中美个人住房抵押贷款产品设计的对比分析
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[摘要] 个人住房抵押贷款成为中美银行最受欢迎的业务种类之一，本文运用对比的方法分析中美银行个人住房抵押贷款产品的差异，对我国银行个人住房抵押贷款的设计提出相应的措施和建议。
[关键词] 个人住房贷款消费信贷
个人住房抵押贷款在消费信贷中占据着重要位置。美国的住房抵押贷款市场基本上代表了住房金融市场的发展方向。我国2002年末，全国个人住房贷款余额突破7500亿元，其中抵押贷款已经成为各大商业银行信贷资金投入的重要领域。但两国在贷款形式和产品要素上有较大差距。
一、美国商业银行个人住房抵押贷款产品设计
1.美国该贷款的主要形式有:固定利率抵押贷款，即利率固定，月偿还额相等，本金增加利息减少。可调节利率抵押贷款，即利率可调整，变化情况通过每个月的利息反映。分级偿还抵押贷款，贷款利率和偿还期固定，偿还额在期限内由低到高梯形分布。权益增长型抵押贷款，该贷款特点是在还款后期支付额将递增。反向抵押贷款，每月支付房主部分资金，房主后来一并偿还。再抵押贷款，由第一次抵押贷款的房产作担保进行的又一次贷款。
2.美国住房贷款包括多种要素，并相互组合以满足不同的需求。(1)首付比例:客户购房时首先自己支付的一部分房款，如果不能支付,有三种方法可以选择:①商业计划,如抵押贷款保险即为获得较低的首付而支付的每月固定的补偿;②政府计划，由政府担保，首付更少，额度有限;③其他选择权，即当前两种都不适用时,可选择家庭馈赠或寻找房产共有者等。这样首付比例可从3％～20％，甚至“0首付”。(2)利率:它决定了贷款每月支付成本的数量，是一系列可供选择的利率表。(3)购房成本:它是首付之外包括点、相关管理费、保证金和利息、第三方费用。(4)附加点和折扣点:附加点是指要加入购房成本中的费用，折扣点是指要从购房成本中减去的费用，通称为点。利率和点此增彼减，搭配选择。(5)年度费率:反映了包括利率、点、其他费用在内的全部费用的支出水平，比单独使用利率衡量成本更好。
二、我国商业银行个人住房抵押贷款产品设计
我国的个人住房抵押贷款主要有经营性（住房一手房按揭贷款）和政策性（住房公积金委托贷款）两类。经营性是指银行与房地产开发商协议，借款人以所购房屋作抵押向贷款行借款，并由开发商承担阶段性保证担保的贷款方式。按开发商是否拥有完全的房屋产权又分为期房和现房贷款两类。政策性则指贷款银行根据住房资金管理中心的委托,以住房公积金为资金来源，按规定的要求向购买住房的个人发放贷款。我国贷款要素构成主要有首付比例，实行二成首付，八成按揭。贷款期限，一般最长不超过30年。贷款利率，根据法定利率进行适当调整。还款方式，等额本金和等额本息。
1.在贷款形式上，美国市场针对不同群体、需求和能力有不同的产品，涉及对象广泛；而我国未进行很好的客户细分，“客户为中心”的理念体现并不充分。
2.产品要素方面主要如下。（1）首付比例：在美国不能首付的客户可以通过如前所述的三种方式获得相对较低的首付资格。由此可见，政府和保险公司，联邦住房当局等发挥了重要的作用；同时差别化的首付比例充分考虑了各种收入状况家庭的首付能力，发挥了首付比例的定金和杠杆作用。而我国的住房抵押贷款统一实行二成首付，八成按揭，这样不能区分客户，首付比例的杠杆作用难以发挥。（2）利率和费用:美国银行对不同贷款区执行不同的利率，每种贷款又有不同的利率和点组成不同的档次，形成一系列可供选择利率表。贷款市场的竞争使各大商业银行同类型、同档次贷款的利率水平与费用也有相当的差别。这样客户选择更多，费用的衡量也更全面。我国的利率还未市场化，贷款利率是根据法定利率调整的。对借款者而言，无论年龄、收入水平、信用记录，所适用的利率都绝对相同,而且还要承担利率上调的风险。（3）点:在美国贷款的点与利率此增彼减。两者的组合使借款人能根据自己的年龄和收入进行权衡。如年轻人选择“低利率＋高的点”的方式，而中年人相反。我国只有利率一项衡量借款成本，利率也不由市场决定，消费者别无选择。（4）还款方式:美国住房贷款产品的还款主要有非均付（即每月的支付中本金相等利息递减）和完全均付（即每月还本付息的金额都是相同的），其他还有分级支付，权益增长型方式等。我国就只有等额本金法和等额本息法，相比而言还款方式较少。（5）政府因素:美国住房贷款市场中，政府和保险公司，联邦住房当局等的担保和参与对贷款产品的主要条款有着重要影响（如对首付比例的影响）。另外政府还通过对购买者采取减税和为低收入者提供房租金补贴的办法来满足不同阶层、不同贷款对象的具体要求。我国的住房贷款提供担保和保险的是开发商和保险公司，开发商是一个独立的利益体,本身存在实现自身利益最大化和逃废债务的“内在冲动”，无法承担这样的角色;房地产保险存在诸多尚未解决的问题，保险机构也缺乏热情。政府信用没有发挥应有的作用，政府角色缺位是阻碍我国住房金融发展的一大问题。
四、改进我国个人住房抵押贷款产品的构想和建议
我们主要从两大方面对我国个人住房抵押贷款产品提出一些改进构想和建议。外部制度环境方面主要改变政府角色缺位的现状；利率逐步市场化；建立个人信用制度，为我国税收、金融和消费等服务提供良好的信用保障；完善相关法律法规，构建我国个人住房抵押贷款的担保和保险体系；建立住房抵押贷款二级市场，大力推进住房抵押贷款证券化。在产品设计方面，改变“二成首付、八成按揭”的固定首付比例；随着征信制度的建立和完善,可以按不同的信用记录、年龄、收入水平、从事行业等区分不同的贷款对象,为具备相同或相似条件的贷款群制定有针对性的产品条款;引入“点”的指标与利率配套使用;在利率市场化的基础上开发多元化的产品，增加还款方式的种类，设计出年限不同、递增比率不同的多级支付的还贷方案。
参考文献:
[1]汪利娜著:《美国住宅金融体制研究》.中国金融出版社,1999
[2]杨明生王醒春编:《商业银行金融产品手册》.中国金融出版社,2001年
[3]李婕:美国住房抵押贷款市场的主要特征.南方房地产, 2000年11月
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