内地物流园区正蓄势待发

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最近几年来，随着国家经济政策重点从沿海向内地延伸，产业也在开始向内地转移，为产业群体提供后勤服务的现代物流业在内地也得到了快速发展，其中以物流园区建设为首的物流投资“热”尤为引人关注。普洛斯、安博等国际物流地产商已经视国内二、三线城市作为目前发展的重点区域。近日，《物流》杂志社记者采访了江西南昌桑海新医药谷物流产业中心的香港物流科技及系统工程总监王治诚。江西南昌桑海新医药谷物流产业中心于2012年9月正式启动。

《物流》：香港物流科技作为香港一家专业的物流服务供应商，业务从香港到国内主要城市，并且对内地二、三线城市非常关注，你们是如何看待内地二、三线城市物流业发展的？

王治诚：内地的经济实力越来越强，现在在内地的投资在将来会带来丰厚的回报。内地二、三线城市的发展远远落后于沿海地区的水平，很多方面还不完善，但这也带来了更多的商机，更大的潜力。国家一直有较优惠的政策扶持内地二、三线城市的发展，当地政府更是出台了很多优惠政策来吸引投资，例如财政补贴、税收、土地价格方面等。对企业的发展有非常大的帮助。

我们公司很早就已经开始拓展内地市场，近年来先后参与完成了许多大型项目的规划设计与建设，较早期的案例有东莞诺基亚物流中心一、二、三期功能与概念设计规划及整体项目管理，顺丰速运（SF Express）华南航空快件运输枢纽概念设计专案，国药控股天津医药天津物流中心规划及运作流程设计项目，深圳大铲湾港口物流园区，虎门港物流园区；近期的有李宁（中国）荆门物流中心整体规划及建设工程委托式管理，中兴通讯（ZTE）河源生产及物流基地规划设计等。

我们公司将会继续全力在内地拓展物流项目，到目前为止，我们在杭州、成都、长沙、武汉、昆明、南昌、西安等内地二、三线城市都有在建项目，未来几年更是会陆续开展20多个项目。

《物流》：香港物流科技是如何评价江西医药物流及物流行业的发展？在江西南昌建设的医药物流中心项目进展如何？

王治诚：生物和新医药产业是江西省主攻的十大战略性新兴产业之一，也是南昌市优先发展的战略性新兴产业之一。为此，南昌市先后制定了多项规章制度，出台了一系列加快生物和新医药产业发展的政策措施。医药产业的快速发展带动了第三方医药物流的需求增长。正是看准了第三方医药物流在南昌市的广阔市场前景及众多的发展机遇，公司才决定投资建设江西省南昌首个医药产业物流园。

据了解，“南昌桑海新医药谷物流产业中心”项目总投资额10亿元人民币，项目总占地面积480亩左右，总建筑面积428317平方米；一期建筑面积279917平方米；二期建筑面积148400平方米。项目建成后年预计总产值17亿5000万元；年税收7662.5万元。项目建成后可以为当地提供5000多个就业岗位。已经吸引了包括江西威裕物流医药有限公司、福建同盛医药有限公司等在内的九家医药物流企业落户。

桑海新医药谷物流中心背靠国家级医药基地，加上政府政策的扶持，其供应网络较为完善，上游客户几乎包括所有全国知名的药品生产厂家，下游客户省内囊括了全省的11个地级市，周边省份延伸至湖南、广东、福建、湖北、安徽等省际周边城市。通过桑海新医药谷物流中心的优化组合，上、下游供应链与桑海新医药谷物流中心必将向战略联盟关系迈进，从而达到共赢的目的。

《物流》：事实上，目前国内大多数的物流园区经营并不太理想，你认为作为物流园区的经营者，除了拥有足够的用地之外，还需要具备哪些资源与优势？

王治诚：内地的物流园区，特别是二、三线城市的物流园区，在规划设计、设施配备、配套服务、经营理念方面都还在起步阶段，非常落后。国外物流园区建设较好的国家，如日本和德国等，首先一个显著的特点是对物流园区功能的准确定位，其次有政府的全力支持，再辅以先进的信息平台和完善的多式联运网络等，因而发展都非常成功。对比之下，国内二、三线城市的园区建设总体思路不够清晰，有些缺乏充分的市场考证，仅仅是跟风建设似的面子工程，导致建成的园区利用率不高。

《物流》：据我们了解，与别的物流园区不一样的是，南昌桑海新医药谷物流产业中心已经在开发前期就有进驻意向的客户，你认为南昌桑海新医药谷有哪几方面的优势？

王治诚：在南昌桑海新医药谷项目的规划设计阶段，我们将西方的一些经验拿来当作参考，结合南昌当地的情况，在结构布局、功能区域划分、建筑设计、配套设施建设等各方面做了很多工作，力图使本项目的设计水平、运营水平达到国内一流水平，这样才能使我们的项目脱颖而出，创造出项目价值。

