴涛家园一样，在大兴这块并不肥沃的土地上，独自唱着“独角戏”。

2002年发展从“夹心”到“置糕”

“顺驰当年进来的确给大兴楼市带来了机会，而在其进入之后数年，其地王效应之所以没有充分彰显，主要缘于当时大兴受到其他区域的冲击。”在大兴从事多年房地产开发的王先生如是回顾。

诚然，2002年正当大兴楼市兴起之际，北京经济技术开发区(DBA)建立。亦庄凭借良好的生态环境及产业支持迅速崛起。当时，金地格林小镇、上海沙龙、一栋洋房、大雄城市花园等知名楼盘，抢走了不少大兴黄村楼市的客群。使得地理位置优干亦庄的大兴黄村，本来可以借助土地拍卖而大行其道，最终却只能成为黄梁一梦。

而事实上，除亦庄外，当年对大兴黄村楼市形成冲击的还包括通州区域。2003年，八通线建成通车。借助轨道交通，通州楼市亦开始兴起。“当时，通州的楼盘多为普通住宅，而大兴的楼盘多为低密度住宅，因此，从价格上看，大兴的房价要略高于通州。但八通线开通之后，在通州置业的人明显增长，促使通州房价节节攀升，迅速超过大兴。而位于南五环外的大兴，交通的瓶颈仍无法突破，尤其是2004年1月前五环路还在收费。自顺驰领海开盘后，该区域很少有新增项目入市，开发商也不愿意去大兴拿地。”一地产业内人士回顾。

苦捱数年之后，2007年，全市房价开始暴涨，给大兴这一价值洼地，再度提供了腾飞的机会。

2007年，北京楼市出现了大范围的价格飙升，每月上涨千元的楼盘不计其数。2008年上半年，楼市布满山雨欲来前的狂热，价格持续飞涨。就连后起之秀通州，多个项目的售价业已超过10000元／平方米。与此同时，亦庄楼市因土地稀缺而濒临“断供”。而大兴的房价，却一直较为平稳，停留在8000元左右／平方米。而与此前不同的是，如今的大兴随着近几年的开发建设，区域交通、环境及商业配套大为改观，已成为不少城里人理想的居住之地。据不完全统计，如今在大兴买房的城里人，约占30％左右。而大兴本区域的购房人当中，亦有相当部分是在城里工作。正因如此，在2007～2008年北京楼市滞销阶段，大兴区域的项目反而个个热销。

大兴区域价值的凸现，令其从备受挤压的“夹心”，转变为颇受房企唾涎的美味“蛋糕”。

2007年12月，华润置地再次挺进大兴，最终以14.3亿元的高价拿得大兴区黄村镇卫星城北区17号地，该地块楼面地价近6300元／平方米。除了华润置业外，富力地产、金融街也相继进入大兴。至此，大兴黄村楼市逐渐成为北京最重要的房地产板块之一。

2009年蜕变名企扎堆，地王频现

2009年，是大兴楼市腾飞的一年，也是大兴楼市蜕变的一年。

早在春节前后，“首都第二机场已落户大兴榆垡镇南各庄”的传闻就已“风生水起”。当时曾有媒体报道，大兴榆垡镇南各庄、礼贤等村镇的农户，很多都在忙着加盖房屋，以便在拆迁时能得到理想的补偿。为予核实，近日记者实地走访了大兴榆垡镇。一位张姓农户告诉记者，他于今年3月份收到了有关部门的征地拆迁补偿标准。他肯定地告诉记者，政府工作人员介绍拆迁理由时，明确表示这里要建第二机场。由此可见，这一传言如今已然是板上钉钉。

除第二机场即将落户外，万科、保利、金地、首创、绿地、首开等知名房企，业已将目光盯紧大兴。特别是在刚刚过去的7月，众名企角逐，大兴土地市场硝烟弥漫。

7月1日，刚刚以2.51亿元斩获大兴23号地的旭辉集团，又以8.2亿元击败金地，将大兴黄村新城北区10号地收入囊中，比起始价高出4.35亿元，增幅达114％。

2009年7月3日，经过133轮现场竞价，金地集团最终以15.62亿元的价格击败金隅嘉业，获得北京大兴区16号地，该项目总用地面积212257平方米，折合楼面地价5664元／平方米。

