投资熟铺先算四笔账

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由于各种各样的原因，目前市场上成熟商铺多了起来，这对投资者来说是个机会。当然，投资此类商铺与新兴商铺有所区别，最主要的是要在投资价格、回报率、消费人流以及租金增长潜力等方面“算算账”。

近期，由于当前经济形势受到美国金融危机的影响，出于各种原因，很多原本打算长期持有的商铺相继进入市场对外出售，如万科、李嘉减等相继出售手中的商铺以套现，这对投资者来说的确是个机会。专家表示，投资此类成熟商铺，需要仔细算算投资账。那么，投资成熟商铺，到底要算哪几笔账呢?

成熟商铺现机会

家住上海的老许是一个房产投资者，他发现近期不断有成熟商铺入市。老许告诉记者，之前也曾有开发商将持有了一段时间的商铺分割出售，但比较少见，而最近一段时间，抛售现象明显多了一些。

的确，老许说得没错。据记者了解，去年12月初，万科在深圳大规模地出售旗下保留商铺，涉及金色家园、万科城、第五园等众多楼盘，而几其中不少还是与必胜客、丹桂轩、民润、万家、旨德基等知名商家签汀了长期租约的商铺。万科在上海七宝镇的项目万科城市花园商铺，也在保留了近十年之后对外出售，记者在调查时发现，附近的中介公司以“万科内部保留商铺，要买就快抢”等极富煽动性的词语来对其进行描述。

无独有偶，李嘉诚也售已收租多年的商铺，如位于上海顶级住宅聚集区的板块内，其原本打算长期持有的物业――古北黄金城道商铺，近期也已在上海“网上房地产”网站上挂牌出售，销售人员称均价为10万元／平方米。此外，有消息称，李嘉诚还抛售了位于浦东的御翠园8栋商业别墅及会所。

成熟商铺是否具有投资价值呢?业内人士表示，就此类商铺而言，先行招商，并已完成养铺过程，且商业氛围成熟，对投资者而言应该说是更有吸引力。

四个方面细算账

专家表示，投资成熟商铺考察的目标更为直接，其主要内容包括如何评估商铺物业的价值、投资回报率、商铺租金上涨潜力、吸引力半径等等方面。

倒推计算商铺投资价格 相信所有的投资者都会问及这样一个问题：这个铺值多少钱?虽然答案已经由发展商给出了答案，如售楼处给出的售价。但这不是真正的答案，因为商铺的投资价格与售价有所区别，只有通过我们自己的计算方能得到。

在这里要提到两个常量，即合理的投资回收期和场地成本。此前市场公认的合理年投资回报率在8％左右，当然考虑到目前投资成本高企，年投资回报率6％左右已经达到合理水平了，故在此确定投资回收期为15年。当然，将投资年限确定为15年，也是综合考虑到经营者的承受能力，要保证他们也能赚钱，因为让他们亏本经营是不现实的。另外，场地成本一般会占总成本的20％左右，在此也选择这个数值。投资价格的计算公式为：投资价格：日场地成本×回报年限×365。其计算原理是由日场地成本与回报年限来确定投资价格的水平，如果现行售价高于这个水平，则说明售价偏高，反之则有投资价值。

在计算投资价格时，需要根据各种行业的成本模型来倒推。假设在一个适合经营餐饮业的地段投资商铺，首先应该去了解周边餐饮店的经营状况，比如餐饮店的经营状况、每周的营业额、顾客组成、承受能力等。比如一个180平方米的餐饮店，平均每周营业额为7万元，那么每日营业额为1万元，对应的单位营业额为55.6元／平方米・天，以20％的场地成本、15的年投资回报率计算，计算结果如下：

日场地成本=日营业额×20％／商铺面积＝周营业额／7×20％墒铺面积＝7万／7×20％／180=11.1元／平方米・天；

投资价格＝日场地成本×回报年限×365=11.1×15×365=60772.5元／平方米。

需要说明的是，上述计算是建立在理想状态模式上的，即商铺一直处于租用状态，而且营业状况稳定，同时也没有考虑佣金、税收、空关以及经营者的经营淡季等情形，因此在实际计算过程中可加以修正，如规定综合成本为5％，那么最终的结果是：60772.5×(1-0.05)=57734元／平方米。

