我国公共租赁住房REITs融资模式浅析
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中图分类号：F832 文献标识：A 文章编号：1009-4202（2013）10-000-02
一、公共租赁住房融资现状及困境
公共租赁住房是指投资者（政府、企业或社会非营利机构等）持有房源，以低于市场价格的方式租给特定人群的一种保障性住房。其租金水平高于廉租房，低于商品房，有五大基本特征：政府的干预性、保障对象的特定性、非营利性、租赁价格的优惠性、退出的灵活性。2010年6月12日，中央七部委联合了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，公共租赁住房正式成为我国住房保障体系的一个重要组成部分。
不同性质的保障性住房对政府的资金压力是不同的。经济适用房可在建成之后直接转让，政府在经济适用房的建设上可通过发行短期债券或银行贷款的方式筹集建设资金。廉租住房保障资金来源主要包括年度财政预算安排、住房公积金增值收益余额、土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金和公共租赁住房租金收入等。这部分补贴支出在每年的财政预算中都有相应列示，政府在廉租房补贴上也不会面对较大的财政压力。但是对公共租赁住房建设则需要考虑大规模的初期资本投入、回收期太长所带来的资金短缺问题。公共租赁住房建设资金筹集渠道相对有限，且目前来说没有其他的创新融资方式，融资方面难以得到突破、困难重重，这样下去对加快推进公共租赁住房建设会产生不利的影响。
房地产投资信托基金，在美国等大多数国家被称为Real Estate Investment Trusts，简称REITs，是产业投资基金的一种，是由专业的投资管理机构进行经营管理，以发行基金受益凭证的方式集中不特定的投资者的资金，并以多种方式运用于房地产投资领域，将投资综合收益按比例分配给投资者。
随着我国保障性住房建设的加快及改革的深入，房地产业发展到一定的规模，市场经济逐步走向成熟，我国引入公共租赁住房的房地产投资信托基金，已经具备了一定的条件和基础。REITs集众多分散资金在一起，采用了专业化管理的一种投资体制，可以聚集资金并分散风险，公共租赁住房经营过程中产生的持续稳健的租金收入可以用来分红，更适合趋于稳健型的投资者，且REITs可以设置投资者退出机制。公租房REITs对拓宽公租房融资渠道、分散银行系统性风险等方面具有以下重大意义：
1.拓宽公共租赁住房的融资渠道
通过REITs可将小额货币及社会闲散资金聚集起来，为公共租赁住房的发展提供了更广阔的资金来源，引入社会力量参与到公共租赁住房的建设和运营中来。这样有利于开拓融资渠道，进一步提高财政资金的使用效率和提升公共租赁住房的建设水平。
2.降低房地产投资门槛
大众投资者希望能有一种既有不高的经济门槛，又可以有较为稳定合理的回报的投资方式。公租房REITs满足了中小投资者这一投资需求，降低了房地产投资门槛，成为一种新兴的投资模式，并完善证券市场产品结构。
3.分散与化解银行系统性风险
目前大部分城市在公共租赁住房建设过程中难以获得政策性优惠资金，基本上以银行商业贷款居多，政府资金和银行贷款成为了大部分城市公共租赁住房建设资金的主要来源，缺少其他创新融资方式。REITs通过向社会投资者进行直接融资，补充了通过商业银行进行的间接融资，可以产生一种风险分摊机制，并有效化解风险，能够避免房地产投资风险在信贷融资制度下集中和积累于银行。分散风险是金融创新的潜在动力和优势，破解房地产融资渠道的单一化、化解银行风险，可以适当地发展REITs等金融产品。
4.进一步完善房地产金融架构
REITs作为房地产金融发展的重要标志，它的建立将推动中国房地产证券化进程，促进房地产投融资制度的创新。通过REITs对公共租赁住房证券化的实现，使得不动产转变为证券形式的股票或受益凭证，增强了资产的流动性和变现能力，实现了公共租赁住房融资的直接化和社会化，这将在一定程度上提高房地产金融的完整性，促成了房地产融资方式的创新，是未来房地产金融发展的重要方向。
三、推动公共租赁住房REITs融资模式的政策和建议
