城市住宅区停车难解决途径探析
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随着人们生活水平的提高及消费观念的转变，汽车已开始进入寻常百姓家。私家车数量的迅猛增长在大大方便了人们的日常生活的同时，也产生了住宅区内停车难问题，如何利用现有条件解决停车难题就成为改善民生的一项重大课题。本文根据对河北省秦皇岛市住宅区停车状况的调查数据，深入探讨造成停车难状况的内外动因，并提出相应的解决对策。
一、秦皇岛市住宅区停车难之现状及引发的问题
近年来，随着经济的快速发展，秦皇岛私家车的数量也急剧增长，停车问题已成为各小区内的头等难题。笔者对兴建于不同年段的10个小区的停车状况进行调查，并对150名业主进行随机问卷调查，结果发现，不管是兴建于上世纪80年代的老旧小区，还是近几年建成的新小区，都普遍存在停车难问题。接受问卷调查的业主认为，停车难引发的问题主要表现在以下几方面：
一是停车难导致居住环境遭到破坏（78名业主反映该问题，占总数52%）。小区内停车杂乱无序，休闲场所甚至绿化带上经常停放汽车，致使休闲场所面积变小，绿地受损，破坏了优美的居住环境，降低了小区的整体生活质量。
二是随意停车导致小区内道路状况变差（52名业主反映该问题，占总数34.67%）。这不仅影响着业主的出行安全，也威胁着业主的生命财产安全。根据规定，住宅区内都建有消防紧急通道，然而这些通道却经常被一些乱停乱放的车辆堵塞，尤其是在一些老旧小区，道路原本就狭窄，如果发生火情，后果不堪设想。
三是停车难容易引发业主之间的矛盾（46名业主反映该问题，占总数30.67%）。被调查的10个小区中有8个都实行路面免费停车，车位大战愈演愈烈。有的业主在小区内任意安置车位锁，既带来安全隐患又容易引起周围业主的不满；有的业主把汽车停在别人的车库或下房门口，导致车库内的汽车和下房内的自行车、助动车无法正常进入，引发邻里矛盾；还有的业主因车辆被堵而无法按时上班，致使这些业主怨声载道。于是，在有车业主之间、有车业主与无车业主之间经常发生摩擦，影响了邻里之间的友好相处。
四是停车难导致业主与物业之间矛盾升级（35名业主反映该问题，占总数23.33%）。由于业主对小区内停车状况极为不满，于是将矛头指向物业，而物业公司又不能及时解决问题，致使双方矛盾激化。
二、秦皇岛市住宅区停车难的原因
造成住宅区内停车难问题的原因是多方面的，既有规划设计上的不足、管理体制的缺陷，也有业主自身的问题。
首先，车库配置严重滞后。近年来，秦皇岛市私家车数量快速增长，每年新增车辆约2万辆。而相对于私家车数量的迅速增长，车库（位）的配置却远远滞后，难以满足业主停车的需求。调查结果显示，1999年前建成的老旧住宅区中，80年代的住宅区基本没有建设停车库（位），现有停车位几乎都是利用道路、场地划线而设的；90年代中后期建设的住宅区才开始建设停车库（位），但是比率很低，且主要是利用住宅的底层作为车库，现有车位近50%也是利用道路、场地划线而设的；2000以年后新建住宅区内，车库（位）尤其是地下车库的配置明显增加，然仍不能满足汽车快速增长的需求。
其次，停车管理体制不顺。目前，政府、开发商及物业公司在车位（库）的出售及停车管理方面均存在一定问题。政府在城市停车管理中没有发挥积极作用，对住宅区停车位规划建设、管理维护及服务监督等方面缺乏系统性、完整性、统一性的法规政策，致使住宅区停车管理出现政策层面的缺失。同时，政府对住宅区停车问题尚缺乏必要的投资；开发商的车库建设及销售行为也不规范。在小区建设中，开发商为多建住房而没有按规划指标将车库建设到位，也有的开发商对已建成的车库没有完全出售，这些尚属于开发商的车库，一部分出租给业主使用，尚有一部分等待出售、出租，然而随着房地产价格的上涨，车库售价也随之飙升，出租价格也较高，许多业主不愿买、租，于是形成小区内车位紧张、很多车库（车位）空闲的矛盾状况；物业公司停车收费管理不规范。调查中发现，业主对物业公司的停车收费管理多表示不满，原因是停车场等小区公共设施的经营收益被物业公司侵占，而且有的物业公司在收费过程中为了弥补偏低的物业服务费，不按照规定执行，任意提高收费标准。
