以依法与高效为前提优化房屋登记程序

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房屋登记是法律赋予登记机构的行政职能。《物权法》明确规定，登记机构根据当事人申请经审核后将申请登记事项及时如实记载于登记簿。一般情况下由申请人启动登记程序，登记机构依职权行使登记职能，申请人和登记机构是登记行政法律关系中的两个主体。申请人不提出申请要求，登记机构不能主动或强制要求当事人登记。一旦申请人提出申请，登记机构应以积极主动的态度依法将其享有的权利义务记载于登记簿。随着我国住房制度的改革以及市场经济的快速发展，房屋登记申请主体日益多元化，且以自然人为主。面对类型多、层次多、数量多的申请主体，如何体现执政为民的形象，是摆在登记机构面前的重要课题。从全国来看，房屋登记机构多为行政事业单位，有的是地方法规规定的登记主体，有的是受当地政府房产管理部门委托从事登记工作。随着我国行政体制改革的深入，服务型政府的理念逐步深入人心，加上登记机构的登记行为与广大群众的利益密切相关，登记机构更应加快转变理念，寓管理于服务，以为民服务为根本宗旨，从方便行政相对人角度设计科学合理的登记流程。怎样变登记机构的被动登记为主动服务，从而促使当事人从自愿登记转变为自觉登记，是当前登记机构非常关注的问题。

概而言之，登记机构应兼顾依法与效率，营造一个执法为民、高效至上的法治环境。具体而言，应着力于以下几方面。

首先，方便简捷是提供主动服务的表现之一。《物权法》第13条规定，登记机构不得有下列行为：要求对不动产进行评估；以年检等名义进行重复登记；超出登记职责范围的其他行为。该法第12条规定，登记机构应如实及时登记有关事项。第22条规定，不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。《物权法》作为主要调整民事法律关系的私法对不动产登记作出专门规定，也是从保护众多的个体利益出发对公法机构进行了一定的规制。登记机构不能超越法律规定设置更多的登记门槛，也不能自行收取未经有关部门批准的费用，否则就是违法或侵权。因此，登记机构应在依法的前提下为当事人提供方便、简单、快捷的服务。要把服务至上的思想贯穿于登记前、中、后的各个环节。根据登记的法律要求和登记所需收取的资料，通常情况下，当事人申请登记前需要查询登记房屋的有关信息、委托测绘、签定合同、缴纳税费，而缴税前还需评估，有的还需要办理前置公证、申请贷款等。这些登记前的各种行为是前后相关的，登记机构应以尽量满足其需求来设置办公场所。目前全国许多登记机构的登记大厅都有着较为齐全的配套服务，有了齐全的配套硬件，还需要各进驻单位工作的有效衔接，登记机构作为核心部门应了解各环节业务的特点，加强与各单位的沟通。事实证明，如果各配套单位衔接有序，将大大方便当事人的交易与登记。为减少当事人往返次数，登记受理时就应当基本确定收件是否合法、齐全，并一次性告知需要补充的材料。同时对在上手登记中已收取的收件本次登记不再重复收取，如预告登记时已收取购房合同，转正式登记时就不需要收取购房合同了，从而减少当事人多次复印的负担。在审查过程中，如果发现有新情况不能登记的，应告知当事人不予登记原因或需要补充的材料。审查完成后及时记载于登记簿以便其他利害关系人查询。

其次，快速办理是满足社会需求的又一法律要求。第一，就登记时限而言，为约束和规范登记机构，《房屋登记办法》第13条规定了办理各类登记的不同时限。如果不能在规定时限内完成登记的，则属登记程序违法。目前，各地登记机构为进一步满足当事人快速登记领证的要求，纷纷出台了对外承诺时限，该承诺时限远少于法定时限。由于抵押融资的时间要求更高，有些登记机构开辟了抵押登记绿色通道。此外，《房屋登记办法》对遗失补证的登记办理时限进行了大幅度裁减。2008年前许多地方对于产权证遗失声明公告期长达半年，期间权利人无法处分房产，极大限制房产的流通和周转。《物权法》的出台，提升了登记簿的法律地位，打破了房产证是唯一合法凭证的观念。现在对于遗失房产证的，只要在公开媒体上发表声明后即可申请补证，因为补证未确认新的物权，只要按照原登记簿的记载重新发证。这一程序的改变是《房屋登记办法》贯彻《物权法》的具体体现。第二，顺应登记时限的缩短，登记流转环节也相应压缩，根据业务的难易程度可分为一级业务、二级业务、会审业务。一级业务由登记人员受理后移交登记官审核、登簿；二级业务相对于一级业务较为复杂，需要实地查看或需详细审查，通过审核后记载于登记簿；会审业务是具有相当难度、无直接可参照规定予以办理的，则需要进入会审程序。通过业务的分类，可以将大多数常规性业务在简短的流程中高效地完成登记程序，极大地满足广大当事人的快速要求。第三，需要强调的是快速办理不等于以牺牲质量来盲目追求。因为质量是保证登记机构正常运行的根本，质量降低不仅会带来行政事故的增加，也会间接影响服务的速度。因此，我们不主张登记业务立等可取。登记毕竟是对物权的确认和记载，其对权利人和利害关系人合法权益的影响之大是其他动产所不可比拟的。物权记载后具有不可逆回性，过快的登记速度将不利于当事人慎思，也影响登记人员行使合理审慎的注意义务。

