港府很难真正打压房价

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今年10月27日，香港提高炒楼印花税，买楼半年内转手须征收成交价20%的额外印花税，持有期为6～12个月的，税率由原来的10%上调至15%，持有期为12～36个月的税率由5%上调至10%。此外，非香港地区永久居民及公司买家须再征收15%的额外印花税。按此计算，内地买家若在半年内短炒香港豪宅，税费成本将接近4成。此前内地短炒香港豪宅所有税费相加最高仅需不到2成。

此举是为了抑制非香港居民短期炒楼。香港地区房价高处不胜寒：自2009年以来，房地产价格大幅上涨了90%，8月的房价指数比1999年的指数高出1倍多，香港差饷物业估价署9日公布的数据显示，8月所有类别的私人住宅总体价格指数攀上历史最高值，达到210.6点，较7月的206.1点上升2.18%。这项指数超越了1997年的峰值（172.9点），已是连续7个月上扬。自今年3月份以来，该指数每个月都在创造新的纪录，目前已比97年楼市高峰期的172.9点高出21.8%。今年前8个月，香港地区楼价已累计上涨16.3%。

令人关注的是，据最新统计数据显示，租金上涨速度较为缓慢，部分地区的租金甚至出现下滑，租金滞胀、房价上涨，说明房地产市场由投资性需求主导。香港地区有物业税，但房价依然大幅上升，原因有2个。

一是货币推动通胀。港币与美元挂钩的联系汇率制度，缺乏货币自，从美国导入通胀。从内地大规模迁入香港的移民，携带的资金助推了货币与资产泡沫。二是卖地与贫富的差距扩大、过于热闹的投资市场助推了房地产市场的泡沫。

目前除中国外的欧美央行释放货币，货币无法进入实体经济，导致的结果是银行货币沉淀，大公司现金增加。今年8月，法新社报道，美国的苹果公司有超过810亿美元现金留置海外，微软、谷歌和思科公司在海外的现金也分别达到540亿、430亿和420亿美元。穆迪投资者服务公司7月的一份报告显示，截至今年3月底，22家总部位于美国的科技公司在海外留置了2890亿美元现金，约占其全部现金的70%。再过3年，这些科技公司在海外留置的资金可能增长到4000亿美元。据估计，美国公司在海外的现金可能高达1万亿美元，而美国商业银行现金占比从历史平均水平3.2%上升到10%左右。大规模的不受抑制的流动现金单向流向商业银行，成为资产泡沫的温床全球货币形势不容乐观。

据英国《金融时报》报道，香港地区的土地制度是英国殖民时期的遗物。当局通过出租土地来创收，这个毫无成本的收入来源延续至今。香港特区政府划出大块的土地，每块地皮的面积都大到只有最具实力的开发商才能够竞标。开发商还向政府预付一笔额外费用，以换取变更土地用途的许可，例如从农业用地变更为商业用地，这样摇身一变会释放出更多的价值。

香港智库思汇政策研究所估计，香港特区政府至少有45%的财政收入来自土地，包括土地预付款、房产税以及对开发商的可观利润所征的税收。由于香港特区政府与土地之间的利益关系，人们很难相信政府会真正打压房价，抑制势力强大的房地产富豪。

香港征收物业税，却面对着货币潮与投资潮，香港特区政府祭出征税杀手锏。这次上调印花税，本意是提高短期客、外来客炒楼成本，印花税与房价挂钩，其实质是资本利得税。

相信此举会起到一定作用，外来短期投资客不得不考虑退出房地产市场的高成本。但是，考虑到土地财政、土地权贵、外来移民、外来货币汹涌，此举不会收到长期效果。要解决高房价，或者政府大规模建公屋，或者改变土地财政、建立独立的货币体制，其他一切政策，都是救火之用的浮光掠影之作。