徐滇庆:房价还有上涨动力
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实践证明，在很多情况下，政府所能够解决的问题还不如他制造的多。政府干预往往比不干预还要糟糕。应当沉住气，只要等上一段时间，看不见的手自然会发挥调节作用，达到新的均衡。用不着动不动就把政府干预搬出来。
今年7月间，一场有关深圳房价会否下降的赌局，把两位当事人推到了舆论的风口浪尖。
两位主角一是北京大学中国经济研究中心徐滇庆教授，一为知名财经评论人牛刀。
当事人掐架难解难分，看客们旁观口沫横飞。不得不说，这场被热炒的赌局，为低迷的房地产市场带来了一抹娱乐色彩。
两个月过去了。面对媒体的“追杀”，赌输的徐滇庆似乎有点意兴阑珊，懒得接招。
徐滇庆，著名经济学家，美国匹兹堡大学博士，1994年起在加拿大西安大略大学休伦学院经济系任教，为该校终身教授。1994年至1995年担任中国留美经济学会会长。同时兼任北京大学中国经济研究中心兼职教授。
与许多在国内成长，在国内接受高等教育的中年人一样，徐滇庆也是一位深深怀有故国情结的华人知识分子。面对90年代以来中国民营经济的蓬勃发展，徐滇庆和许多海外学者一样，开始在各种场合下关注初生的中国民营经济的健康发展。在诸多研究民营经济的学者中，徐滇庆尤其关注对中国民间金融问题的研究，被称作“民营银行之父”。
2005年起，徐滇庆开始介入国内房地产之争。
他的一贯观点是：要让市场机制发挥作用，政府过多干预市场没好处，只有市场失灵的时候，政府才应该出手。如果市场只是出现波动，政府就不应该干预，如果房价一般的波动，政府就不用管，如果房价是暴涨、暴跌就要当心。对于房地产目前出现的问题，他认为要以防范危机为基础，有足够的耐心让市场机制发挥作用。
8月上旬，《财富地产》借徐滇庆来清华大学深圳研究生院授课之机，就当下中国地产形势及走向，对其进行了一次专访。
见到徐滇庆当日，他身穿一件灰色短袖衬衣，下着深灰西装裤，依旧是一副标准的学者装扮。
谈及这场赌局，他只是淡淡笑笑……
要相信市场机制
《财富地产》：目前地产界“救市”呼声颇高，您认为，究竟要不要请政府出面救市？
徐滇庆：我记得早前房价暴涨，也曾有人要求政府出面管管房价，把房价压下来；而现在，房价下降时，又有人要求政府救市。凡是资本市场上出现较大波动，“救市”之声就不绝于耳。要搞清楚，政府出面为的是什么？归根结底，宏观调控的目的是防范危机，没有危机就用不着调控。不论是房地产市场还是证券市场，即使有些波动，也要相信市场机制，把问题交给市场。看不见的手往往比政府更有效。如果让政府不断干预经济，实际上是开倒车。弄不好反而倒退回计划经济。
实践证明，在很多情况下，政府所能够解决的问题还不如他制造的多。政府干预往往比不干预还要糟糕。目前我们还是有计划经济色彩，非常依赖于政府，而政府也很习惯地去管，很愿意去管。这是为什么？官员手里握有的权力越大，寻租的空间就越大。应当沉住气，只要等上一段时间，看不见的手自然会发挥调节作用，达到新的均衡。用不着动不动就把政府干预搬出来。
当然，市场也并不是万能的。当市场失灵时，政府就非出手不可。宏观调控政策就像医生试用抗菌素一样，并不是什么时候都要用，也不是用得越多越好。如果有点伤风感冒就用抗菌素，反而会出问题。
《财富地产》：你是说，现在中国的房地产市场并没有糟糕到需要“救市”的田地？
徐滇庆：从最表面看，美国次贷危机对美国一些城市的房产业的确造成了灾难性的影响。美国底特律市一座欠缴抵押贷款的房子被银行扣押收回后，这座两年前曾卖65000美元的漂亮住宅最近竟然被以1美元的价格甩卖了出去，而在美国大城市中买一斤大白菜也要花1.375美元左右。
现在国内某地房地产市场的确出现了个别“断供”现象，但和美国房地产市场相比而言，显然相去甚远，还不是失灵的灾难性市场环境。