7月6日，金地集团再次图谋北京大兴区另一地块――大兴区黄村(新城北区2号地)，不过，当天在最后一轮竞价中，保利地产以16.3亿元的代价，成功狙击此前一直紧随的金地，最终也以7248.2元／平方米的楼面地价成为该区域的单价“地王”。同日，绿地集团以30.25亿元成功竞得北京市大兴区黄村地块，成为该区域成交总价最高的“地王。”

7月27日，瑞典企业宜家家居以7.9

亿元，成功拍下了地铁大兴线西红门商业综合区二期用地。

保利、绿地、金地等众多在大兴拿地的房企均表示，他们看好大兴的发展趋势。该区域楼市环境平稳，房价暂无虚高，区域的商业配套成熟，轨道交通也即将开通，这些都让他们对大兴楼市充满期待。据了解，今年开发商拿得的土地，将在明后年进入楼市。有业内人士预测，2010年，大兴区域至少会有10个以上的新盘入市，供应量应该在200万平方米左右。多重“推手”助力大兴房价赶超朝青 近日，记者从北京地铁公司获悉，地铁4号线已全线贯通，并将于9月28日试运营。而作为4号线的南延，大兴线将于今年11月份开始铺轨，明年年底试运营。 此利好一出，大兴二手房应声上涨。据我爱我家统计数据显示，如今大兴区二手房价格，与年初同比上涨了约2000元／平方米，达9000～1 0000元，平方米。 对此，业界纷纷认为，轨道建设之于近期被利好包围的大兴，仅仅是利好之一。此外，名企进驻、配套提升、产业带动等，都将成为大兴房价的助推器。区域房价未来冲破20000元／平方米，或指日可待。

名企进驻大兴楼市质价“双升”从进驻大兴的名企来看，无论是华润、富力，还是保利、金地，均以中高端产品为主流。由此可见，未来大兴楼市必将由中端产品为主，升级为以中高端住宅产品为主。

润丰、华润、富力、保利、金地、绿地、宜家等知名企业正在驻扎大兴这块热土。而从成熟居住区望京、朝青的发展历史来看，名企进驻，必将带动区域楼盘品质、售价的全面提升。

就望京而言，2004年望京项目均价基本在6500元／平方米，澳洲康都2004~-2月开盘时，精装修均价也不过5480元／平方米。在此之后，融科、金隅、天恒等知名房企陆续进驻，促使望京房价步人快车道。2005年9月开盘的融科・橄榄城均价为7100元／平方米，次年，该项目二期的开盘均价已经上调到了7800元／平方米。截至目前，望京主流项目的二手房售价，已达17000～18000元／平方米。

无独有偶，朝青板块的快速崛起同样始于2005年。当年，在朝青蛰伏三载的星河湾浮出水面。在此之前，朝青的楼盘如国美第一城、华纺易城等，售价均在4000～5000元／平方米，而当时被视为豪宅的朝阳园，售价也不过9100元／平方米。2005年，售价15000元／平方米的星河湾一经面市，周边项目迅速跟进，每平方米售价上调约1000～2000元。此后，合生、首创、和记黄埔、远洋、润丰地产、中粮等知名房企陆续进入朝青。伴随于此，朝青楼盘售价亦出现飞涨。如今，朝青主流项目的售价在20000～30000元／平方米，个别楼盘的售价甚至达到30000~,／平方米以上。

基于望京、朝青“借力名企”的发展史，不少业界专家认为，今时名企进入大兴，明日必将全面推动区域楼市的升级。中国西部发展研究中心研究员、经济学家李开发便是持此观点的业界专家之一。他认为，大兴楼市未来的增值空间非常之大。其依据是：第一，与东部、北部、西部楼市相比，大兴还有非常大的发展空间；第二，名企扎堆儿进驻，就意味着大兴楼市迎来了“精品地产”阶段。但精品并不是任何人都可以打造，只有优质的企业才可能打造出精品。因此，如今大兴楼市仅仅是一个良好发展时期的开端。

