从8·31看土地制度改革

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2005年的时候我就讲过，8·31大限会直接造就两个“多元”的现象：其一，虽然购买方是多元的，但卖家却只有一个，那就是地方政府。当单一供应者垄断市场时，造成高地价是必然的，这是造成房价上涨过快的原因之一。其二，农村建设用地只有通过政府征用才能投资开发，这又形成土地供应方多元，而土地收购方只有政府一家的后果。

正是由于政府“从两头垄断土地市场”，进而“进行居间经营”，两种不良后果就随之出现——城市拍卖高地价和农村的失地农民。

我从十年前多次呼吁进行征地制度改革，应该允许农村建设用地规范地进入市场流转，从而增加土地供应量，打破政府垄断的格局。甚至可以考虑“农民土地变成股份制”的办法，将农村原有的集体经济转化为股份制。这样，一方面为今后农民拿土地入股分红创造条件；另一方面，根据《公司法》农民可以把自己的土地股权部分或者全部卖给城里人或开发企业，开发企业拥有股权，农民得到钱，城里人可以到农村当土地所有者。这样我们国家的土地制度就会有根本性的变动，可以完全和国际上的土地制度接轨。

国外地方政府75%的财政收入是通过房产税从占有房产的人身上征得，而我们国家却是从土地财政中拿，从农民身上拿。中房集团在2003年就提出了征收保有税的建议，被国务院采纳，当年的中央工作会议就提出了要征收不动产物业税。而今天，物业税已经演变成房产税，并开始在上海与重庆试点征收。征房产税不仅能有效调控房地产市场，并能够实现公平论、完善税制、增加财政收入、重新配置资源、让更多人受益。

中国征收房产税可以借鉴国外完整成熟的经验：一是差别税率，即有区别的税率政策。标准税率可以按国际通用的标准，按照物业价值的1～3%缴纳年税，优惠税率就是有人提出的0.3～0.8%；二是学习国外“尽房皆税”的经验，即向全部城镇住房征收“房产税”，同时给予符合条件的家庭“退税”待遇；三是按“购置原值”缴税，中国房产税改革也要遵循这样的原则，要照顾既得利益，减少开征阻力；四是从小产权房开始征税，很多人认为小产权房是违法建筑，但这是认识上的误区。2010年以前，政府十二年没有建保障房，导致社会对高房价的不满。这期间，农民群众用只有大产权房四分之一价钱的小产权房为城市居民提权型保障房，用城中村为城市提供租赁型保障房，使得大量打工妹、打工仔住有所居，为自己创造了财产型收入也为城市弥补了保障房不足，因此房产税也是为小产权房正名的良机。