美国购房侧记(续一)
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老朱：
你好！
上次我给你的信上讲到在美国买房前的准备，我的朋友W君经过一番调查，已经作出了初步决定。首先是地段，W君在底特律市郊的一家公司工作，而且比较稳定，这几年都不会考虑跳槽，所以他希望在离公司半小时车程的地方购置一处房产，方便上班。顺便说，最近底特律市政府宣布将进入破产保护，国内的议论很多，说底特律如何败落，治安如何混乱，似乎不是人待的地方，遑论安居乐业。其实情况并非如此，在底特律市或市区边缘还是有许多工厂和公司在正常运转，而且与汽车有关的公司业务回暖，但在这些公司工作的人大多住在底特律市周边的几个小城市，只有市区居住人口，特别是中产人士人数锐减以至成为空心化才是不争的事实。而周边的几个城市兴旺祥和，是我亲眼所见，也是不争的事实。
其次是房型，经过他的初步调查，W君不考虑独幢别墅，联排别墅是首选，公寓若有合适的，也可以考虑。这是因为W君工作才几年，收入虽可进入中产之列，但毕竟经济实力不强，又未结婚，独幢别墅大而贵，再加上平时的打理费时费力，不如精力先放在事业上。而据他初步调查，二手的联排别墅在底特律临近的几个小城市价格在20万美元上下，还是他能够通过贷款承担的。另外，W君也考虑，这是他在美第一次买房，也许会有第二次，第三次，而联排别墅相对比较容易出售或出租。
然而，真正着手买房，无论在美国还是在国内，都有比较复杂的流程，需要一定时间，但其复杂的程度还是有所不同。在国内买房，主要精力花在要跑不同的中介机构，了解和寻找自己心仪的房子，然后讨价还价，后面申请贷款和办理过户的手续，相对要简单一些。在美国买房则有所不同，各种程序比较多，但我觉得这些程序对买卖双方，特别是对买方的保护比较好。所以值得把在美买房流程的每一步，比较详细地介绍一番。
买房第一步——申请贷款预审
如果是完全以现款买房，当然可以免掉这一步。最近报刊上常看到报道，我国的某些阔佬在美国购房，常常动辄几十万、几百万美元现款出手，买下豪宅，令竞买者目瞪口呆。但这毕竟是极少数人，也是我们工薪阶层学不来的。而从W君的购房经历可知，向银行贷款，不仅是全美购房者中90%以上的选择，也为你能以合理价格购房、避免某些风险提供了保证，况且美国目前的购房贷款利率尚比较低（30年贷款的利率大约4%，正有上升的趋势），何乐而不为呢？
在美国购房，因为流程比较复杂，其中也不乏陷阱，中套上当的事时有耳闻。比如，2012年，在洛杉矶地区有一对姐妹，姐姐开了一个房地产经纪公司，妹妹开了一家Escrow，两人在短时间内进账数笔后卷款“跑路”，至今仍未破案，被骗的买主中就有中国人。需要解释一下，Escrow是委托交易服务公司，相当于我国的支付宝，是交易双方在房屋最后付款交割时的第三方机构，卖方把房屋所有证件、买方将购房款暂时存入这一机构，待所有手续完备后，该机构就把款给卖方，房屋证件给买方，交易才算安全完成。美国许多州规定房屋交易必须经由这一步。于此可见，这对姐妹可以说是设置了一个一条龙的骗局。
有的时候并非遭遇骗局，但买房后发现质量有问题的案例并不少见。比如有人买了一套便宜的银行拍卖房，买之前没有发现房子的所有暖气和水管系统都冻裂了，买来整修时才发现，结果多花了1万多块钱。也有人买房后才发现房主隐瞒了该房的某些欠税和未了债务，再去追讨不仅非常麻烦，而且很有可能找不到原
房主。
然而，如果你从银行贷款，在你未还清贷款之前，其实银行与你是此房屋的共同所有者，所以银行为避免风险，会帮助你共同避免上述风险，甚至帮你讨价还价，这在W君的买房过程中也有充分的体现，待我为你一一道来。
在美国贷款买房，可以找银行，也可以找贷款公司。如果知道哪家银行利率低，你可以直接到银行申请。否则只有找贷款公司，因为贷款公司可以帮你在众多银行中寻找利率最低的一家，或寻找适合你情况的贷款。