如果政府真的救市，有可能造成房价再度非理性上涨，非但使得前期调控成果化为乌有，同时亦将使房地产市场泡沫膨胀得更剧烈，其最终可能导致的崩盘结果相信是政府不愿意看到的。合理适度的市场调整不会造成金融危机，而任凭房价泡沫膨胀最终不得不刺破才是真的危险。
暴跌暴涨都不好
《财富地产》： “救市”之说频出，主要源于市场价格出现较大波动。那么，您认为，房价究竟是涨好还是跌好呢？
徐滇庆：事实上，房价的剧烈变化对经济和社会发展都不好。房价的上涨是肌肤之疮，银行危机才是心头大患，房价暴跌肯定会引发银行危机。
假设你买房按揭贷款首付20%，那么，一套100万的房子，首付就为20万，银行贷款80万。当房价跌到70万的时候，许多按揭贷款就很有可能成为不良贷款。这是因为，当房价跌到这个位置，置房者将面临按揭和断供两种选择。仅从经济角度看，很多置房者会选择断供。当置房者选择断供之后，银行就只能将房子拿去拍卖，而拍卖所得房款就只有70万。这样银行就自然产生了10万的不良贷款。一旦这样的情况在市场上普遍发生，拍卖房屋的价格越拍越低，这样就易产生金融危机。
目前四大国有商业银行已经非常脆弱。银行体系实际有很多的不良贷款。就以银行贷款大户国有企业来说，这些贷款通常被认为是银行的优质贷款。但实际上，这些企业在还贷的时候往往都是“借旧还新”。这种情况，从根本上讲是金融系统不允许的违规行为。但是，在中国却确实存在。而这些不良贷款就会在银行利润和自由资金中冲销。利润率低、自有资金不足已经是国有商业银行存在的普遍现象。如此脆弱的银行系统，再加上如果房价暴跌所造成的又一批不良贷款，那么，“房价暴跌”就会成为“压倒骆驼的最后一根稻草”。
当然，房价暴涨也不好。但从银行角度看，房价暴涨却不至于直接导致危机的发生。实际上，一般工薪阶层早就买不起房子了。在供不应求和资金流动性过剩的情况下，强行压制房价无异于“抱薪扑火”，适得其反。那还不如加强廉租房、经济适用房和小户型住宅的建设，令保障性住房政策落到实处。
看看香港，香港虽然物价更高，但是有55%以上的房屋属于公屋。在香港，住房需求划分了层次，分层保障住房问题。所以，对于住房问题应做到：让百姓买不起大的，买小的；买不起新的，买旧的；买不起贵的，买便宜的；买不起，租得起；租不起，白给你。
地产商哭穷是渲染
《财富地产》：从去年紧缩货币政策正式提出之后，受冲击最大的莫过于房地产业。紧缩的货币政策为什么会给地产业带来如此大的波动？影响的是哪一个部分？
徐滇庆：紧缩货币政策一方面是在货币数量上紧缩，提高存款准备金率，冻结一部分流动资金，一方面提高利率来达到提高贷款成本。紧缩的政策之所以能给房地产业带来如此大的冲击还是个历史原因。
长期以来，房地产企业的自有资金严重不足，全国平均在25%左右。虽然，国务院、银监会三令五申，如果开发商的自有资金低于项目投资额35%，一律不准贷款，但近年来地产投资仍然高歌猛进。2007年房地产开发投资就达25280亿元，增速高达30.2%。投资资金中近70%直接或间接来自银行贷款。部分开发商自有资金很少，空手套白狼，资本回报率极高。在获取暴利的同时，将金融风险转嫁给银行和广大储户。这些开发商起初尝到了甜头，就开始盲目圈地，铺下很大的摊子，资金链原本就极为紧张。这一旦实行了货币紧缩，首当其冲冲击的就是他们。于是，出现了“假摔”场景。这边货币紧缩政策刚宣布，那边就说房价已经应声而落。
《财富地产》：日前，国内地产巨头金地集团和万科集团就在上海大三林区域拉开了惨烈的价格“肉搏战”。万科宣布单套房产最多可以优惠10万元，而金地以每平米低于市场价格2000元的“特价”推出金地湾流域。这似乎是目前的普遍现象，您认为，这是否表现房价已经在下降?房地产商如此积极降价促销的原因是什么?
