对公共租赁住房配租难问题的研究
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当前，随着大量公共租赁住房的建成交付，全国各地陆续启动公共租赁住房配租工作，其“热建不热销”、“叫好不叫座”问题引人注目。2012年初，上海、武汉、郑州等主要城市首批推出的公共租赁住房，申请家庭户数不足房源供应套数的四成，实际签约入住率更低。
杭州作为全国最早发展公共租赁住房的城市之一，类似申请家庭数量不多、放弃选房比例较高、实际入住户数更少的配租现象也客观存在。因此，有必要对影响公共租赁住房配租的症结进行分析，确诊制约要素，探究解决良方。
一、杭州开展配租的基本情况
杭州公共租赁住房制度的探索始于2004年，2009年，《杭州市区经济租赁住房管理办法（试行）》出台，标志着具有杭州特色的市区两级共建公共租赁住房格局初步形成，并于当年起以市级层面向社会集中公开配租公共租赁住房。截至2011年底，市、区两级公共租赁住房累计配租8513户。
然而，在杭州公共租赁住房逐年扩大配租的过程中也出现了一些新情况、新问题和新趋向。从2009―2011年市级层面向社会集中公开配租公共租赁住房的相关统计数据分析来看（见表1、图1）：一是申请家庭户数总量逐年增长，但申请相对率（符合条件申请家庭户数与配租房源套数之比）逐年下降，分别为210%、128%、99%；二是选房家庭户数总量逐年增长，但实际选房率（实际选房家庭户数与参加选房家庭户数之比）逐年下降，分别为90%、80%、76%；三是入住家庭户数总量逐年增长，但签约入住率（签约入住家庭户数与参加选房家庭户数之比）逐年下降，分别为79%、62%、58%。
二、影响配租的制约要素
1.申请时限短
杭州以市级层面向社会公开配租公共租赁住房虽然已开展3年，但每年只集中实施1次。每次从申请受理公告之日起到申请家庭提交资料截止日均未超过10天。在这短短的10天时间里，申请家庭除需准确理解当期配租政策外，还要准备身份、户籍、婚姻、住房、收入、劳动关系、养老保险、公积金等大量证明材料，少则7～8个，多则超过20个，这些材料需要申请人逐一前往相关单位或职能部门盖章。因此，10天内要准备好所有申请材料实属不易，客观上降低了住房困难家庭申请公共租赁住房的意愿。
2.准入门槛高
杭州市公共租赁住房保障对象主要分为三类：城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业大学毕业生和创业人员。其中，新就业大学毕业生和创业人员除需满足收入、住房、学历或职称相应准入条件外，还需符合在市区用人单位工作并签订1年（含）以上劳动合同，且连续缴纳住房公积金或社会保险金1年（含）以上，或持有市区营业执照和1年（含）以上完税证明等条件。如此严格条件显然已将刚走上工作岗位、收入不高的大学毕业生和创业初期的创业人员排除在外。然而，调查发现，上述两类群体正是最需要通过公共租赁住房解决过渡性住房困难的保障对象，潜在需求很大。
3.配租原则紧
杭州市公共租赁住房办法规定：单人户配租非成套住房或小套型成套住房或成套住房中的一部分，两人户配租一居室住房，三人（含）以上户才能配租二居室住房。从住房保障“保基本”考虑，上述配租原则理论上是正确的，但从实际操作来看问题不少。一是新婚夫妇类型的两人户家庭配租一居室住房，当家庭人口增加后，又进入住房困难阶段，需要通过调换房源户型才能重新改善住房条件；二是单人户配租成套住房中的一部分，即“合租”，由于合租双方对居住空间私密性的要求以及生活习惯差异、水电费用分摊等因素，绝大部分放弃合租，尽管2011年市级层面对合租方式进行优化，规定同单位、同性别单人户合租，但截至2012年11月底，最终实际以两户单人户合租成套二居室的住房仅6套。
4.房源区位偏
自2009年以来，杭州市级层面推出的公共租赁住房已有近1500套，但85%以上的房源都位于杭州城北丁桥大型居住区内。该居住区是杭州市政府近几年才规划推出的，目前区域内公交线路相对较少，商业氛围尚未形成，各项公建配套设施正在抓紧建设和完善过程中，给居住者日常出行、购物、生活等带来不便，从而影响公共租赁住房申请家庭的入住意愿。同时，由于推出的房源区位相对单一，难以满足“职住平衡”实际需要，客观上降低了工作地在其他区域申请家庭的选房意愿。
5.租金优势小