W君是直接找一家银行（摩根大通银行），请求它出具一封贷款预审批准书。取得贷款预审批准书的目的是确定你所购的房价上限。因为你一旦看中一幢房屋，需要出价购买时，贷款预审批准书是报价合同的重要附件之一，所以必须事先准备好。它告诉卖主，你已经与贷款公司或银行联系过了，信用分和收入都查过了，银行初步同意借钱给你。贷款预审批准书贷款额越高越好，不用担心卖主会因为你有钱而提高房价。因为卖主担心的是买主在接受报价合同后申请不到贷款，不能过户，浪费卖主的时间。在房屋买卖中，时间就是金钱。一栋50万元的房子，如果利息是5%，一个月的利息就是2100元。一般而言，卖主更愿意接受经济状况好的买主的报价。
向银行申请贷款预审批准书，需要提供以下的信息：买主姓名，社会安全号（银行据此可以查询你的信用记录），贷款额，贷款种类（即贷款年份和利率，一般是30年固定利率）以及买主年收入，目前住址和电话等。
经过银行大约两周的审核，W君获知，银行同意出具贷款预审批准书，并同意最高贷款额为20万元。
那么，这个最高贷款额是怎么确定的呢？这在美国并非暗箱操作，而是有相关规定的。最高贷款额取决于你的家庭总收入和你的债务负担。大部分银行允许买主将月收入的28%用于与住房有关的花费，比如还贷款本金、利息、房地产税和屋主保险等。银行还会考虑家庭其他债务，比如购买汽车每月还款、学费贷款、信用卡欠款等。这些债务加上住房花费不能超过月收入的36%。如果你的其他债务占月收入的12%，你只能用24%做房款。所以在买房时，要把其他债务限制在8%或更低。如果你没有其他债务，你可以用36%做房款。在目前房价超过绝大部分人所能承受的情况下，美国联邦住房和城市发展部放宽了条件，允许家庭其他债务加上住房贷款高达月收入的45%。
买房第二步——联系房产中介
在美国买房，一般而言一定要找经纪人，即我们通常所说的房产中介。首先，经纪人比你有经验。如果你是初次买房，一定有数不清的问题，经纪人会耐心地为你解答这些问题。第二，经纪人比你信息灵通。他可以根据你的要求为你设置自动搜索，每天将符合你要求的新上市或降价的房子自动寄到你的电子信箱。第三，经纪人比你了解行情。他知道什么房子在什么地方应该卖多少钱，因而可以据理力争地为你砍价。第四，经纪人可以为你把关。他会告诉你买新房时哪些东西是必不可少的，哪些东西是可以后来再加的；他也会告诉你，买旧房子时要注意哪些方面。最后，也是最重要的，在美国经纪人为买主的服务是免费的，按惯例是卖主付买卖双方经纪人的佣金，在密歇根州为各成交价的3%。据说有时两方中介会主动降低中介费以做成生意，因为这样对买卖双方都有好处。
我觉得，中美的房屋经纪人，有很大区别。在中国，通常是房产经纪人既是买方，同时又是卖方，所谓“一手联两家”。在美国，通常分为买方中介和卖方中介，大部分州（比如密歇根州）规定房屋经纪人不允许同时买卖双方，在少数州（比如弗吉尼亚州）同一个经纪人可以同时代表买卖双方，但一定要在之前向买卖双方声明是他们双方的人。这样，经纪人就专心为某方服务，形成一种良性竞争，而不会为促成某桩交易而不择手段，甚至从中作弊。而在我国，我们买二手房不得不跑许多家中介机构以寻找房源，不但不胜其烦，而且卖方也可能委托多家房屋中介，它们之间可能开展恶性竞争，甚至由于买卖双方都由它联系，卷逃购房款的案例时有发生。
美国也像中国，房产中介机构多如牛毛，找哪一家呢？W君认为，虽然华人所办的中介公司有语言上的优势，但似乎在某些地方声誉不佳，他宁愿找一家历史悠久的美国中介公司，因为他在美数年，语言沟通上已无问题。正好他的住地附近有一家“CENTURY21”（21世纪）加盟店，想到在中国它也是著名的房屋中介机构，决定选择这一家。
买房第三步——搜房与看房
在确定房屋中介前，W君其实已经在搜房网站上做了一些功课。这一网站相当详细，你可以先登记后进入，把你的要求输入，便可以搜索现有的待售房源。当你选中某一房屋后还可以调查周围房屋的情况，列出了这一小区所有房屋的最新成交价。如果需要了解某幢房屋的详细情况，可以继续深入。网站为你详细介绍房屋的面积、布局（包括几张外形照片）、最新成交价为哪年哪月哪日的、室内有哪些设备、目前的估价以及估计的出租价等等。网站还为你预测该房屋价值明年可能上涨或下落的百分比，甚至为你画出近5年估价的曲线。同时列出该房屋的一些历史数据，比如某年某日曾挂牌出售，挂牌价为多少，历年所交房产税为多少等等。还按贷款30年，计算你买了该房将每月交多少贷款本息、房产税、房屋所有者保险等，每月你的负担总共为多少。最后，还为你列出此小区附近的学校名称、所收学生年级以及离你的房屋距离等，供你在考虑学区情况时参考。可以说，比起我们国内的售房网站上的片断信息，不知要详尽多少！但奇怪的是，唯一缺少的是房屋房型图，不知何故。
