房地产开发成本控制浅析

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【摘 要】通过分析房地产开发的成本组成、成本发生的阶段，对开发各阶段时间影响成本的因素进行讨论，提出对开发成本控制应注重前期的可行性研究和规划设计，对其他开发阶段开发成本控制的要素要有针对性。

【关键词】房地产；成本；控制

房地产开发是通过对多种资源的组合使用而为人类提供居住空间、并改变人类生存的物质环境的活动。不论房地产开发的目的如何，其最终行为应是一种投资行为。市场化的房地产开发，不论是为满足社会需求还是投资活动，为投资人创造利润是其根本目的之一，这是市场经济和价值规律作用的结果。因而房地产开发成本的控制就是创造投资人利润的基石之一，不同的开发项目有不同的开发成本控制模式，但其一般化的模式是基本一致的，有一定的规律和借鉴意义。

一、房地产开发的主要程序

理清房地产开发的主要程序，将为研究房地产开发成本提供框架和架构支持。

投资人自有投资意向开始至项目建设完成，出售物业、出租物业或自主经营，其全寿命周期的管理，遵循一个基本的开发程序，包括：投资机会寻找―投资机会筛选―可行性研究―获取土地使用权―规划设计报批―施工建设―市场营销与物业管理。这个程序会因具体工作的不同，在实施顺序上会交替进行，如市场营销与施工建设同时或提前进行。无论顺序怎样变化，这些程序基本概括大多数的居住物业、商业物业及工业物业开发项目的主要实施步骤。

二、房地产开发投资的主要组成

房地产开发投资通常属于短期投资，它形成房地产市场上的增量供给，当房地产开发投资人将建成后的房地产长期持有、出租或自营时，短期开发投资将转变为长期置业投资。（房地产置业投资、房地产股票、债弧⑿磐型蹲实缺疚奈从肷婕埃

对于开发销售模式下的房地产项目，房地产开发投资主要包括：土地费用、前期费用、政府规费、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、开发管理费、财务费用、销售广告费、税费和不可预见费等。

三、房地产开发阶段对应的开发成本

表一为根据某具体开发项目总结的开发成本组成分析，虽不能普遍通用，但有一定借鉴参考意义。

通过上表数据分析，建筑安装工程费用约占总开发成本的50%，土地费用和税费约占总开发成本的30%，其他几项费用单个占比2%-5%。开发项目不同，上述比例会有所不同。

投资机会寻找―投资机会筛选―可行性研究阶段，这个阶段主要是寻找投资机会并进行决策分析，主要产生咨询成本。

获取土地使用权阶段，主要参加土地招拍挂活动，取得土地使用权，支付土地出让金、土地交易费和税费等。

规划设计报批阶段主要是前期工程、规划设计、审查、向政府报批以及向政府缴纳城市基础设施配套费等，办理开发前的各种手续，开发成本主要为前期费用和缴纳政府规费。

施工建设阶段，是将批准的设计变为实体工程的过程，是开发成本发生最快、数量最大的阶段。

市场营销与物业管理可能会随施工建设同期展开，销售费用随工程进展逐步产生。

四、房地产开发成本控制

（一）房地产开发的前期阶段（投资机会寻找―投资机会筛选―可行性研究―获取土地使用权―规划设计报批）是影响整个开发成本的主要阶段，虽然这个阶段实际发生的开发成本费用数量不大，占比不高，只占整个开发成本的2%左右，但其影响的开发成本约有70%。这是因为开发产品的定位、规划设计方案的选择以及设计选型，基本确定了开发产品的业态形式，确定了开发产品的初步轮廓，确定了开发产品的设计思路，这些因素综合固定了开发产品的主要架构，而且会影响开发项目建成后的使用成本，因而是形成或确定开发成本的关键阶段。例如：一个在屋顶附带游泳池的建筑因其结构受力影响，通常会比普通建筑工程造价大许多，而竣工后游泳池的使用维护成本也会影响整个建筑的使用管理成本。

因此，开发前期阶段是控制开发成本的主要阶段，而且是关键阶段。对市场进行深入细致的分析，贴合市场进行开发产品的选型，特别需要重视对设计的细化和深入，进行多方案经济比较，择优选择设计方案，是开发成本控制的主要工作。