现阶段，我国进行REITs融资还存在着一些问题，一是存在法律制度方面的障碍。从国外发展REITs的经验来看，开展REITs需要一系列法律法规规范好各主体间的权利、义务，目前国内还没有专门针对REITs的法律法规；交易市场存在银行间市场和交易所市场两个市场；在监管方面，存在着中国人民银行和证监会多头监管的倾向，两者都对REITs的发展和未来监管提出了相应的思路。二是在税收方面，REITs可能会给发行人与投资人带来双重征税的顾虑，按照现行税法存在物业流转相关税收、持有物业阶段的保有税收、企业所得税和个人所得税等双重征税问题。三是REITs在我国还处于试点阶段，对于这方面的专业人才也提出了新的要求，他们需要具备金融和房地产两个不同领域的知识。所以，要推动REITs的发展，首先需要在借鉴国外经验及基于我国实际情况的基础上，建立健全的法律体系，制定针对REITs的具体实施细则，在操作细则的制定上应当包括运行模式、主体资格、从业人员资格及税收制度等方面。
发展公租房REITs要求政府及社会各方的努力和配合，需要在以下几个方面进一步完善和提升。
1.促进REITs法律法规的制定和完善
REITs的发展是建立在完善的法律制度的基础上的，目前我国还没有专门针对REITs的法律法规。尽管目前已有《证券投资基金法》、《信托法》、《信托投资公司管理办法》等方面的法律法规，但发展REITs还需要有针对性地制定包括REITs的设立、组织架构、运作程序、收益分配及规范各方主体权利义务等具体事项的法律法规，以规范公共租赁住房REITs模式中的融资、运营、管理等环节，确保公共租赁住房建设过程中的有法可依，同时明确界定企业和政府房地部门需承担的义务和风险，制定相应的政策使各方的权益得到保障，各方利益得以实现。
2.制定配套的税收优惠政策
在中国现有税法框架下，如果希望通过长期持有物业获得租金收入，要交纳5.5%的营业税，12%的房产税，然后要缴纳25%的企业所得税。REITs投资人收入分红后还要交纳个人所得税；REITs发行时物业资产的收购和转让，也需要缴纳高额的资产转让流转税、增值税和所得税，REITs发行和运营还需承担大量的第三方费用。这是公租房这一特殊的公共资产所无法承受的，同时阻碍了REITs的进一步成长。目前已运行REITs的国家都通过税法改革，避免双重征税以便提高物业回报率。例如美国，在免除了企业所得税的情况下，美国的REITs收入回报率达到8.4%。所以，国内应借鉴发达国家的经验，制定配套的税收优惠政策，可以考虑对公租房租金收入免征营业税和房产税，对投资者也给予一定的税收减免。为了保障投资者的利益，降低承建人的投资风险，政府应出台有针对性的优惠措施，就融资过程中参与各主体的各项税收的减免，这样才能充分调动投资者的积极性。
3.政府对公租房REITs给予直接的补贴和保障
由于公共租赁住房具有社会公益性质，可能会出现公共租赁住房REITs收益率较低的情况。低水平的投资收益率，将严重制约REITs进入公租房建设和运营领域，所以政府应考虑给予必要的支持。首先，应直接给予公租房REITs一定的财政补贴。因公租房具有公益性质，其在一定程度上承担了政府的公共服务功能，且政府在租金水平上进行了限制。正因如此，政府需要以财政补贴的方式直接拨付给公租房REITs，同时财政补贴的标准和金额要与公租房REITs提供的服务种类和质量相匹配。其次，在建设公租房过程中，应给与承建人在土地使用、保障房经营等方面一定的优惠政策。例如可以规定公租房在一定年限后，可以按照市场价格以商品房出售，或者按照市场价格出租房屋，以提高未来的投资收益率，使其有可能收回前期的投入资本或者获得市场化增值后的收益。第三，政府以财政贴息和担保的方式为公租房REITs经营管理提供支持。为了鼓励公租房REITs的发展，降低公租房REITs的各项财务成本，若公租房REITs在业务扩展过程中面临着融资需求，则政府财政根据需要可以为其融资的资金进行贴息，或者由政府所有的政策性担保公司提供担保。
4.加强REITs专业人才的培养
REITs作为一种创新的投融资工具，涉及了房地产、基金、证券、法律、审计、资产评估、金融等多个领域，其运作和监管需要即精通基金证券业务，又要熟悉房地产市场，以及知晓法律法规方面的复合型人才。政府需加强此类人才的培养，为公租房REITs发展提供智力支持。
结合我国公共租赁住房建设和运营的特点，REITs作为一种公共租赁住房金融工具，可以解决公共租赁住房建设过程中愈加严重资金不足的问题。因此，引进房地产投资信托基金（REITs）模式，为公共租赁住房建设解决融资问题，拓宽融资渠道，可以作为公共租赁住房建设和运营的一种探索和尝试。但发展公租房REITs是一个涉及多方面的系统工程，在现阶段我国发展公租房REITs还存在着一些障碍和难点，需要政府协调好各方的利益，对法律法规、税收政策、政府扶持以及人才培养方面给予一定的支持，并进行适度金融创新、发展公租房REITs融资模式，在解决公租房建设过程中资金严重短缺问题上充分发挥好公租房REITs的积极作用。