第三，业主自治没有得到有效发挥。根据《物权法》的相关规定，建筑区划内属于业主共有的停车位的使用应由业主共同决定，决定增设停车位、对停放车辆做任何限制条件及确定地面车位出租价格等，也应由业主共同决定。但由于相关法律法规实施时间不长，业主委员会的决策在实践中受到多种原因的限制而无法正常发挥。
秦皇岛市的停车问题只是全国各个城市停车问题的一个缩影。当前，从政府到普通业主已基本形成共识，即要采取切实有效的措施来解决住宅区的停车难问题。笔者认为，要解决停车难问题，既要立足国情，又借鉴发达国家的先进经验，既要着眼解决当前的突出矛盾，又要注重研究前瞻性的制度与措施。具体来讲，主要从以下几方面入手。
（一）新建小区要高标准配套停车设施
我国目前还没有全国统一的配备停车设施的法律法规。秦皇岛市的新建小区基本保证每户住户拥有一个车位。但是从这几年的发展速度看，中高档商品住宅区每户一个车位标准设置仍然太少，因此必须未雨绸缪，提高配建标准，逐步实现“一车一位”。为此，应因地制宜，建设平面、地下或立体等多种形式的停车场。
（二）老旧小区要因地制宜挖掘停车潜力
有条件的住宅小区，应在规划部门指导下，通过改造绿地和利用闲置场地来建造公共停车场或立体式停车库，以缓解停车矛盾；通过拆除住宅区内的违章建筑来腾出空地改造为停车场；对小区配建的停车位（库）进行清理，对移做他用的，责令其限期恢复停车功能；鼓励机关、团体和企事业单位的自用停车场对外开放；在不干扰正常的道路交通运行前提下，可在小区附近一些次干道和支路设置一定数量的路内停车场，暂缓停车压力。
（三）政府、物业和业主应密切配合
首先，要改变免费停车的观念。物价部门必须进行科学预算，制定合理的收费标准，适当提高地上车位的停车收费，同时减少地下车位的价格或租用成本，运用经济杠杆提高停车泊位的周转率和使用率，使车主将车辆停放到专用停车场或者地下车库，减少占路停车，还路于民。
其次，加强对开发商销售行为的监管。新建小区的停车设施在最低规划指标内的，作为非营利性公建配套设施，一律列入商品房开发成本，不得对外销售，配建的车位要以保本微利的价格出售给业主。同时，业主购买的车位，不得用于营利性经营或改变其使用功能。
第三，物业公司要提升服务意识，加强对小区内公共道路和停车场的管理，提高服务质量。在保证小区消防安全的前提下，物业公司要合理规划设计小区道路停车位，在取得业主大会或业主委员会同意的前提下，尽力扩大小区停车位的数量及规模，以满足居民的停车需求，并尽一切可能防止汽车破坏公共道路和小区绿地。同时，物业公司要严格按照物价部门制定的收费标准收费。
最后，要充分发挥业主的自治权。根据《物权法》、《物业管理条例》的精神，业主大会有权决定住宅区内的有关物业管理的相关事项。所以，业主大会可根据本小区的特点，在符合现行法律法规的规定及得到有关部门批准后，制定有关小区内停车问题的方案，同时在《物业服务合同》中明确委任物业公司进行执行和管理。
（四）逐步实现停车产业化
公共停车场的建设可在现有城市规划中略作调整。每隔一定距离的区域内或是在居住区集中的地方附近，可建造公共停车场，通过这种城市基础设施来缓解小区内停车难的问题。公共停车场的规模要能辐射周边一定范围内的住宅区及商业用房，还要考虑城市未来的发展变化，处于节约土地的考虑，最好兴建立体停车场。公共停车场的投资建设、经营管理采用产业化运作模式。一是要突破传统体制，实现投资主体多元化，政府、企业、个人共同参与停车场的开发建设；二是要使投资者拥有公共停车场的经营权并伴以政策扶持，使公共停车场建设获得好的回报。同时，政府应积极培育停车服务业的发展，规范和保护停车场开发者与停车者的责任和权利，保证停车场开发企业合法经营。
总之，住宅小区停车难问题的解决已迫在眉睫，它需要政府、物业和业主的共同努力，要从规划、建设、管理和规范上多管齐下，狠下功夫，特别是政府要发挥其主导作用，只有这样，才能使困扰人们的停车问题得到有效解决。
〔本文系2011年度河北省社科联民生调研课题“城市住宅区停车难之现状与解决途径研究――以秦皇岛市为中心的调查”（项目编号：201101089）阶段性成果〕
（李秀红，1976年生，河北唐山人，河北燕山大学文法学院讲师、博士。研究方向：基层政治）