浅析房价收入比的缺陷与修正

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【摘要】近年来，随着国家针对房地产市场一系列宏观调控政策的出台，关于房价是否过高，是否超过了我国居民的承受范围以及国家应不应该调控等等的一系列争论成为人们关注的热点。作为衡量房地产市场是否健康以及国家制定政策重要依据的房价收入比，也逐渐被人们熟知，那么房价收入比究竟源自何方？又是否适用于有着特殊经济背景的中国房地产市场？本文通过分析对比得出房价收入比指标本身的缺陷以及在实际应用中的局限性，并且提出了几点修正意见，希望人们以后能够用更加多元化的眼光来看待房价收入比。

【关键词】房价收入比；指标；缺陷；修正

一、国外房价收入比的起源与推广

（一）房价收入比的起源与提出

“房价收入比”一词可以追溯到19世纪中期提出的“一周薪抵一月租”、房租支出不超过家庭收入的25%的经验法则。后来也叫做“住房支出收入比”。住房支出收入比最初的目的是为了测量并确立一个科学的标准，以便指导政府的福利政策。它的定量标准起源于19世纪德国统计学家恩格尔关于家庭支出与家庭收入关系的研究即“消费法则”：一个家庭越贫困，则花费住必须的食物上的支出所占家庭总支出的比重越大。后来施瓦贝在此基础上对家庭系统支出中的住房支出展开了系统研究，并且提出了与住房相关的消费法则：一个人越贫困，则他必须花费在住房上的支出所占总支出的比重越高。随后，住房支出比成为了学术界研究的焦点。但是到了20世纪30年代由于住房支出比在概念、理沦以及实际操作等方面仍然存在着很多未能解决的难题，关于住房支出比的研究转入低潮。至此，雷诺等人开始使用房价收入比的概念，以化解这些未能解决的难题。

（二）房价收入比的推广与应用

1986年，由联合国人居署和开发计划署设立了城市管理项目，房价收入比成为其中的重要指标。1990年，世界银行和联合国人居署启动了住房指标项目，房价收入比位于25个主要指标中的第5位。住房指标项目演变为了城市指标项目之后，房价收入比仍是重要的指标。房价收入比连同这些项目的成果经由世行以及人居署的各种研究报告一起得到了传播，至此，房价收入比作为衡量支付能力的主要指标得到了广泛认同和应用。目前国际上房价收入比主要用于研究以下两个方面：

1、住房支付能力

住房支付能力是单个家庭面临的获得适宜的住房的困难程度。即居民家庭不吃不喝、不穿不用以及无其他任何支出前提下购买一套住宅需要多少年。衡量住房支付能力是房价收入比最初也是最主要的功能。当房价收入比高于正常值，则表示一个家庭用于适宜住房的消费所占比重过高，即他们面临住房支付困难的问题，需要政府及社会的帮助。

2、房地产泡沫

房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者，使房地产的价格远远高于与之对应的实体价格。目前运用房价收入比衡量房地产泡沫的方式一般有两种：一是基准法，通过计算房价收入比是否偏离了正常的区间来判断当前房地产市场是否存住泡沫。二是波动法，通过观察房价收入比的波动情况来判断一个房地产市场是否存在泡沫。

二、造成房价收入比误差的因素

根据房价收入比指标的定义与基本公式，对房价收人比的计算涉及到了三个变量：每平方米的住宅平均价格、一套住宅的建筑面积及居民收人。这三个变量本身在统计与计算中是存住误差与缺陷的，这些误差导致了房价收入比的误差。

（一）住宅的统计均价与实际均价存住误差

1、均价受当期售出房屋构成的影响

由于我国房价收入比中的房屋均价是指当期新售出的房屋的平均价格，可见这个平均价格不仅受到当前房地产市场价格涨跌的影响，还受到新出售房屋构成的影响。如果本朝售出的房产档次较高，则会造成每套房屋的均价比实际均价偏高。反之均价会偏低。对讣算结果产生较大的影响，使得到的房价收入比与实际情况存住偏差。

2、二手房对均价的影响较大

国外在计算房屋价格时，是以出售的新房和二手房的平均价格作为依据。在我国，二手房交易市场没有开放之前，房价收入比只能按照当时的新房价格计算，但是在我国二级房地产交易市场开放之后，现在买卖二手房的人越来越多，虽然有些学者已经将新房的房价收入比与二手房分开计算，但是大部分人住计算房价收入比时仍然只考虑新房价格。

3、区位因素对均价的影响

近年来，随着我国城市的扩张，城市住房越来越向郊区发展，市中心与郊区的房价差距很大。郊区的住宅价格较低拉低了这个城市的住宅均价，但是应该看到有些郊区住房已经离市区太远，不能反映这个城市住宅价格的真实情况，这样计算出来的房价收入比也偏低。因此在计算大城市的房价收入比时应该将区位因素考虑在内。