最后，合并受理多件登记是从更高层面体现便民高效的举措。根据《物权法》在先登记原则，未办理房屋所有权的，不得办理房屋的其他登记，当然预告登记等法律法规规定的除外；处分房屋申请登记的，处分的房屋所有权应当已经登记于登记簿。合并受理是否与此原则冲突？如何做到既遵循法律原则又高效便民？其实，依法与服务在合并受理中得到了充分融合。根据登记类型，合并受理的登记申请主要有三种情形，一是多个既有先后关系又有并列关系的法律行为一并申请，二是多个有先后关联关系的法律行为一并申请，三是多个有并列关系的法律行为一并申请。这三种情形都不会破坏在先登记原则。

通常，行使民事行为的主体之间存在着法律关系，而往往一个民事行为由数个法律关系交织于一体，形成多个登记原因行为。合并受理中第一种情形的典型行为是抵押贷款购房，购房人与出售人之间是买卖法律关系，购房人与贷款人之间是借款和抵押法律关系，同时还可能存在出售人与贷款人之间的保证担保法律关系，多种法律关系包含于买卖行为中，这些法律关系相互依存共同促成了购房这一民事行为的发生。即通过借款，购房人实现买房的目的，而借款的实现有赖于所购房屋的担保抵押价值，这就形成借款、购房、抵押担保法律关系的相互关联。购房人要取得房屋所有权、贷款人要取得抵押权，则要分别办理转移登记和抵押登记，这两个登记行为基于一个民事行为中的三个法律关系。因此，这两个登记行为是相对独立又彼此相关的。相对独立在于转移登记和抵押登记可以分别受理进行登记，即先办理转移登记再凭房屋所有权证办理抵押登记。这样就需要购房人申请两次登记至少要三次前往登记机构办理手续，即申请转移登记、领取房产证并申请抵押登记、领取抵押他项权证。彼此关联表现在这三个法律关系互为条件、相依相辅、同时发生，当转移登记和抵押登记同时受理时，当事人提供的来源证明文件清晰地表示出两个登记申请行为的内在关系。同时受理后，分别进入转移登记程序和抵押登记程序。当然，在登记过程中还是会体现出两种登记有先后时间关系，即转移登记审查完成记载于登记簿后紧接着抵押登记事项记载于登记簿。这样，对当事人而言，一次性完成受理，一次性领取所有权证和他项权证。这样既减少当事人就同一民事行为多次往返申请，又不违背先所有权登记后抵押权登记的法律原则。类似于所有权转移登记与抵押权设立登记的合并受理，所有权的转移或变更和抵押权变更登记可以合并受理。由上可知，利的变动导致从权利变动的，两种权利登记可以合并受理。

出现第二种合并受理情形的原因主要在于原权利人和义务人不积极履行申请登记义务导致在发生多次转移行为后原权利人不复存在，现权利人只能单方申请登记。如开发公司将房屋出售给甲后，双方未及时办理转移登记，随后开发公司注销，甲的房屋又被法院判决给乙,现乙要求登记在其名下，而乙申请时登记簿记载的是开发公司的所有权，按规定应当先由开发公司和甲共同申请转移登记后乙才能凭生效法律文书将房屋所有权办到自己名下。但前一次登记已履行不能，而乙确为房屋的现所有权人，在这种有先后关系的法律行为或法律事实中，登记机构应以实事求是、维护权利人的合法权益为出发点，为乙办理登记。而乙应当通过法院将房屋来源的过程文件建立起前后关联，以便登记机构理清权利变动的来龙去脉，准确地记载于登记簿。这样既反映事实情况，又切实为现有的权利人解决了实际问题。在这种情形的合并登记中，各次转移行为都是以前一手转移行为为基础的，各个转移行为有了关联关系并且出现之前的转移登记履行不能的情况下，凭生效的法律文书才可以合并受理。

属于第三种可以合并受理的情形是具有并行法律关系的一个法律关系在得到另一个法律关系激发后产生，且两个法律关系密切相关。如继承中同时发生其他转让行为，夫妻共有的房产，当其中一方如夫亡，共有的房产发生继承，即妻和他们的子女都有继承权，当妻放弃继承权，夫的份额则由子女继承，同时作为房产共有人的妻将自己的份额转让给子女。此时继承房产申请登记时既有继承法律关系，又有母与子女间的赠与或买卖法律关系。如果按每个法律关系发生的法律行为或法律事实分别登记，则应由子女和母先申请登记为共同，然后母再将共有份额申请转让给子女。这样做明显增加手续，程序过于繁杂。在申请登记该房产时，虽然继承和买卖（或赠与）两个法律关系相对独立，没有前两种合并受理情形中的基础关系，但由于具备房产共有的属性以及法律关系发生的同时性（在放弃继承的同时将自有份额转让给其他继承人）等特点，可以适用合并受理，从而减少当事人往返多次申请。只要当事人缴纳各件登记应缴的税费，履行交易过程中应尽的义务，登记机构在受理程序上给予适当简化，并两次为一次申请，在审查意见中陈述清楚各种法律关系，直接登记为受让房产的继承人所有，既方便了当事人，也节约了重复打印房产证造成的资源浪费。

由多个相关法律关系组成的法律行为导致的登记申请合并受理是依法前提下服务民生、简化手续的路径选择。合并受理方便了当事人，促进了登记效率的提高；也可将一直处于静态的权利转化为动态的可流转的权利、活跃了市场交易；还有利于防止时间差或系统不完善造成的风险隐患。如在建工程转初始登记同时在建工程抵押转现房抵押，如果这两个登记行为不同时办理，则初始登记后如未及时将在建工程抵押转为现房抵押时，加上系统的不完善等因素很可能造成抵押权的风险。

因此，作为登记机构不但要从管理模式上优化操作，缩短时限，更要分析登记法理，从深层次分析解决登记疑难问题，真正以民为本，创造有序而高效的房屋登记法治环境，树立服务型、高效型政府形象。