北京华润置地副总经理蒋智生认为，从大兴楼市的发展来看，早期的翡翠城、原生墅、那尔水晶城等，均为低密度住宅，可见大兴楼市的起点还是比较高的，这为大兴楼市未来的发展奠定了一个良好的基础。而大兴当地一位不愿透露姓名的开发商则向记者表示，更多的品牌房企进驻之后，必将带来激烈的竞争，各项目只有努力提升产品品质、服务水准，作为核心竞争力，才可能赢得市场。 诚然，从进驻大兴的名企来看，无论是华润、富力，还是保利、金地，均以中高端产品为主流。由此可见，未来大兴楼市必将由中端产品为主，升级为以中高端住宅产品为主。当然，在产品升级的同时，房价亦将攀升。从今年大兴区商品住宅的成交价格来看，已经出现快速上探的苗头。据本刊市场研究部统计，2009年1～7月，大兴区商品住宅成交均价9809~／平方米，比2008年上浮11，9％。(详见图1)

7月初，随着大兴新城北区的一块块土地以6000元／平方米高价拍出，大兴商品房项目的均价也水涨船高，艺苑・桐城的均价从9500元／平方米升至11370元／平方米，鸿坤・理想城的均价更是从不到10000元／平方米蹿升至12500元。然而在2007年楼市最火爆之时，大兴的房价亦不超过8500元／平方米。

根据搜房网新盘数据监控中心上半年的统计数据，近期大兴区共有8个项目涨价，平均上涨达到939元／平方米，平均涨幅比例达到11，66％。进入7月以来，受地价高企刺激，大兴新盘均价普遍超过1万元。

业界普遍预期，大兴未来或将超过通州、顺义、亦庄，并逼近望京、朝青板块。从近期大兴成交地王的楼面地价来看，已超过7000元／平方米。加之建安成本，那么，未来房价卖到14000～15000元／平方米，开发商是不挣钱的。照此预期，大兴未来的房价赶超20000元／平方米是完全有可能的。而这一售价水平高于通州、顺义、亦庄三大新城的房屋均价，与望京、朝青等板块旗鼓相当。

轨道助力二手房“春江花IM”因为有地铁利好，目前西红门、黄村区域已经出现部分业主哄抬房价的现象。

“北京楼市，与其说是‘政策市’，倒不如说是‘轨道市’。”经历了北京房地产变迁的陈强说。

虽只是一句戏言，却道破了北京楼市的发展轨迹。早期，l号线地铁带动了公主坟、玉泉路、古城等住宅板块；2号线则给本就金贵的城市核心区增添了一层美丽的光环；2003年开通的八通线，不仅催热了四惠，还带动通州楼市迅速发展。而5号线贯穿南北，让沿线的天通苑、北苑、南三环等区域受益匪浅。而大兴线如今虽未开通，作为区域楼市的晴雨表，二手房市场早已“春江花暖”。

与通州等较早受益轨道交通建设的区域相比，大兴的轨道交通发展较晚，直至2007年，地铁4号线才确立南延至大兴。大兴线，北起丰台区马家楼，南至大兴区南兆路，途经11站。近日，大兴线即将于11月份铺轨的消息一出，该区域二手房立时升温。

据我爱我家网站社区专家金传波介绍，目前，西红门、黄村两个板块是近期二手房购房者集中关注的热点区域。沿线热点小区包括郁花园、兴涛社区、枣园小区、枣园东里、彩虹新城、兴华园、清原西里、清城名苑等，特别是2004年以后兴建的二手商品房，由于投放量少，需求旺盛，一有房源入市，便受到购房人哄抢。

据了解，目前黄村地区商品房二手房

均价在6500～10000元／平方米，二手公寓均价在9000～11000元／平方米，其中京开路沿线二手商品房均价6500～7500／平方米，兴丰大街沿线二手商品房均价在7500～85D0元／平方米，兴华大街，也就是地铁沿线二手商品房均价在7800～11000元／平方米，兴业大街沿线二手商品房均价在7500～9000元／平方米。

因为有地铁利好，目前西红门、黄村区域已经出现部分业主哄抬房价的现象。据我爱我家清城店有关负责人介绍：“位于黄村新华大街与丽园路交会处的彩虹新城，小区北门出口西300米左右就有大兴线地铁站。受此利好带动，该小区二手房价每平方米上涨了2000元，即由年初时的7000～8000元／平方米，上涨至9000～10000元／平方米。”