南昌桑海新医药谷物流园是以医药仓储、运输为主体的较专业化的物流园。我们从立项到规划设计都是按照国家一流的医药物流园标准来进行建设的，在仓储功能上，我们充分考虑各类药品的不同存储条件，为需低温保存的药品设计了专门的阴凉库、冷库，对于其他各类型药品则根据其性质分别建有现代化立体库、平面库、贵重药品库、医疗器械库等；在医药运输上，我们配有专业的医药物流公司，可以为入园企业提供全方位的第三方物流服务；在信息上，我们则开发了专业的医药销售、物流信息平台。

我们为入园企业提供的服务是全面的、一站式服务，具体包括了医药仓储、医药第三方储存托管仓库、医药加工、包装、分拣、货代、装卸、配送以及集成的医药供应链服务等。

本项目拟配置的与项目功能相适应的设施设备主要有：满足项目运转、送货的装卸设备，仓库自动化设备，变配电和发电设备，用于客商查询的网络计算机系统，宣传告示设备，药品质量检测（化验）设备，生活设施等。

在园区内部，我们建设有专门的管理信息平台，同时为园区内的各种人员设置相应的权限，每个人、每辆车进入园区都会有相应的识别卡，在信息系统上都会有显示，不同角色的人员在园区中的权限也有不同，我们可以通过相应的授权标示卡实时监督相关各方的活动。

在面向入园企业的业务层面上，我们开发了专业的医药销售和物流信息平台，可以让药企及时地了解自己产品的情况，并保证其相互之间就相关问题的实时交流。概括起来讲，我们将努力建成集物流、信息流、资金流和商流于一体的综合平台。

为了更好地服务药品的最终消费者，我们对进出园区的药品将会采取严格的监控与管理，园区内也配备有专业检验、化验设备，我们将努力把桑海新医药谷打造成无假药、放心药基地。

《物流》：最近，湖北某医药企业拟将总部物流中心的用地转为商住两用的商业中心，引起业内的关注。在内地，通过物流“圈地”的现象较多，你是如何评价这种现象及其根源？

王治诚：事实上，加速“圈地”、押宝物流，在医药商业领域并不罕见。

2003年左右，在中国医药行业就曾有一股建物流配送中心的狂潮。当时的配送中心投资潮的主要投资方是国有企业，资金构成大部分是国家的贴息贷款，目的是支撑全国性或区域性的连锁配送网络，背景是国家要扶植几个大型医药流通企业集团。

借政策之力，上海医药、国药控股、广州医药等在医药物流领域大肆布局，而作为民营企业的九州通也加入了此番热潮之中。

上海成为第一个争夺的热点，上海医药、太极集团、国药控股、九州通相继抢滩上海。2003年，上海医药拿下位于上海普陀区桃浦镇的80亩地，计划投入2个亿打造全国最大医药物流中心；几乎同一时间，重庆太极集团联合其旗下公司桐君阁，与西南药业共同投资组建“桐君阁上海医药”，在上海普陀区桃浦镇的西北综合物流园区圈地250亩，投资3亿元，打造一座华东医药物流中心；之后国药控股和九州通也纷纷“落子”上海，竞争空前。

时任上药桃浦镇物流项目负责人的董宝兴表示，在上海地区有两个如此规模的配送中心足以支撑整个市场的药品配送需求。

物流园区发展“副业”已成为普遍现象。据中物联相关调研报告称，有些企业虽然名称上叫物流园区（基地），但实际功能上是从事仓储、配送等物流服务的物流企业；个别以从事批发为主的现货市场也冠名为物流园区。当然，很多物流园区也加入了商贸的功能，比如批发、电子交易，物流园区和商流融合的趋势已经出现。

浙江传化物流基地总裁姚文通认为，物流园区如果变成商业为主、物流为辅的市场，那就失去了搞物流园区的意义。“如果大部分是商品交易市场区，那就不能往物流园区靠，否则就有变相‘圈地’的成分在里面。”

近年来各地物流园区仓促上马，地方政府成为最主要的推动者。中物联的调查显示，各级政府参与推动物流园区建设的积极性最高，政府规划推动建设的物流园区比例占到了85%。其中，通过省级政府审批的占32%，地市级政府审批的占59%，区县级政府审批的占9%。

尤其地市、区县一级政府审批建设的园区数量占比很高，超过了六成。这些园区往往缺乏合理的规划论证，一个地级市真的需要9个物流园区吗？地方政府如此热衷于报批物流园区的原因是什么？在土地资源日益稀缺的今天，通过低价土地吸引企业投资，成为地方政府建设物流园区最主要的推动力，但企业拿地之后，是否真正从事物流行业却无从监管。我们在调研中发现，有不少物流企业，在获得园区土地后，先盖起仓库收取租金，几年后待土地升值再转让，获取巨额差价。

反观成功的物流园区，如义乌物流园区取得成功的主要因素，既不是政府规划和政策扶持，也不是先进的设施和设备，而是它背靠全国最大的小商品批发市场——巨大的市场需求是物流园区成功的关键。