地产资本运作有道

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“商业地产项目开发运营需要具备拥有商业银行、投资银行、地产发展经验的专业人士。”

――唐标晟

人物简介：

唐标晟

迈石资本基金管理有限公司（开曼及深圳公司）主席及行政总裁。

华南理工大学工程学士，中欧国际工行学院和美国纽约大学Stern商学院MBA。曾供职于西班牙桑坦德银行、西班牙Finaves创业投资基金、加拿大Empirico风险投资基金管理公司，具有12年地产投行经历。

美国模式：控股制胜

“判断一家投资银行（或基金公司）是否值得信任的方法其实很简单，看投资银行（或基金公司）的老板和股东本身是否给项目投钱”，这是唐标晟给广大投资者的建议，也是迈石目前正在运作的地产融资模式。

迈石主要采用美国模式参与地产运作。在该种模式下，房地产的核心是金融运作，房地产信托基金和投资商成为房地产的主导者，地产开发建造商或者中介商围绕资金进行配套环节设计。项目运作之初，投资银行股东和相应项目操盘人将自有资金投放到项目中，之后分轮募集资金，将项目风险分散开来。但投资银行在地产项目中拥有控股地位，一般占股在50%以上，部分甚至达到70%。用唐标晟经常挂在嘴边的话来说――“身为职业经理人，我需要对投资人的钱负责，对所投的项目负责，这样才能帮投资人完成既定利润。”

迈石地产投资运作模式的退出机制颇具特点一一通过股权买卖，借助海外平台，将地产项目变成不可分割的一部分出售给上市公司。即反向把项目上市。

青睐商业地产与高端别墅项目

具有12年地产融资运作经验的唐标晟推崇郎咸平、吴敬琏等激进学者的经济观点，明确表示自己不会参加拍地行为，只会收购现成项目。“商业项目经营不善会出现恶性循环的现象，不懂行的人可能被玩死，现金流可能会拖垮开发商。而投资银行在商业地产运作过程中主要起杠杆作用”。迈石全程参与的霍尔果斯特区壹号商城项目充分体现了他的商业地产运作之道。

霍尔果斯特区位于中哈边界，是国际上唯一一个由两个国家共同管理的贸易区。这片全球罕见的经济特区拥有制造业退税制、每人每天8000元免税金额的超优惠政策。壹号商城恰位于其间，它为入住商户提供物流、仓储、交易、电子商务等全面的配套金融服务，全面打通商场资金链。此外，运营商还为商户量身订做“斯特区壹号商城信用同盟体系”，以商户拥有的产权和经营权为基础，结合其过往经营状况及信用记录，给予相应信用评级，以此作为其享受信用担保、物流金融等服务的基础。目前该项目已经到了第三轮募资。10万平方米的综合性商业地产预计于2012年底开业。被问及是否担心地产模式被复制时，唐标晟表示商业地产是一个很专业的、很讲品质的事物，其开发运营需要具备拥有商业银行、投资银行、地产发展经验的专业人士。

除商业地产项目外。迈石有意涉足高端别墅项目，“人们对高端产品需要是不可抑制的。在国家既有政策和土地规划下，我们计划在北京、上海等地参与别墅项目”。而对于高端地产面临的资金链中断困局。唐标晟表示高端别墅项目运作“现金为王”，企业可以考虑在能够接受的范围内部消化一部分，把现金收回来。“本来打算卖一个亿的别墅，可以7500万出售，因为它的成本价可能只有3500万。这样出售也能够获得相应的利润空间”。