房价涨跌为何混战江湖

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楼市风声鹤唳，各种传闻满天飞！尤其是房价到底是涨了还是跌了？不同版本、不同信息充斥坊间，令人莫衷一是，真假难辨。

买卖双方各有立场与算盘

在我看来之所以如此，除了市场尚未建立较为客观“掐头去尾取中间”之“中位数”计价标准，使判断容易失焦、错乱外，主要是角度、心态、认知各异所致，其中尤以房价已隐现松动之北上广深一线城市，其开发商与消费者的对立与认知差距最为明显。

从开发商的立场来说，通胀乃现在进行式，且有愈演愈烈之势，3月份CPI不排除“奔5”可能，急得央行再次以提高存款准备金率及升息因应。在这种情况下，最具保值优势的不动产本应有出彩表现，却受制于政策轮番上阵打压，市场动弹不得，房价未能顺大势上涨，相对来说即为下跌。尤其今年以来，多数城市的土地出让愈来愈偏向商业用地（地方政府企图创造楼宇经济之商机），纯粹的住宅建地不可多得，于是手中握有住宅产品的开发商，自然有“物以稀为贵”的感受，从而产生“不能反映未来利润就是降价”的商业思维。何况考量市场变化，现在推出的售价已较先前之设定有所调低，不可谓之：房价完全未向理性回归。举例说明之，在楼盘潜销、酝酿阶段对外宣称房价为4万~4.5万元/平方米，待正式公开销售时，开价“仅”3.8万元/平方米，开发商自认已跌价，甚至有些媒体也这样判断。

降幅如何拿捏？是开发商隐痛

尤其值得关注的是，开发商也有身不由己的“难言之隐”：房价就算涨不上去，跌下来亦困难重重。首先是难以对前期购买客户交代，万一引发群起退房潮，那将是得不偿失。其次是一旦跌幅超过10%以上的明显降价，等于宣告楼盘之酝酿前功尽弃，气势将荡然无存。因此除非万不得已，开发商宁可死扛价位，也不愿“屈服于市场，降价也是商机”！甚至考虑到降幅难以拿捏――降少了市场不买账，降多了损失惨重……为免左右为难及无谓困扰，干脆整盘低价出脱给其他开发商的“壮士断腕”之举，在以往时有发生，未来恐怕也在所难免。

从消费者立场来看，最常见的状况是：媒体一天到晚说房价降了，政府公布的数据也是如此显示着，但我一直盯着的楼盘根本纹风未动，或者只降了一点点，甚至不跌反涨，这到底是怎么回事？

3%~5%的回调算不算降价？

其实这并不奇怪，因为多数人关注的楼盘通常是较佳位置且具指标性，这样的楼盘自是降价不易，因为率先降价的往往是乏人问津者。那么，消费者又为何认为房价非降不可呢？

毕竟在空前严厉的限购措施面前，就买卖行为来说，符合资格的没有能力，有能力的没有资格，等同购房需求被人为清场，而供应量又随着时间的推移逐步成长、增加，再不降价是不可能的，更不要说有些地方连排队“抢购”的楼盘，事后被踢爆销售不过三成，开发商资金链之紧绷可以想见，乃至持续加息之预期，均再再打击开发商坚守价位的信心。于是消费者充满着对房价大幅回调的期待，是可以理解的，又怎么会满足3%~5%的微降？当然就更不能接受开发商因应发改委“一房一价”政策之“先高后低”的“假摔”了，此外，则是考虑各地房价收入比、房屋租售比均已明显过高，“3%~5%不算降价”就成了消费者共识。

于是，市场就在这种――消费者看指标楼盘的高位“数”；媒体、开发商看特定楼盘的低位“数”；有的地方政府呢？则是将保障房与商品房合并计算混合充“数”。房价走势判断的分歧与错综复杂，便在情理之中。