2012年4月，杭州市新出台了《杭州市区公共租赁住房租金管理暂行办法》，明确规定公共租赁住房租金由政府定价，根据土地等级不同实行差别化租金，并对符合条件的低收入家庭予以相应租金减免。此举虽然改变了以往公共租赁住房租金“一刀切”的模式，初步建立起梯度的租金定价体系。但是，从公共租赁住房申请家庭整体情况及实际调查来看，各土地等级对应的租金标准仍然偏高，尤其是地处新建居住区的公共租赁住房，由于区域内各项公建配套、商业布局尚不完善，市场房屋租赁价格较低，按土地等级定价的公共租赁住房租金标准超过了同地段市场租金，很大程度上影响了公共租赁住房申请家庭的选房及入住意愿。
三、破解配租难的相关建议
1.加大政策宣传力度，改进申请受理模式
首先，应加大政策宣传力度、扩大宣传范围，既注重通过报纸、电视、网络等传统媒体开展“面”上的宣传，又要有针对性地通过上门服务大型企事业单位开展“点”上的宣传，形成“点面结合”的有利宣传局面，让社会公众进一步了解公共租赁住房，鼓励符合条件的群体通过申请公共租赁住房解决住房困难。其次，全面改进公共租赁住房申请受理模式，变集中受理为日常受理，既方便住房困难群体随时提出申请，又给申请人员准备资料留有充足时间。
2.放宽申请准入条件，适度调整配租方式
公共租赁住房非“福利房”，它的定位首先是服务于有住房困难的“夹心层”群体，其次是房屋建筑标准满足普通居住，再次是调节住房需求、完善住房供应结构、促进住房市场发展，因此没有必要设置太多门槛，除申请家庭在本市没有自有房产和没有同时享受其他住房保障外，其他收入、劳动合同年限、住房公积金或社会保险金连续缴纳年限等准入条件可以随着公共租赁住房房源推出数量的增加而逐步放宽或降低，甚至全部取消，将更多住房困难的城市中等偏下收入群体、新就业大学毕业生和创业人员纳入公共租赁住房保障范围。同时，在房源相对充足的情况下适度调整配租方式，尽可能为单人户家庭配租独立住房，或非成套住房，或小套型成套住房，降低“合租”比例；为两人户家庭，按照1：1的比例配置两居室房源，并增加一定比例的一居室房源，既满足不同类型两人户家庭的居住需求，又提高申请家庭选房满意度。
3.优化房源规划布局，完善公共配套建设
公共租赁住房的规划选址，需要充分考虑项目周边产业布局规划，在产业园区和轨道交通沿线“有的放矢”供应保障房，加快推进交通、教育、商业等配套设施的规划建设，并与建立公共租赁住房项目的市场化运营机制结合起来，营造辖区良好生活环境，提高申请家庭入住意愿。一是进一步落实好公共租赁住房项目配建制度，加大小户型房源供应数量，实现房源多点布局，住房困难家庭“属地保障”，基本达到“职住平衡”；二是政府统筹推进，加快公共租赁住房等保障性住房居住区各类生活配套设施的建设及投入使用，特别是公共交通、大型超市、农贸市场、医院、学校等；三是加强商业开发，促成业态发展，通过公建配套的抓紧建设及相关税收减免优惠政策等方式，筑巢引凤，加快招商，积极促成各类有利于居住区业态发展的商业项目投资运营。
4.健全租金定价体系，拓宽租金支付渠道
公共租赁住房必须坚持“准市场租金”，同时按照“租金定价更合理，价格梯度更明显，保障档次更丰富，实施操作更简便”的要求进一步健全租金定价体系。建立租金动态调整机制，定期对租金标准进行研究和调整；建立租金价格听证制度，广泛听取各方面的意见和建议，确保定价合理，过程公开透明；建立租金减免或补贴的梯度保障机制，根据租赁家庭的年收入情况，增加分级保障层次，避免“一刀切”。此外，还要积极开展公积金按月缴纳公共租赁住房租金的研究和利用，提升公共租赁住房租户支付房租的能力，充分发挥公积金扶助解决中低收入家庭住房困难的作用。
5.加强政府绩效考核，提升住房保障实效
当前，公共租赁住房尚处于建设阶段，建成交付的房源相对于“十二五”期间住房保障总量仅是个零头，大规模的房源交付将在两到三年之后，届时公共租赁住房将从建设阶段进入交付分配阶段，会产生很多此前料想不到的分配、管理等难题，所以政府应尽快改变“重建设、轻管理和利用”的理念，切实将工作重心转移到公共租赁住房的分配和管理上来，从提高“申请率、选房率、入住率”着手，认真谋划制定公共租赁住房分配管理方案，并将竣工率、供应量、入住率等相关指标纳入政府考评范围，加强对住房保障相关职能部门的绩效考核，考核成绩直接与相关责任人绩效工资、职务晋升等利益挂钩，从而真正把住房保障工作落到实处，提升住房保障实效。