某个周六，我陪着W君去那家“21世纪”房产中介店，一位名为史蒂夫的资深经纪人接待我们，态度十分热情。W君谈了他的要求，即离他的公司车程半小时内的联排别墅，价格为20万元左右。史蒂夫当即打开公司的大电脑，与我们共同搜寻房源。我发现其实他们所用的正是W君搜房时所用的同一个公开网站，只不过可能他们内部更新比公开网页快得多，因为W君事先已经搜索到的几处比较中意的房屋，他们的网上显示，不是已经售出，就是已经被买家出价预定，无法再去看房了。看起来符合要求的房源比较少，完全符合的房源只有一套，是在利沃尼亚市的一个小区，挂牌价为近23万元。经史蒂夫与卖方经纪人联系，我们商定第二天去看这套房屋。
史蒂夫与我们约定第二天下午1点在那里碰头。这幢房屋所在小区的出口位于利沃尼亚市的一条四车道马路上，距离W君公司的车程约为15到20分钟，符合他的要求。这个小区由几十套联排别墅和近20套独立别墅组成，中心为一片约200多平方米的草坪。我们看的房屋，位于一栋坐北朝南的四套联排组成的排屋（国内俗称四联排）的最东面，在我看来朝向是比较理想的。这套房屋使用面积标注为1900平方英尺（约合177平方米），按中国的说法是三室两厅三卫三储物间，外带一个双车库和一个面积100多平方米的地下室，朝南的厅是跳空的，高约4米，从南边的玻璃门出去是一个面积约20多平方米的木制平台。除了一个主卧和卫生间、储物间是在二楼之外，其余房间都在一楼。据我观察，这一带的独立和联排别墅，或只是一层，或只带一个小的二层，当然都带车库和地下室，几乎从未见过三层的别墅。
开门进去，让我很吃惊的是，这套房屋除了装修相当精致，厅里是地板，其余均铺了地毯之外，不仅中央空调系统和热水系统俱全，双门冰箱、烹调电炉和烤炉、微波炉、洗碗机、洗衣机、烘衣机、壁炉（用电热丝的模拟壁炉）等家用电器无不齐备，各类壁橱、各个卫生间设备无不完好，连各房间的窗帘、屋内吊扇等都可随时待用，真正符合可以拎包入住的标准！你需要配置的只是床和桌椅以及烹调用具和餐具等。只有地下室的地板、墙壁已油漆，可以由住户自行布置。
后来我才知道，我有点少见多怪了，美国规定房屋无论售出或租出，必须符合这样的标准。我们这是买二手房，即使是买新房，或已经造好，必须符合这一标准，或只是一块土地，但卖家会提供若干种房型供你挑选，然后室内装潢由你决定，但最后也要符合这种可拎包入住的标准。所以那些想到美国底特律购买低价房屋投资的人要想清楚，无论将来是要出售还是出租，必须花一大笔钱装修，有的房屋甚至必须扒倒重造，同时还要交房产税，成本其实不小的。
在看房前，W君已经调查过周围的情况：离小区约800米就有一片小小的商业区，有食品超市和饭店等，比较方便。周围环境清秀，治安状况较好，他尚未结婚，暂时也不考虑学区的优劣。此番看房，他对房屋的总体状况比较满意，再说似乎周边符合他条件的房源暂时还没有，所以他愿意考虑买下它，只是价格还要商量。据史蒂夫介绍，这套房是2004年建造的，比较新，2005年首次被现房主买下，价格为28万元，由于金融危机的影响，这次是第一次转手，报价近23万元，已是因为遭遇金融危机，房价下跌的无奈之举。而且不久以前，有位买主已与卖主达成协议，但因银行不同意贷款的较高额度，买主难以支付首付款，结果未能成交。这次再度挂牌，我们去看房时所有物品均已搬空，说明卖主还是很想促成这笔交易的。
最后，W君向史蒂夫表示有意购买此房，约定过几天到房产中介公司签订出价合同。
老朱，你看，这封信已经太长了，只好下次再续。事实上，到我搁笔之时，这桩房屋交易历时近两个月，W君尚未拿到所购房屋的钥匙，在美国买房的流程之复杂，可见一斑。
8月10日