李开发认为，大兴是北京重点发展的新城区，新城区有分流产业和分流的人，将来北京市在市中心没有多少空间，但是这些新城会有很大的空间。就新城区而言，跟北京市区最接近的就是大兴和通州。通州因地铁1号线、八通线通车较早，因此通州发展较快。而大兴的轨道交通建设较晚，但其距离市区较近，因此，大兴未来也将得到大的发展。近期二手房市场的活跃，仅仅是一个开端。

配套升级明年新增商业逾70万

大兴的商业布局，沿地铁线已形成了一个商业带。由此向北，共形成了五大商圈――西红门、枣园、清城、帝园及火车站商圈。

过去，人们之所以较少在大兴买房，主要原因之一即认为大兴缺乏生活配套，不够便利。近年，大兴作为北京重点发展的新城之一，城市化进程日益加快，商业地产开发提速，物美、华堂、百联等大型商业相继进驻。伴随与此，大兴区社会消费活跃，零售额连续4年增长。原定在2010年实现社会消费品零售额突破100亿元的目标，在2008年已经以109.7亿元提前并超额完成。

据大兴区商务局局长张丽英介绍，自2004年以来，大兴区新增商业面积累计达55万平方米，连续3年年增长超过10万平方米。目前地铁沿线新建完工商业项目4个，总建筑面积15.14万平方米。玫瑰城商业中心建筑面积10万平方米现已开业，火神庙商业中心、薛营清真特色烧烤街等4个商业项目正在建设，总建筑面积30.8万平方米。预计到2010年，大兴区新增商业面积累计将超过70万平方米。由此可见，大兴未来必将发展成为京南高密度的商业聚集区。

“大兴商业可以说是一年一个台阶。”张丽英说。大兴过去只有帝园、星城几家传统的区域零售企业，而近年，物美、华堂、世纪联华等相继进驻，推动了地区消费水平的显著提升。据统计，原本80％的白领群体要进城消费，现在大部分都可以在区域内就地消费，中档偏高的餐饮颇为丰富。据悉，目前商务局正在努力引进高档餐厅，以丰富大兴的高端餐饮市场。

就大兴的商业布局而言，伴随着地铁大兴线的建设，沿线商业已形成了一条“黄金带”。

由北向南，以西红门为起点，大兴区政府致力于将其打造成西红门商务服务区。重点发展该区域商务服务业中的批发零售业，重点建设集批发、零售、餐饮、娱乐和健身于一体的一站式综合型购物中心。该区域未来商业项目的领头羊，无疑是瑞典著名家居企业宜家在此打造的大型购物中心。

7月23日，英特宜家购物中心集团投资有限公司以79561万元竞得北京市大兴区西红门商业综合区二期项目用地的国有土地使用权。该地块占地19.41万平方米，规划建筑面积30.42万平方米。据宜家家居亚太地区总裁杜福延介绍：“宜家将对该地块进行综合开发，建设一个大型的购物中心――除了包含宜家家居亚洲最大的旗舰店外，还将有400多家各种亚太的商户进驻。”预计，将于三年后投入营业。

杜福廷进而介绍，该购物中心将以引进大众品牌为主：“宜家在中国的商品将进一步降低价格，购物中心消费人群也将定位于中产阶级及大众消费，不会引入奢侈品牌。购物中心将与地铁大兴线建设步伐同步，开工后预计还需要两年时间建成。”购物中心建设将与周围地铁交通网络配合，顾客可直接从地铁站进入购物中心。

由西红门向南即枣园商圈，2005年进驻之后，华堂商场一直独撑门面，如今已发展成为三足鼎立之势，即包括瑰城商业中心、吉星德亿购物中心。

继续向南即清城商圈，包括百联清城购物中心、世纪联华、国美。于2007年开业，商圈累计建筑面积7万平方米。开业伊始，商业人气欠旺，经过两年的培育，如今该商圈人气日益提升。据统计，包括世纪联华超市、清城商业街等在内的清城商圈，年社会消费品零售额累计3.2亿元。