优化设计方案，对设计指标（如钢材用量，面积使用率等）科学化的限定，最大程度发挥设计者潜力，从设计上控制工程造价指标，也是开发成本控制至关重要的工作。例如：分别由不同设计院设计的两个类似的工程项目，其地下室钢筋用量分别为91KG/m2和110 KG/m2，地下室面积都接近4万平方米，其地下室钢材用量相差760吨，工程造价仅钢材部分就相差约390万元，因用钢量的不同地下室单位建筑面积造价相差96元/m2，对整个工程造价影响比例约为2.6%。可见，设计的指标控制工作是关键。

（二）房地产开发的建筑安装工程阶段，因其资金投入量大，是开发成本控制的第二阶段，这个阶段是优选建筑承包人和控制工程质量、进度、投资的综合阶段。虽然这个阶段投入整个开发成本约50%，但开发成本的控制影响一般仅占总开发成本的10%-15%左右。

房地产开发的建筑安装工程阶段，工程招标选择承包人，通过充分的市场竞争来选择社会平均水平的工程投标价格，是控制开发成本的一个重要手段。

我国的建筑市场已实行招标投标多年，其市场透明度已较高，市场竞争体现优质优价的原则。开发商对建筑承包人有较大的选择范围，工程报价公开竞争，对开发成本的控制较为有利。但也必须看到，投标价格与质量、信誉等的对应关系，避免因低价中标造成后期施工中的扯皮、纠纷等影响，进而影响开发项目的形象、质量等。

施工过程中，开发成本的控制，更多体现为维护施工合同的执行，保证开发项目在合同框架内顺利实施，避免承包人索赔产生额外的成本。保证工程顺利进行，安全如期竣工，按计划销售或运营，取得预期的经济效益，这就是在建筑安装施工阶段开发成本控制的重要工作。

在建筑安装工程阶段，因为投入资金量大，实施精细化管理，避免一些无谓的浪费，对开发成本的控制还是有一定效果的，虽然可能节约的比例不大，但因为工程造价基数大，其节约的绝对数额还是可观的。根据对某具体开发项目的调查，开发商实施施工监督精细化管理， 其节约的工程费用足以支付工程管理人员薪酬，而且还树立了开发项目和管理人员良好的形象。但必须注意的是，开发商实施施工监督精细化管理，不能脱离合同框架，不能一味追求低价，否则将适得其反，降低开发项目的品质。

（三）从表一的数据可以看出，除土地费用（占比16.74%）和建筑安装工程费用（占比48.59%）外，第三个大比例项目为国家收取的税费，约占总开发成本的13.6%。国家对开发项目收取的税费主要有：营业税，城建税，教育费附加，土地使用税，土地增值税，印花税，契税，企业所得税等。税费是必须按国家规定缴纳的，合理的进行账务整理，避免重复交税。

（四）房地产开发中的财务费用是一个不容忽视的数据，虽然在表一中财务费用仅占整个开发成本的2.16%，但不同的开发项目，这个数据可能差别巨大。

财务费用主要包含：融资、贷款资金利息，财务咨询费，银行手续费等。融资、贷款资金利息是财务费用的主要构成，不同的开发项目，开发资金来源和构成千差万别，如果大量利用融资、贷款作为开发资金，必然产生较高的财务费用，从开发成本控制角度看是不利的，而且可能带来金融风险，对整个开发项目也是不利的。

目前，国家对房地产业的调控，对预售商品房的条件很有可能收严格，甚至可能取消预售许可制度，实行现房销售，如果开发项目自有资金偏低，其财务费用将大大增加，成为影响开发成本的重要因素。

五、结语

目前国家在全社会经济结构调整中，房地产行业调控是首当其中的，房地产业开发告别暴利回归社会平均利润水平，是今后必然趋势，也是市场经济作用的必然结果。房地产开发的成本控制将成为开发项目首要的工作之一，和大多数行业一样，市场、研发、营销、成本管理成为企业的必做功课。

房地产开发需整合多种资源，利用多种专业人员、专业队伍共同工作，随着社会的发展，房地产开发变得越来越复杂，房地产开发的成本组成也会越来越复杂和多样。

做好房地产开发的成本控制，特别是做好开发前期的可行性研究、规划设计等工作，才能从根本上做好开发的成本控制，是以小投入换取大的成本节约。同时，不应忽略影响成本的其他因素，根据开发项目的特性，有针对性的制定成本控制措施。市场化运作的房地产开发，成本控制是重要任务。