徐滇庆：正是地产商哭穷的渲染之下，原本就互相矛盾的信息铺天盖地而来。但无论是什么，只要违背经济规律，就都要受到惩罚。对于规律，我们一定要有敬畏之感。房价和其他物价一样，有涨必有落。如同潮起潮落一样，房价变化也有其内在的规律。
房地产商如此积极降价促销，这是因为自有资金不足而过度扩张，土地占用大量资金，同时银根收紧，贷款困难。加上土地政策从紧，闲置一年收费、闲置两年无偿收回的反屯地措施，令开发商的资金周转火上浇油，为加速回笼现金流就不得不促销了。
在这个时候，判断房价走向，切忌盲人摸象。房价的观测要有一定的原则。某个城市或地区的月统计数据具有较大的偶然性，中心城区和郊区的房屋成交比例稍有变化，就可能导致均价大幅波动。观测房价只能以成交价的历史数据为依据，而不能拿房地产的要价为参考。
《财富地产》：楼市的持续调整使得部分人士对于地产的未来持悲观态度，徐教授，您如何看待未来的房价走势？
徐滇庆：那些对未来地产持悲观态度的人，主要是认为紧缩及限制炒作的政策使投机资金快速撤离市场，楼市成交量迅速下降，楼盘空置率持续上升，而真实需求早已被高房价排除在市场之外。伴随着市场观望情绪的愈加浓厚，楼市实现软着陆的可能性很小。再加上，国际上多次地产泡沫破灭的案例充分说明，由资金推动的地产异常繁荣局面终将以泡沫破灭收场，我国也不能例外。但我仍认为，房价还有继续上涨的动力。
原因之一是供求关系。
房地产市场上的住房和投资需求十分旺盛。我们特别需要看见的是贫富差距与真实购买力的问题。目前12%的人拥有近80%的银行存款。12%是一个什么概念？这12%的高收入家庭人口就有1.5亿，他们的购买力足以将未来五年新建的商品房全部购完。要搞清楚，中国有12亿人并不在商品房市场上。必须将商品房市场和保障性住房区分开来，我们现在谈的是商品房价格问题。
而另一方面，房地产政策要管的是过度投机需求。
毫无疑问，在某些地区的房价暴涨中，投机因素起到了推波助澜的作用。但投机性需求随时随地发生，投机房地产的资金来源于国内富裕群体和海外流动资金。目前国内利率高于美国，美元贬值，人民币升值，资金流动速度自然加快。从供求关系看，推动国内房价上升的因素依然很强，而能导致房价下跌的因素并不强。因此，在较长时期内房价还处于上升通道。
在短期内房价上涨的原因是资金流动性过剩，而在较长时期则是由于资产重新定价。
2008年7月我国CPI为6.3%，基准利率为4.14%，有2个百分点的负利率。负利率将严重地困扰金融体系。按照经济学理论和过去多年来的实践，只要有负利率，银行中的居民存款就会流动，往哪里流就是关键所在。
银行存款当中40%以上是短期和活期存款。由于我国金融市场中，债券市场规模只有几千万，期货市场和外汇市场基本没有开放，那么，在负利率的驱动下这些存款很可能是流入股市和房地产市场。而相对而言，证券市场的规模也比较有限，房地产市场上，需要用70%面积盖廉租房、经济适用房、小户型房，实际上商品房供给量受到了限制。如此看来，从资产定价角度，大量存款需要流向受到了限制的商品房市场，房价上涨压力只会有增无减。
当然，在房价上升过程中，最重要的是照顾好民生，以民为本，多盖一些廉租房、经济适用房和小户型房，让百姓能够安居乐业，等到金融结构调整到一个新的稳定状态，房价的上涨趋势才可能逆转。