从清城商圈再向南延伸即帝园商圈。帝园商圈作为大兴黄村最早发展起来的商圈，地处由兴丰大街和黄村东大街交会的“金十字”。近年，该商圈实现全新升级。回顾几年前，这里仅有帝园商场和星城商场，不仅外面道路破旧不堪，商场内部购物环境亦较为杂乱。近年，上述两个商场先后进行了翻新，购物环境大为改观，所经营商品的档次也较以前明显提升。不唯如此，该商圈自物美大卖场、苏宁电器进驻之后，整个区域商业人气迅速提升。无论是超市还是商场，时常人头攒动，川流不息。

但其升级的步履并未就此停息，位于帝园商圈东部临近大兴长途汽车站的小商品批发市场即将拆迁，取而代之的是大型中高档商业，即目前正在建设中的火神庙商业中心。项目建筑面积22万平方米，预计2010年正式开业。其将建设成为以家庭消费为主体，集餐饮娱乐、购物休闲于一体的中高档居家型休闲购物中心，汇集超市、百货、休闲娱乐、餐饮、运动健身等业态。据悉，英国TESCO(乐购)超市、新华角川影院(港日合资)等国际知名品牌已正式签约进驻。

由此继续向南即火车站商圈。大兴火车站虽规模不大，但由于地铁建设，以及受目前正在销售的住宅项目艺苑桐城和不久前开业的吉星德亿小商品批发市场的拉动，一个新兴的商业区正在逐渐形成。

对于大兴商业的变迁，在此生活多年的张晶深有感触。“2003年，我刚刚在大兴置业时，这里的生活还不是很方便。日常生活用品，只能去小白羊超市、帝园商城、星辰商场购买。如今，有物美大卖场、百联清城购物中心，世纪联华、华堂等等，生活非常便利。”张晶说。

产业带动人口素质日渐提升

目前大兴有5万多家注册的企业。其中，外资企业300多家，工业企业1万多家，但外资企业已经占77+业企业税收的38.4％，可见外资企业成长的强劲势头。

长期以来，大兴黄村板块的产业发展较为薄弱。近年，通过实施大兴区“十一五”商业规划，大兴区正在围绕在建的地铁大兴线进行产业布局。沿线规划建设用地301公顷，总建筑规模达659万平方米。广阔的发展空间为大兴生产业的发展奠定了基础。未来以地铁站点为依托，构建五大产业聚点。

西红门。如前所述，未来西红门将构建西红门商务服务区。重点发展商务服务业中的批发零售业，重点建设集批发、零售、餐饮、娱乐和健身于一体的一站式综合型购物中心。

金星路。依托北片区，构建金星设计服务区。重点发展商务服务业，主要包括商务酒店和饭店、律师、财务、管理咨询等行业；批发零售业以仓储式、大卖场等业态为主。

义和庄。依托大兴新城核心区。构建核心区综合服务区。重点发展金融业，主要包括金融后台服务业、投资服务等，租赁和商务服务，主要包括总部经济、会展、高档商务酒店和饭店、律师、财务、管理咨询等行业。

南兆。以生物医药产业基地为节点，依托大兴新城南片区，构建生物医药基地研发服务区。重点发展技术服务业，主要包括生物医药试剂、新药的研究开发、服务外包、生物医药试剂、新药的生产外包；生物医药专业的租赁和商务服务，主要包括生物医药产品的会议、展示和交易，生物医药孵化器等。

在生物医药产业基地站东部，依托大兴新城东南片区，构建物流基地物流服务区。重点发展专业物流业，包括货流仓储、运输等物流业；物流管理、物流方案设计业。

据张丽英介绍，大兴区内有三个国家级的产业园区：生物制药基地、新媒体产业基地和亦庄开发区。园区的建设意味着常驻人口素质的提升。过去大兴区的人口80％都是农民，近年，随着产业的发展和地区地位的提升，城市化速度日益加快。

统计数据显示，目前大兴有5万多家注册的企业。其中，外资企业300多家，工业企业1万多家，但外资企业已经占工业企业税收的38.4％，可见外资企业成长的强劲势头。业界纷纷预期，未来随着大兴区的发展，会有更多的外资企业竞相落户。据悉，目前已有多家国外500强企业在关注大兴。

企业进驻背后是强大的购买力，而住房是企业从业人员所必须解决的问题。从目前大兴区的购房者来看，60％～70％来源于大兴当地。这说明在大兴就业的人士，大多选择在大兴置业，如此，在一个区域内就业和居住之间实现良性循环，而不会导致“卧城”。