（二）人均收入与居民实际购买能力存在误差

1、一些隐性收入无法计算

我国的人均可支配收入为实际收入扣除个人所得税的余额。但是一些隐性收入根本没有计算住内。尤其是我国腐败的官僚制度使大部分公务员除了基本工资之外有着大量的灰色收入。单单计算工资无法反应这些人的实际收入，他们根本不靠工资吃饭。今年来频繁曝光的“房叔”“房婶”“房姐”“房妹”都放映了工资并不高的公务员，实际买房能力超强。另外，一些个体户偷税漏税，一些优惠手段使顾客放弃索要发票，使国家统计的营业额与实际营业额存在很大差别。等等类似于这样的隐性收入，使得国家统计的个人收入数据会住一定程度上偏离我国居民的实际收入。

2、平均收入在反映我国实际情况方面存在一定误差

前面的引言我们介绍了国外在计算中等家庭收入时采取的是中位数，而我国采取的是平均数。众所周知，我国贫富差距较大，只要一平均，数值就会显得很“和谐”。但是实际上，平均数没有很好的反映我国大多数居民的实际情况。统计数据显示，2012年我国城镇居民人均总收入26959元。其中，城镇居民人均可支配收入24565元。而全国城镇居民人均可支配收入中位数为21986元。可见二者还是存在一定差距的。

（三）一套住宅的建筑面积没有统一标准

在计算一户家庭的房价收入比时，住房面积为人均住房面积乘以人口数，但是在计算一个地区房价收入比时，无法精确到每户有多少人，对于一套住宅的住宅面积究竟采用多少平米作为标准也没有统一的口径。大多数学者从50-100平米中间取值。选值范围差距较大，计算结果也有很大不同。

三、房价收入比指标在应用上的局限

（一）统计数据选值存住武断性，不够准确

目前，我国学者在计算房价收入比时，都是采用国家统计局公布的数据，再经过一些技术处理来计算房价收入比，根据前面的分析，国家统讣局的数据在一定程度上存在一些局限，计算出来的结果与实际情况存在误差，因此，住利用房价收入比分析我国居民购买力时，应该适当考虑这些误差，不能一味相信这些数据，以及算出的房价收入比。

（二）合理区间难以界定

1989年10月香港大学的专家伯纳德・李诺在香港大学城市研究中心写的一份研究报告中指出：“在发达国家房价收入比在1.8-5.5：1之间，在发展中国家，该数一般在4-6：1之间。当然也有例外。”中国房地产业协会副会长顾云昌认为，出房价收入比4-6倍的“国际惯例”是以讹传讹的结果。所谓的国际惯例，其实只是一个香港大学的专家的个人观点，后来，他自己都认为这个观点是不合理的，在搜集到较多国家的房价收入比资料后，发现一些经济落后的发展中国家的房价收入比远远高于6倍。后来，1993年和1998年，联合国曾两次了较多国家的房价收入比资料，彻底否定了4-6倍是国际惯例的沦点。现在很多人还依然认为4-6倍是合理的房价收入比，这很显然是不科学的。用这个标准得出的结论可见也不能说明实际的问题。房价收入比的合理范围到底是多大，目前仍然存在很大争议，没有统一口径。

（三）衡量房地产泡沫存在局限

房价收入比的一个功能是衡量房地产泡沫，但是我们也只能说它在一定程度上可以作为衡量一个国家或者地区是否存在房地产泡沫的参考指标。它有这个功能，而不是绝对的指标。因此，在利用房价收入比分析房地产泡沫时，要考虑以下一些因素对房价收入比的影响，以免因为房价收入比过高而被假象迷惑，得出偏离实际的结论。

1、受收入高低的影响

房价上涨可能是多种原因引起的，比如说成本上涨，需求旺盛，不能仅仅根据房价来判断是否存在泡沫，另外，我国建国以来长期实行低工资制，现在虽然一直在调整，但是目前我国居民工资仍然较低，再加上近年来通货膨胀严重，工资上涨幅度跟不上物价的脚步，收入过低也会造成房价收入比偏高，不能完全归结于泡沫。

2、受国家贫富程度的影响

一些恩格尔系数达到60%的贫困国家，大多数居民非常的贫困，他们的住房被称为窝棚，不能算作真正意义上的住房，因而不被算在市场上交易的住房均价内，但是他们过低的收入却被算住人均收入内，这样市场上的房屋均价对他们来说太过昂贵，因此这些国家讣算出的房价收入比非常的高，可以达到20倍甚至30倍。但是这些国家非常贫穷，市场经济也不发达，几乎没有可能产生房地产泡沫。如果仅仅根据房价收入比数值判断这些国家存住严重的房地产泡沫，显然是错误的。