投资回报率有多少“这个铺位的投资回报有多高?”相信这也是所有投资者都会关心的问题。因此当发展商给出报价之后，投资者要做的不是根据发展商提供的楼书中的数据来计算投资回报率的高低，而是要实地走访，来确定真实的投资回报率。目前比较常用的计算方法为租金回报率分析法，其公式如下：

租金回报率＝月租金×12／单价

专家表示，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。美联物业(上海)商铺组营业经理娄锋表示，目前市场已经将年投资回报率的预期降低，由原来的8％降至6％，那么我们在此将结算出来的结果与6％进行对比，如果大于6％，则说明值得投资，反之则意味着投资价值小。

我们以黄金城道商铺为例进行计算。记者了解到，目前李嘉诚抛售的商铺项目售价为10万元左右。记者同时从附近的中介公司了解到，黄金城道周边成熟旺铺租金的确能达到30元／平方米・天，但是这样的铺位少之又少，而目前大多数商铺租金在18-25元／平方米・天，取其中间值22元／平方米・天能更为准确地反映当前的投资回报率。计算结果如下：

租金回报率=月租金×12/单价=22×30×12/100000=7.9％。

从结算结果来看，7.9％的投资回报还是比较理想的。当然，上述计算没有考虑全部的投入与产出，诸如税费、物业管理费以及窄置期等因素，还有按揭贷款成本等，考虑这些因素，实际结算结果还要小一些。

实际人流量有多大 投资商铺能不能带来很好的效益，关键看租金收益如何，而租金收益的多少，又取决于人流量的大小，因此对于人流量的考察也不可缺少的。

人流量的大小可能无法通过计算得来，因为这是一个变量，具有很多的不确定性，而且无法以精确的数据来进行分析。当然，人流量能通过其他方式来从侧面进行了解。如在一天中选取三个时间段，如上午、中午和下午各抽取30分钟时间，来数数经过商铺的人数数量，得到平均值，再乘以平均营业时间，便能得到人流量的大小，当然如果做得再仔细一点，要把交通人流与休闲人流区分开来，因为休闲人流的价值要远远大于交通人流。

上海知名商铺专家姜新国表示，商铺一定要选择在交通便利、人流易达的地方，所以底铺远远好于在楼上的铺位，当然，路面较窄的街道形成的双边型商铺结构更易聚集人气，要比单边型商铺结构有利得多，

当然，在此还有一个不可忽视的因素就是要了解商铺的吸引力半径。所谓吸引力半径，其实是由商圈的知名度以及规模来决定的，半径越大，说明会带来更多的人流。因此投资者在考察过程中，一定要了解一下消费者都来自何处，最好是在地图上标注出来，以确定商铺的投资价值大小。

租金上涨空间有多大 租金上涨空间的大小，在一定程度上决定了投资收益的大小，因此要对其进行预判。

娄锋表示，一般情况下，租金水平会随着物价的上涨而逐年提高，但其上涨幅度有限，而且不会高过物价的平均涨幅。这意味着如果仅仅依靠租金的自然增长，投资收益的提高速度肯定有限。但如果区域地段价值得到提升，其租金上涨速度会加快，

租金的上涨空间可以从几个方面来反映。姜新国认为，区域的规划前景在很大程度上决定了商铺的发展潜力，如区域内在未来一段时间内将有大量人口导入，这会带来大量的消费人群。当然，市政规划也能使其产生变化，如虹桥交通枢纽规划，会为七宝带来一定的商务人流，这也会提升商铺的价值。

当然，也可根据商户的知名度来确定其未来的发展空间，比如肯德基、麦当劳等商户看中的区域，其成长潜力自然不可小觑，因为它们一般都会签订长达10年左右的长约，在没有相当把握的前提下是不会进驻的。