楼市回暖根基不稳

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今年上半年国内楼市实现较快回暖，对国家保增长、保民生、保稳定，起到了重要的推动作用。但是，我国楼市发展仍不平衡，目前回暖基础尚不稳固。主要有以下几个原因：

第一，国际经济危机还未见底，我国经济回暖的基础还不稳固，也就是说房地产市场外部环境还有很多不确定因素。

第二，通常说的回暖是指销售回暖，而事实上，除销售外，上半年其他指标回暖并不明显。住宅开发投资同比仅增长7.3％，一些成交量较大的省市，上半年住宅投资同比呈现下降，比如上海1～6月份住宅同比下降11.8％，北京同比下降15.4％，江苏同比下降2.1％，福建同比下降28.1％，广东同比下降40.3％。除投资外，其他指标如土地的购置面积、完成土地的开发面积和房屋的新开工面积，全国而言，同比都是下降的，降幅分别是26.5％、15.2％、10.4％。

第三，上半年市场回暖，主要得益于政策拉动，包括给消费者的一些优惠政策，也包括比较宽松的信贷政策。与此相关的事实，即由于通胀预期，不少投资需求释放。

第四，地区性的差异和业态的差异，特别是一些地区的办公楼，商业营运性住房的销售仍然不理想。1～6月份，全国31个省区市办公房的销售同比下降16％，其中内蒙古、新疆、陕西、天津、江西、重庆、福建等8个省区市同比下降幅度都超过30％。我们也必须要看到，一些地方的房价和地价上涨过快，不利于市场的平稳健康发展。

基于如上因素，我建议社会各界应珍惜和维护当前房地产市场的回暖态势。第一，要进一步稳定政策，也就是说要继续贯彻国办2008“131号”文件，继续鼓励自住型消费和改善型消费，继续鼓励企业的投融资政策，包括房地产开发项目的比例，尽快出台房地产信托基金方案，并组织试点；第二，要稳定供应，包括稳定土地供应和完善土地的“招拍挂”，以及土地的开发企业增加有效供应；第三，及时加强保障性住房的建设与管理，处理好保障性住房与市场的关系，继续支持地方政府购买一些适合的房源，用于经济适用房；第四，处理好当前保增长、保民生的工作，加大对房地产中长期，特别是房地产发展规划与政策的研究，一些地方、一些城市第二套房贷的政策应该实事求，严格执行；第五，加强监管，要求房地产企业保持清醒的头脑，理性拿捏，理性定价，防止捂盘惜售，以实际行动维护楼市回暖的大好局面。

在维稳楼市中，供应起着非常关键的作用。如何坚持以需求为导向，调整供应结构，满足不同收入家庭住房的需要，是国务院于2003年在关于促成房地产市场健康发展的工作中明确的一个重要指导思想。在今年的政府工作报告中，总理在讲到促进房地产市场健康发展时再次强调：“要深化城镇住房制度改革，满足居民多层次的住房需求，努力实现住有所居的目标。”我个人理解，满足居民多层次的住房需求，既包括政府要支持和落实保障性住房的建设，又包括要促进普通商品房的有效供给，还包括积极发展二手房市场和公共住房，同时，也包括满足高收入群体的高端住房需求。换句话说，要满足居民多层次的住房需求：低端的应由政府保障，中端的要保证供给；高端的也要有相应的产品。所以中国的房地需要开发一些高端项目，特别像北京、上海这样的国际化大都市，更需要有一些高端的房地产项目，作为城市综合实力的象征。