福州楼市投资主线

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在调控住宅市场政策不松动的情况下，在楼市中拼杀的投资者都在做什么呢?商业地产、中小户型和不限购区域成为今年福州楼市投资的三大主线。

随着对住宅市场调控的不断深入，往日的“硝烟”慢慢散去，刚性需求购房者更多地选择观望，不少投资者也果断地转场。然而，手握大量闲散资金的投资者们都在哪里活跃呢?纵观2011年，商业地产、中小户型和不限购区域成为福州楼市投资的三大主线。

商业地产跑赢住宅

2011年，福州的商业地产在众多的不可思议中红火了。无论是落地市中心打造福州地标的高档写字楼，还是重塑传统商业街的新商圈，或是新崛起的闽江北岸、海峡金融街中央商务区，这些项目都是以高起点、大规模亮相市场，尤其是城市综合体、5A甲级写字楼在福州遍地开花。

由于住宅受限，对于多次置业者而言，购房首付比例将会高达50％以上，而一些市中心以及江滨地段的优质楼盘，每平方米价格高达2～3万元，已经达到新兴写字楼的均价。无论从租售比还是投资的升值空间来看，写字楼项目无疑更具有吸引力。

位于万达金融街的写字楼项目有关负责人告诉记者，还没有正式开盘之前，很多投资者或企业主就打电话来询问或预订，他们往往都是合股拿下―整层，大约30层的一栋写字楼基本都是一抢而空。

除了投资者受政策驱使从住宅市场涌入商业地产之外，沉寂十年的福州商业地产迎来前所未有的火爆也有来自市场的推动。福州地产专家江映辉表示，随着福州城市化进程的加快，一些新区的住宅开发已经趋于成熟，消费需求在快速增加，但是商业配套却还没跟上，市场留有巨大的空白待开发。大型城市综合体的出现大大满足需求，并改善城市区域的格局，使得福州商圈格局面临洗牌。

另外，跟随海峡西岸经济区大开发的步伐，越来越多的大型央企、国企、外资企业入驻福州，对高档写字楼及其周边商业配套的需求也愈来愈凸显。福州商业地产的价值一直长期被低估，未来潜力不言而喻。

中小户型受追捧

在成交量低迷、调控从紧之时，推出中小户型成为不少开发商的应对之策，对于刚性需求购房者来说，这也是一件可喜之事，终于盼来中小户型房源的大量上市。

刚从上海回到福州定居的邱先生告诉记者，由于前段时间市场上的房源以大户型、豪宅项目为主，即便有少量中小户型房源，可选择范围也很小，一度陷入买不起大户型又不甘做“租奴”的窘境。“现阶段市场上符合需求的中小户型房源逐渐多起来，面积小但总价低，可以在实现‘居者有其屋’的同时又在一定程度上减轻供房压力。”邱先生说。

福州某大型品牌开发商在闽侯荆溪项目的负责人告诉记者，刚毕业或准备结婚的年轻人更倾向购房中小户型产品，避免短期内为改善住房再换房的不便。同样，中小户型也是不少投资者的最爱，他们看中这类房源的投资回报率，或租或售都比大户型房源更具诱惑力。

江映辉认为，目前而言，密集出台的楼市调控“组合拳”并未彻底抑制走高的房价，市场上一部分购房人群被迫“降级”为中小户购买者，加上被挤压的庞大的投资购房群体，中小户型房源自然备受市场追捧。

“整个市场的需求量极为旺盛，这在很大程度上使得那些但凡推中小户型楼盘必热卖成为‘顺理成章’，甚至一些别墅项目也拿出小面积块地推中小户型，出现别墅与中小户型并存，在楼市进退维谷之时，中小户型似乎成了部分开发商的‘奇兵利器’。”上述负责人说。

不受限区域成价值洼地

在限购令的制约下，有的投资者迅速改变路线，跳出住宅市场，而有的投资者选择留下了继续寻找机会，不限购区域就在这时逐渐走进他们的视线。

由于福州版“限购令”只对在五城区的置业人群限制购房套数，八县房源仍然在不限购范围内，因此，不限购地区成为投资者争抢的又一片“热土”。

有业内人士表示，由于投资者手头有大量闲钱，而投资住宅又被卡，寻求新的投资方向成为他们必然要考虑的，此时，不受“限购令”调控的八县房源自然成了置业首选，特别是近两年开发逐渐成熟的闽侯板块。

“和福州主城区相比，目前闽侯板块的房价不算高，加上交通配套日益完善，通往闽侯荆溪方向的西江滨大道北段将于2013年年底贯通，未来从福州市区到闽侯县城中心最多只需二十分钟的车程。”世茂在闽侯荆溪的项目销售人员告诉记者。

除了闽侯北部区域，靠近南屿的东南板块也是今年的热点区域。不少福州本土大型开发商选择在这里拿地，该板块由浦上大桥与当下正红火的金山浦上大道区域相连，他们主要看好未来的发展空间。

如今，市区房价水涨船高，金山、五四北区域早已破万，鼓楼老城区内甚至突破2万，令不少刚需族望而却步，而在不受限的闽侯板块中，精装修且每平方米均价不超过9000元的一手房源比比皆是，加上从今年第四季度开始，降价潮在全国范围内蔓延，这在一定程度上影响着新盘定价普遍有或多或少的走低趋势。