3、受不同时期国情的影响

例如，我国在1990年，由于住房商品化刚刚起步，虽然没有泡沫问题，但是房价收入比却高达13.1，甚至远远超过于有可能产生房地产泡沫的2004年。可见如果根据房价收入比判断我国1990年存在房地产泡沫是武断的。

（四）衡量居民实际购买力的局限

1、按“白手起家”来算，低估了我国居民的购买力

房价收入比是说明一个家庭不吃不喝，购买一套住房需要多少年。也就是把全部居民按照白手起家来计算购买一套新房的时间。这只能相对反应我国居民的购买能力。实际上由于我国实行计划生育政策，现在的多数年轻人尤其是独生子女是父母，甚至几代人的积累支持他们买房。并且按揭贷款，只需要付首付。加上我国1998年实行的“房改房”政策。一部分人用很低的价钱购买了平均每套60m2左右的住房，如果将房改所得的房子卖掉，只需要再加一部分钱就可以再购买一套新房。因此从这方面看，房价收入比低估了我国部分居民的实际购买能力。

2、静态的房价收入比无法反应长期购房能力

像中国这样经济快速发展，人民生活水平不断提高的国家，静态的、只根据当前的收入计算的房价收入比，不能反映我国居民的长期购房能力。因此，住讣算房价收入比时需要考虑资金的时间价值，以及居民的工资上涨预期，否则会大大低估我国居民的支付能力。另外，房价也不是一个稳定不变的量，目前我国房价基本还是呈上涨态势，如果将这个因素也考虑在内，计算出的房价收入比会更加准确。

四、住房收入比指标的修正

虽然房价收入比存在一系列缺陷，但是，没有任何一个指标是完美无缺的，房价收入比目前仍然是国际上认可的衡量住房支付能力的重要指标，本义指出的这些缺陷并不是对它的否定，而是希望它可以被更客观、科学的运用。一些无法避免无法纠正的误差，在分析问题的时候适当考虑，而一些可以逐渐克服的缺陷，我们希望通过修正使它更加准确。

（一）根据我国实际情况设定房价收入比的合理区间

一般情况下，要用一个经济指标分析问题，首先要有一个这个指标的标准范围。房价收入比由于各个国家国情差异太大很难界定一个国际标准，但是可以根据我国实际情况，考虑到我国居民的收入、购房能力以及一系列特殊情况设定一个适用于我国房地产市场的合理区间，作为衡量我国居民购房能力，和房地产市场发展状况的指标之一。有学者曾经提出我国的房价收入比合理范围应该在4-9倍之问。

（二）与国际接轨，完善相关数据的统计

我国目前在计算房价收入比时，多数是采用的国家统计局的数据。但是这些数据统计的并不全面。对居民收入的统讣只包括居民的可支配收入，住房价格的统计也只包括商品房的价格。原始数据不完善，分析方法不统一，使得不同的研究结果有很大的差别，得出的结论也有很大的差异，大大降低了使用房价收入比分析问题的可信度。因此，我国在统计相关数据时，应该与国际接轨，使数据更加全面、更加具体。例如，在统计均价时，考虑到销售房屋的构成，二手房价格以及区位因素等等，细化房屋的销售数据，分别给出高、中、低档住宅的销售均价，新房销售均价、二手房销售均价等等。并且给出一个综合各因素过后的综合均价。这样，既可以单独分析不同档次、不同区位的房价收入比，也可以分析考虑更加全面的平均房价收入比。

（三）在运用中适当调整计算方法，灵活选用相关数值

在实际使用时，根据所要分析的不同地区，不同问题的特点，适当修正原始的房价收入比的计算方法，选择不同的人均住房面积的数值。比如2011年7月的调查报告显示北京的人均住房面积为21平米，郑州市的人均住房面积为26.08平米，我国的人均住房面积则超过了30平米。每个地区的人均住房面积有很大差异，因此研究不同的地区要选择不同的数值。再比如说，要研究中等收入人群的住房购买力问题，要考虑中等收入者与高、低等收入者的住房需求、收入的差异。研究按揭购房时，还要考虑贷款利率等等。总之，住分析时尽量细化所要分析的问题，住计算时结合具体情况全面考虑，这样得出的结论更加准确，有说服力。

（四）动态与静态相协调

针对我们前面提到的静态指标无法反应我国居民的实际购买能力，可以在讣算的时候把资金的时间价值、工资的上涨预期以及房价的变动预期等等折合成相应的比率，比如利率、工资上涨率，房价变动率并且以一定的数值在计算时将这些考虑在内，按照相关模型对原有公式进行修正，计算出动态的房价收入比。

参考文献

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